Sekcja kredytowa

Bardzo popularną formą zatrudnienia, szczególnie na początku drogi zawodowej, są umowy zlecenie lub umowy o dzieło. Rozwiązanie to jest szczególne pozytywne pod względem kosztowym (niższy podatek, ograniczone składki na ubezpieczenia). Jak się okazuje ceną jest jednak bardziej konserwatywnie podejście banku przy ubieganiu się o kredyt.

Jednym z podstawowych warunków uwzględnienia dochodów firmowych jest minimalny czas prowadzenia działalności wynoszący przeważnie 12 miesięcy. Wyjątkiem są banki, takie jak PKO BP, Kredyt Bank, czy Getin Noble Bank, gdzie okres ten wynosi 6 miesięcy. Na drugim biegunie plasują się banki, które wymagają od przedsiębiorcy znacznie dłuższej obecności na rynku, np. 24 miesiące w Nordea Banku lub nawet 30 miesięcy w Deutsche Banku.

Regułę minimalnego okresu działalności można w indywidualnych przypadkach nagiąć – gdy działalność gospodarcza jest kontynuacją zawartej wcześniej umowy o pracę albo kontraktu menadżerskiego z tym samym pracodawcą. Wtedy wymagany okres prowadzenia działalności wynosi od 1 do 3 miesięcy w zależności od banku.

Kryzys finansowy wymusił na bankach dodatkową ostrożność w stosunku do oceny ryzyka w niektórych gałęziach gospodarki. Część z nich (np. DnB Nord) wprowadziła listę branż wykluczonych, których uczestnicy nie mogą uzyskać finansowania. Do „czarnych owiec” mogą należeć m.in.:

• branża turystyczna (agencje, pośrednicy, organizatorzy turystyki),
• branża paliwowa,
• działalność związana z grami losowymi i zakładami wzajemnymi,
• przemysł zbrojeniowy,
• branża antykwaryczna/handel sztuką.

Pozytywna weryfikacja wniosku kredytowego uzależniona jest również od zobowiązań z tytułu podatków, ubezpieczeń zdrowotnych i społecznych, zobowiązań handlowych, czy pracowniczych. Banki w tej sferze nie akceptują żadnych uchybień (zaległości), jak również wystąpienia zajęć egzekucyjnych na rachunkach firmowych.

Gdy już wszystkie podstawowe warunki zostały spełnione, wysokość dochodu, który zostanie uwzględniony do zdolności kredytowej, jest zależny od formy opodatkowania działalności.

W Polsce rozróżniamy następujące formy opodatkowania:

• Pełna Księgowość,
• Książka Przychodów i Rozchodów,
• Ryczał ewidencjonowany,
• Karta Podatkowa.

W przypadku rozliczania się kredytobiorcy prowadzącego działalność gospodarczą na zasadachpełnej księgowości do wyliczenia zdolności uwzględnia się przeważnie średni miesięczny zysk netto wyliczony za okres bieżącego roku, jak i za rok poprzedni. Wysokość zysku netto uwzględnianego do zdolności kredytowej jest również zależna od kondycji firmy w roku poprzednim w porównaniu do wyników w roku bieżącym. Dla przykładu w Pekao SA, jeżeli średni dochód za okres bieżący jest wyższy niż średni dochód za rok ubiegły, do wyliczeń uwzględniana jest mniejsza z wartości.

Bardzo podobnie akceptowany jest dochód, jeżeli kredytobiorca rozlicza się na podstawie Książki Przychodów i Rozchodów, różnica polega jedynie na innych zestawach dokumentów.

W przypadku rozliczania się kredytobiorcy na podstawie ryczałtu ewidencjonowanego do wyliczenia zdolności kredytowej przyjmuje się średni miesięczny dochód netto za rok ubiegły i rok bieżący (na podstawie ewidencji przychodów), który stanowi przeważnie:

• 15% średnich miesięcznych przychodów z działalności handlowej,
• 20% średnich miesięcznych przychodów z działalności mieszanej i produkcyjnej,
• 30% średnich miesięcznych przychodów z działalności usługowej.

Także w tym przypadku może obowiązywać zasada przyjmowania mniejszej wartości dochodu przy znaczących różnicach pomiędzy średniomiesięcznym dochodem netto za rok bieżący, a średniomiesięcznym dochodem netto za rok ubiegły.

Ostatnią formą rozliczania działalności gospodarczej jest karta podatkowa. Dochód uwzględniany do zdolności kredytowej jest ustalany na podstawie kwoty miesięcznego zryczałtowanego podatku określonego w decyzji US za bieżący rok podatkowy i stanowi wielokrotność tej kwoty. Jest to przeważnie sześciokrotność, chociaż spotyka się i większe przeliczniki, np. w PKO BP ośmiokrotność, a w Multibanku i mBanku dziewięciokrotność.

W przypadku ubiegania się o kredyt hipoteczny jako przedsiębiorca, należy dokładnie przeczesać rynek pod kątem naszego źródła dochodu i szczegółowo zbadać wymagania. Na rynku obowiązuje obecnie zasada: co bank, to obyczaj, warto więc poszukać kredytu istotnie „szytego na miarę”.

Zmiany zostały wprowadzone m.in. ze względu na spread walutowy, czyli różnicę między kursem kupna a kursem sprzedaży w wypłacie kredytu i jego spłacie. Poszczególne banki ustalają własne „widełki” cen kupna-sprzedaży i mogą je dowolnie zmieniać niezależnie od woli, a czasem i wiedzy klienta. Spread walutowy jest istotnym, choć ukrytym kosztem kredytu, stąd banki często wykorzystują tę możliwość dodatkowego zysku. Problem zawyżania kosztów walutowych zauważyła również Komisja Nadzoru Finansowego i w związku z tym podjęła kroki służące ograniczeniu swobody banków w tym zakresie.

Aby klient mógł spłacać raty w walucie obcej, będzie musiał podpisać z bankiem stosowny aneks. Koszt sporządzenia aneksu zależy od standardowego cennika usług bankowych i może wahać się w przedziale 100 – 500 zł.

Ważne! Bardzo ważne jest to, że zmiana sposobu regulowania rat może być dokonana tylko raz w okresie trwania umowy.

Z praktycznego punktu widzenia spłacanie kredytu bezpośrednio w walucie będzie zależało od tego, czy klient posiada rachunek ROR w banku, w którym spłaca kredyt, czy tylko technicznyrachunek do spłaty kredytu. W pierwszym przypadku bank powinien umożliwić dokonywanie spłat kredytu bezpośrednio w gotówce. Natomiast w drugim przypadku niezbędne będzie otworzenie konta walutowego. Problemy operacyjne dotyczą również sytuacji, w której dana instytucja nie prowadzi obsługi kasowej (m.in. DnB Nord, GE Money Bank oraz mBanku). Klienci kredytowi tych banków będą mieli nie lada problem, ponieważ miejsca, w których spłata będzie możliwa, są znacząco ograniczone.

Zalety

• Niższy koszt spreadu walutowego
• Niższa miesięczna rata kredytu
• Nie podleganie polityce kursowej banku

Wady

• Konieczność comiesięcznego dokonywania transakcji kupna waluty obcej i wpłacanie kwoty raty do banku
• Dodatkowe koszty (aneks, opłata za prowadzenie konta walutowego itp.)
• Możliwość stosowania utrudnień ze strony banku (spłata rat wyłącznie w określonych oddziałach, ograniczona ilość kas)

Ważne! Elementem ryzyka zakupu waluty na własny rachunek są również źródła jej pochodzenia, czyli najczęściej kantory. Zastane na miejscu kursy należy dokładnie porównać z bankowymi, ponieważ może się okazać, że kurs w kantorze będzie mniej korzystny niż ten, który oferuje bank. Same kantory przewidując duży popyt na franka oraz euro nie wykluczają, że również u nich wysokość spreadu walutowego w długim terminie wzrośnie.

Decydując się na spłatę rat kredytu w walucie obcej trzeba dokładnie przeliczyć, czy korzyści osiągnięte na pewno przewyższają koszt czasu poświęconego na wizyty w kantorach, jak i oddziałach banku. Rozwiązanie spłaty w walucie bezsprzecznie polecane jest natomiast osobom zarabiającym w EUR lub CHF, czyli walucie zaciągniętego kredytu.

Ale po co bank wymaga od nas podania liczby lat naszego stażu pracy, czy poziomu wykształcenia? Odpowiedzią na te wszystkie pytania jest ocena punktowa, czyli „credit scoring”, który stanowi nieodzowną część procesu kredytowego.

Wyobraźmy sobie, iż chcemy komuś pożyczyć kwotę 20 tys. zł na okres 5 lat. Z pewnością chcielibyśmy wiedzieć o potencjalnym pożyczkobiorcy jak najwięcej. Nie tylko, ile dochodu osiąga i gdzie mieszka, ale także kim jest, jakie jest jego wykształcenie, ile osób liczy jego rodzina. Ogólnie rzecz ujmując, chcielibyśmy ocenić szansę na terminową spłatę pożyczki. Podobnej analizy, tylko znacznie dokładniejszej, dokonują banki. Nic dziwnego – w końcu pożyczane kwoty idą często w setki tysięcy złotych.

Ważne! Scoring to ocena wiarygodności klienta oraz jego atrakcyjności dla banku. nic innego jak ocena wiarygodności klienta. Im scoring jest lepszy, tym szansa na terminową obsługę kredytu większa. Ocena punktowa opiera się na podstawie wypracowanej w banku metodologii, która stanowi know-how banku i precyzyjny sposób jej wyliczania jest cennie chronioną tajemnicą biznesową.

Jednym z najbardziej istotnych aspektów przy ocenie punktowej jest historia kredytowa. Jak wiadomo, Biuro Informacji Kredytowej gromadzi dane historyczne nt. obsługi dotychczasowego zadłużenia. Oczywiście terminowa obsługa zadłużenia jest najbardziej korzystna. Kilkanaście lat temu, kiedy bankowość w Polsce intensywnie się rozwijała, najbardziej pożądani byli klienci bez zobowiązań, czyli z tzw. pustym BIK-iem. W ostatnich dwóch latach, tj. podczas kryzysu finansowego, wiele banków traktowało takich klientów jako mało wiarygodnych. Zdarzały się niejednokrotnie sytuacje, w których aby uzyskać kredyt hipoteczny trzeba było wykazać się pozytywną historią spłat chociażby mniejszych kwotowo kredytów gotówkowych lub nawet karty kredytowej.

Dość istotnym wskaźnikiem ocenianym przez instytucje finansowe jest również forma zatrudnienia oraz wysokość dochodów. Co do zasady, banki preferują klientów osiągających stabilne i regularne dochody, które mają zapewnić terminową spłatę kredytu. Lepszy scoring osiągną osoby zatrudnione na umowę o pracę na czas nieokreślony niż osoby osiągające dochód z tytułu umowy zlecenia, czy też prowadzące własną działalność gospodarczą. Dużą rolę odgrywa również zajmowane stanowisko, a także okres zatrudnienia (im dłuższy tym lepiej). Wyżej cenione są stanowiska kadry zarządzającej i pracowników wysoko wykwalifikowanych niż pracowników niewykwalifikowanych.,/p>

To, co w jednym banku potrafi wpłynąć pozytywnie na ocenę punktową, w innym ją zaniża.

Przykład: Takim przykładem jest status mieszkaniowy. O ile w Polbanku fakt wynajmowania mieszkania oznacza, iż jesteśmy samodzielni i zaradni oraz, że na wynajem nas po prostu stać, o tyle np. w BZ WBK oznacza ponoszenie dodatkowych wydatków i nie jest mile widziane.

Banki uwzględniają w ocenie punktowej dużo więcej innych czynników, jak np. długość miejsca zamieszkania pod aktualnym adresem, liczba osób na utrzymaniu, poziom wykształcenia, stan cywilny i inne. Coraz większą rolę odgrywa również scoring behawioralny, który uwzględnia dane zgromadzone w toku dotychczasowej współpracy z klientem. Banki coraz częściej przy podejmowaniu decyzji o przyznaniu kredytu wykorzystują także powszechnie dostępne informacje zawarte w Internecie, w tym także na portalach społecznościowych jak Nasza Klasa, Facebook czy LinkedIn. Źródło internetowe będzie w nadchodzących latach zresztą zyskiwało na ważności – w końcu zawarte tam zasoby informacji o nas, naszym życiu rodzinnym i karierze zawodowej stale rosną.

Lista czynników, które bank bierze pod uwagę przy podejmowaniu decyzji o przyznaniu kredytu jest bardzo długa. Niektóre z nich są statyczne i nie podlegają zmianie, na inne potrafimy wpłynąć, co umożliwia czynne przygotowanie się do kredytu. Nawet jeśli osiągnęliśmy zbyt niski poziom oceny punktowej w jednym banku, nie powinno się to przyczyniać do spuszczenia głowy – w końcu każda instytucja finansowa liczy scoring na swój własny sposób i to, co jest niemile widziane w jednym banku, może okazać się wysoce pożądane u konkurencji.

Pierwszym dokumentem, jaki należy złożyć jako załącznik wniosku kredytowego, jest potwierdzenie własności działki, na której stanąć ma dom. Najczęściej jest to akt przeniesienia własności (zakup lub darowizna). Jeżeli przed rozpoczęciem budowy wnioskodawca zamierza zakupić działkę, musi przedstawić dodatkowe dokumenty.

Ważne! Nieodłącznym dokumentem jaki jest podstawą wszystkich kredytów hipotecznych jest aktualny odpis z Księgi Wieczystej. Pomimo że jest to dokument dostępny poprzez stronę internetową Ministerstwa Sprawiedliwości, wciąż należy go przedstawiać w formie papierowej.

Cross-selling przyjmuje różne formy, często powiązane z kampaniami promocyjnymi. Typową formą, jest sprzedaż po niższej cenie pakietu usług lub produktów. Zdarza się, że zakupiony „komplet” może kosztować więcej niż poszczególne jego elementy nabyte osobno. Dlatego należy sprawdzić zarówno koszt jak i przydatność dodatkowych produktów zanim skorzysta się z danej promocji. W przypadku wnioskowania o kredyt wygląda to bardzo podobnie.

Produktów dodatkowych, w branży finansowej, jest bardzo dużo. Część z nich, w oczywisty sposób, może obniżyć koszty kredytowe, a pozostałe, w zależności od ich przeznaczenia, mogą być drogie i bardzo mało wnosić do warunków na jakich udzielony zostanie kredyt.

Praktycznie każdy bank oferuje wnioskodawcom, obniżenie marży kredytu, za otwarcie konta w danym oddziale. Tutaj nie potrzebna jest dokładna analiza kosztów, ponieważ obniżka jest znaczna, waha się w przedziale 0,5 – 1 punktu procentowego, a koszt prowadzenia konta jest niewielki. Może wiązać się to również z przelewaniem wynagrodzenia na nowe konto lub miesięcznym zasilaniem go odpowiednią kwotą pieniędzy. Nie zmienia to faktu, że wciąż się to opłaca.

Innym produktem, możliwym do nabycia w ramach cross-sellingu, jest karta kredytowa. Jej koszt jest porównywalny do kosztu obsługi konta, ale obniżka na marży jest dużo mniejsza i mieści się w granicach 0,1 – 0,3 p.p. W tym wypadku również korzystnie wpływa to na warunki kredytu małym nakładem finansowym. Kryteria jakie należy spełnić, aby obniżka marży była utrzymana są różne. Zazwyczaj wymagany jest dokonanie kilku transakcji miesięcznie lub zachowanie określonego obrotów na karcie. W nielicznych tylko przypadkach można z karty w ogóle nie korzystać.

  Ważne! Często eksperci kredytowi namawiają do wzięcia różnego typu produktów inwestycyjnych, aby w ten sposób obniżyć oprocentowanie kredytu. Produkt ten polega na opłaceniu miesięcznej składki na zakup jednostek funduszy inwestycyjnych przez długi okres czasu, od 5 nawet do 30 lat. Jej wysokość zależy od wnioskowanej kwoty kredytu.

Wcześniejsza likwidacja lub zaprzestanie opłacania składek, skutkuje utratą dużej części wpłaconych już pieniędzy oraz podniesieniem marży kredytu. Opłacalność tego typu zabiegu zależy od podejścia danego klienta. Jeżeli wpłacane środki traktuje się jako koszt, to wysokość składki zapewne będzie dużo wyższa niż różnica w wysokości raty wynikająca z obniżonej marży. Jednak, jeżeli potraktuje się to jako formę oszczędzania pieniędzy np.: na emeryturę, to można rozpatrzeć skorzystanie z takiego dodatku do przyszłego zobowiązania.

Kredyty hipoteczne nieodłącznie występują razem z branżą ubezpieczeniową. Przy cross-sellingu również można się spotkać z ofertą polepszenia warunków kredytu, gdy wykupione zostanie ubezpieczenie. Tego typu usług na rynku jest bardzo dużo. Najczęściej spotykane są ubezpieczenie od utraty pracy, na życie oraz ubezpieczenie nieruchomości. Te ostatnie jest obowiązkowe przy każdym kredycie mieszkaniowym, jednak kredytobiorca ma dowolność w kwestii wyboru ubezpieczyciela. Gdy zdecyduje się na tego proponowanego przez bank, może w niektórych ofertach mieć to korzystny wpływ na marżę. Jeśli chodzi o drugi rodzaj usługi jakim jest ubezpieczenie na życie, to opłacalność zależy od oferty. Zdarzają się takie, które są opłacalne (m.in. oferta Millennium z 1 sierpnia 2010 – obniżka marży o 0,5 p.p. przy składce miesięcznej 20 zł na każde 100 tys. zł kredytu) oraz takie które mocno windują koszt kredytu (m.in. Lukas Bank 1 lipca 2010 – obniżka marży do 0,5 p.p., składka 30 zł na każde 100 tys. zł kredytu). Niektóre banki warunkują uruchomienie kredytu przedstawieniem polisy na życie.

  Ważne! Ubezpieczenie od utraty pracy jest najczęściej mało opłacalne, jeżeli w ogóle. Patrząc pod kątem korzyści płynących z posiadania takiej polisy, również niewiele ona wnosi. Wypłata świadczenia, w ramach tego ubezpieczenia, jest uwarunkowana takimi zapisami, że w praktyce bardzo rzadko się zdarza.

Nie łatwo, patrząc na ilość dostępnych produktów, wybrać te które pozwolą na faktyczne obniżenie kosztów kredytu w ramach sprzedaży wiązanej. Wybierać należy rozsądnie, z dokładną kalkulacją i niekoniecznie pod dyktando pracownika banku. Zasada “im więcej tym lepiej”, w tym wypadku, działa tylko w jedną stronę – na korzyść banku.

Prowizja, jako najbardziej przez klientów rozpoznawalny koszt kredytu, może w różny sposób zostać zastąpiona lub ukryta w danym produkcie kredytowym. Ponieważ umowa kredytowa jest skomplikowanym dokumentem, laik może nie zauważyć, że bank narzuca mu pewien koszt de facto bez jego wiedzy.

Najczęściej, opłata ta występuje pod postacią ubezpieczeń od utraty pracy lub życia. Od dłuższego czasu taką praktykę stosują banki grupy BRE (mBank, Multibank), dodając kilka ubezpieczeń wliczonych w ratę kredytu. Dodatkowo, składkę ubezpieczeniową za dwa lata należy opłacić z góry – co stanowi znaczący koszt początkowy kredytu. Oczywiście nikt nie zmusza kredytobiorcy do podpisania tych warunków, jednak w przypadku odmowy skorzystania z pakietu ubezpieczeń, wzrost marży i wysoka prowizja za udzielenie kredytu sprawiają, że warunki kredytowe znacząco się pogarszają.

Drugą możliwość manipulacji daje ubezpieczenie niskiego wkładu własnego. UNWW zostało wprowadzone w momencie ogłoszenia przez Komisję Nadzoru Finansowego rekomendacji dotyczącej kredytów udzielanych, gdy kredytobiorca nie posiada środków własnych lub ich udział jest niski. Zazwyczaj naliczany jest procentowo od brakującego wkładu własnego (min. 10% wartości nieruchomości w przypadku PLN, a 20% w przypadku walut obcych). Jednak np. Bank PeKaO SA pobiera ubezpieczenie niskiego wkładu w postaci procentu zarówno od brakującego wkładu własnego, jak i od kwoty kredytu. Można więc stwierdzić, że instytucja z żubrem pobiera dodatkową prowizję za udzielenie kredytu, gdy klient posiada niewiele lub w ogóle środków własnych.

Ważne! Mechanizmy rządzące obecnie rynkiem kredytowym ułatwiają ukrycie prowizji. Gdy kredyt udzielany jest w walucie obcej, konsument może być narażony na wykorzystanie spreadu walutowego (różnica pomiędzy kursem kupna a kursem sprzedaży waluty) jako pseudoprowizji. Rozkładając spread walutowy nierównomiernie względem średniego kursu NBP, bank może zaniżyć cenę zakupu waluty, przez co wartość kredytu wyrażonego w walucie będzie wyższa. Zabieg ten jest trudny do wykrycia, może się więc zdarzyć, że pracownik, który przedstawia daną ofertę, sam nie będzie wiedział, że jest on stosowany.

W części ofert można zamienić prowizję od udzielenia kredytu na podwyższenie marży. Kwestia opłacalności takiej zamiany jest niejednoznaczna, ponieważ zależy od okresu w jakim planowana jest całkowita spłata kredytu. Przy krótkich okresach, nawet drastyczna podwyżka marży, może być lepszym rozwiązaniem niż płacenie prowizji. Przy długich natomiast, początkowy koszt prowizji rozkłada się na znacznie większą liczbę okresów i staje się marginalnym kosztem kredytu.

Konsument, wybierając ofertę instytucji finansowej często kieruje się właśnie prowizją, jako wyznacznikiem atrakcyjności. Patrząc jednak na długość okresu kredytowego, dochodzącego do 30 lat, prowizja jest niskim kosztem w porównaniu do np. odsetek kredytu. W większości banków możemy podwyższyć kwotę kredytu o wartość prowizji, przez co będzie ona mniej odczuwalna. Przy wyższych kwotach kredytu można również negocjować indywidualne stawki prowizji. Wbrew pozorom nie dotyczy to tylko kredytów wielomilionowych.

Banków, w których nie ponosi się kosztów początkowych w postaci prowizji, jest jak na lekarstwo. Oferty kredytów, jak i promocje, zmieniają się bardzo szybko, aby więc faktycznie skorzystać na promocji „0% prowizji” należy bardzo szczegółowo śledzić rynek kredytów. Jeżeli nie mamy na to czasu, warto dokładnie przeanalizować przedstawioną przez bank umowę, ponieważ, jak mówi przysłowie, diabeł tkwi w szczegółach.

Przy kredytach mieszkaniowych kredytobiorca spotyka się z wieloma rodzajami ubezpieczeń, które możemy podzielić na ubezpieczenia obligatoryjne oraz dodatkowe.

Ubezpieczenia obligatoryjne

Do standardowych rodzajów ubezpieczeń pierwszej kategorii należą:

• ubezpieczenie pomostowe- obowiązujące do momentu uzyskania wpisu hipoteki banku do Księgi Wieczystej kredytowanejnieruchomości. Składka ubezpieczenia pomostowego wyrażona jest przeważnie w postaci dodatkowej marży z reguły od 0,5% do 2%.

• ubezpieczenie brakującego wkładu własnego– rekomendacja S(II) nakłada obowiązek ubezpieczenia brakującego wkładu własnego, jeżeli kredytobiorca nie dysponuje wkładem własnym w wysokości co najmniej 20% przy kredytach walutowych oraz 10% w przypadku kredytów w PLN. Składka na to ubezpieczenie liczona jest przeważnie jako procent od różnicy pomiędzy wkładem własnym wymaganym a posiadanym. Ubezpieczenie płacone jest do momentu nadpłacenia kapitału stanowiącego brakujący wkład własny. Przy wyborzeofertykredytu należy zwrócić uwagę, czy składka na ubezpieczenie jest pobierana jednorazowo, czy regularnie, np. co 3 lub 5 lat. Niezależnie od opcji należy śledzić poziom kapitału kredytu, aby w momencie przekroczenia danego progu LTV niezwłocznie poinformować bank i zażądać zaprzestania pobierania opłaty lub nawet zwrotu części poniesionych środków.

  Przykład: Zaciągamy kredyt w PLN na 300 tys. zł bez wkładu własnego (LTV=100%). Bank pobierze opłatę za ubezpieczenie brakującego wkładu własnego w wysokości np. 3,5% za 5 lat ubezpieczenia z góry. Opłata 3,5% dotyczy 10% kwoty kredytu, ponieważ właśnie taki poziom ustaliła Komisja Nadzoru Finansowego. Koszt ubezpieczenia niskiego wkładu własnego wyniesie więc:

300 tys. x 10% x 3,5% = 1050 zł

• ubezpieczenie nieruchomości– banki zabezpieczając się na nieruchomości wymagają, by była ona ubezpieczona od ognia i innych zdarzeń losowych. Kredytobiorca musi dokonać cesji polisy ubezpieczeniowej na rzecz banku, aby to bank w razie nieszczęścia otrzymał odszkodowanie. Przeważnie instytucje pozostawiają kredytobiorcy możliwość wyboru ubezpieczyciela, co niejednokrotnie jest tańsze niż wybór Towarzystwa współpracującego z bankiem. Należy pamiętać, że ubezpieczenie od ognia i innych zdarzeń losowych nie obejmuje swoim zakresem ruchomości stanowiących wyposażenie mieszkania.

Ubezpieczenia dodatkowe

W ramach cross-sellingu, czyli sprzedaży produktów pobocznych przy okazji zakupu produktu głównego, banki często oferują różnorodne ubezpieczenia dodatkowe. Wśród nich można wymienić m.in.: ubezpieczenie na życie i ubezpieczenie do ryzyka utraty pracy. Decydując się na dodatkowe produkty sprzedawane w pakiecie z kredytem, warto przeanalizować nie tylko ich opłacalność (zazwyczaj zastosowanie ubezpieczenie na życie zastępuje prowizję), ale także ich przydatność (spod ubezpieczenia od utraty pracy wyjęte są często zwolnienia za porozumieniem stron i o charakterze dyscyplinarnym, co pokrywa prawie 90% rynkowych przypadków).

Standardowo można przyjąć, że obecna tendencja na rynku kieruje oferty kredytowe bardziej w stronę ubezpieczeń jako alternatywy do prowizji, niż rzeczywistych korzyści synergii bankowości z ubezpieczeniami. Wybierając kredyt należy więc zwrócić uwagę, czy mamy do czynienia z ubezpieczeniem obligatoryjnym, czy fakultatywnym i od tych drugich trzymać się jak najdalej.

Po przystąpieniu Polski do Unii Europejskiej nastąpił wzrost zainteresowania rynkiem nieruchomości przez cudzoziemców. Można ich podzielić na dwie grupy. Pierwsza to ludzie, który mieszkają i uzyskują dochody w Polsce (rezydenci). Druga to osoby, które w Polsce mieszkają, ale dochody uzyskują za granicą. Na drugą opcję banki przystają niestety bardzo niechętne. Można jednak zaobserwować, że instytucje finansowe dostrzegają coraz częściej cudzoziemców, jako potencjalnych nabywców swoich produktów hipotecznych. Część z nich udostępnia nawet instrukcje kredytowe i formularze bankowe w języku angielskim.

Ważne! Podczas poszukiwania korzystnej oferty, należy pamiętać, że każdy bank stawia odmienne warunki kredytobiorcy. Zdarza się, że obcokrajowcy będą musieli posiadać wyższą zdolność kredytową, niższe LTV, bądź zostanie im skrócony okres maksymalnego kredytowania.

Niezależnie od grupy, do której należy kredytobiorca, razem z wnioskiem kredytowym będzie trzeba przedłożyć dokumenty finansowe kredytobiorcy i nabywanej nieruchomości. Część banków wymaga także informacji z zagranicznego odpowiednika polskiego raportu BIK.

Trzeba pamiętać, że „lista” dokumentów jest uzależniona od miejsca pracy i zamieszkania kredytobiorcy. Jeżeli osoba ubiegająca się o kredyt mieszka i pracuje za granicą, powinna do wniosku kredytowego dołączyć: umowę o pracę, zaświadczenie o dochodach wystawione przez pracodawcę, zeznanie podatkowe mające charakter zeznania PIT oraz historię rachunku bankowego za wyznaczony okres.

Ważne! Większość banków wymaga, aby wszystkie dokumenty były przetłumaczone na język polski przez tłumacza przysięgłego.

Jedynie w niektórych sytuacjach instytucje umożliwiają złożenie dokumentów w języku obcym (np. DnB Nord- angielskim).

Należy również zwrócić uwagę, że procedury dotyczące obywateli państw, należących do Unii Europejskiej są nieco uproszczone. Wynika to z faktu, że obywatele innych państw muszą udokumentować swoje prawo pobytu w Polsce, a także niejednokrotnie przedstawić zezwolenie ministerstwa MSWiA na zakup mieszkania.

Najmniejsze problemy z uzyskaniem kredytu napotka cudzoziemiec uzyskujący dochody w Polsce. W znakomitej większości wypadków, banki będą traktowały taką osobę identycznie jak obywatela Polski.

W przypadku uzyskiwania dochodów za granicą, możemy zauważyć zróżnicowane podejście banków do klientów. Na przykład PKO BP i BGŻ teoretycznie nie określają krajów, z których akceptują źródło dochodów i jest to rozpatrywane indywidualnie. Z kolei PEKAO SA, Deutsche Bank ograniczają się tylko do krajów UE. Są również banki, w których kredytu, jako obcokrajowiec z dochodami za granicą, w ogóle nie uzyskamy (np. Lukas Bank czy Polbank).

Osoby, które uzyskują zarobki za granicą muszą, przy wyborze konkretnego banku, zwrócić uwagę na dwie rzeczy. Pierwszą jest maksymalny stosunek kwoty kredytu do wartości nieruchomości (LTV). Tylko niektóre banki umożliwiają sfinansowanie nieruchomości w 100% (PKO BP). Często oscyluje to między 60% a 70% (Millennium, Nordea). Należy jednak pamiętać, że mimo iż jest możliwe skredytowanie nieruchomości w 100%, to znacznie łatwiej będzie uzyskać kredyt po wniesieniu wkładu własnego. Drugą rzeczą jest maksymalny okres kredytowania. W przypadku cudzoziemca może on zostać skrócony ze standardowych 30 lat, do na przykład 20 (Kredyt Bank).

Przy wyborze ofert należy pamiętać, że każdy wniosek kredytowy rozpatrywany jest indywidualnie. Bank ma prawo ocenić osobę z zagranicy jako klienta o podwyższonym ryzyku. W takim przypadku decyzja kredytowa może okazać się negatywna, albo warunki – znacznie gorsze.

Oferta dla cudzoziemców ma też często charakter zwyczajnie marketingowy, czyli w teorii jest, a w praktyce jej nie ma. Prawdziwe podejście banku klaruje się jednak dopiero w momencie złożenia wszystkich dokumentów i otrzymania decyzji kredytowej. Prowadzi to do przedwczesnych nadziei i licznych frustracji, dlatego dobrze jest się poradzić przy wyborze kredytu doświadczonej osoby, np. eksperta kredytowego lub znajomych, którzy już taki kredyt uzyskali.

Rozwiązaniem może być mechanizm bilansujący. Sprawdź gdzie i na jakich warunkach możesz z niego skorzystać.

Załóżmy, że spłacamy kredyt mieszkaniowy w wysokości 300 tys. zł. Równocześnie na lokacie w tym samym banku posiadamy środki w wysokości 50 tys. zł. Nie chcemy nadpłacać kredytu kwotą 50 tys. zł, ponieważ są to środki przeznaczone na tzw. „czarną godzinę”. Z drugiej strony chcielibyśmy płacić odsetki od jedynie wykorzystanej kwoty kredytu, podobnie jak ma to miejsce w przypadku limitu w rachunku.

Dość ciekawym rozwiązaniem jest w tym przypadku mechanizm bilansujący. Umożliwia on spłacanie odsetek jedynie od faktycznie wykorzystanej kwoty kredytu – w tym przypadku od 250 tys. zł. Płacenie odsetek od pomniejszonej kwoty kredytu wygląda bardzo atrakcyjnie. Jest jednak jeden problem. Mechanizm bilansujący kosztuje – i to niemało.

W popularnym i znanym z niskich opłat mBanku, korzystanie z mechanizmu bilansującego kosztuje bagatela… 2% kwoty kredytu. Jest to wprawdzie opłata jednorazowa, ale bez wątpienia nie zwróci się nam szybko. Dodatkowo warunkiem aktywacji mechanizmu jest posiadanie na koncie podstawowym, kwoty nie mniejszej niż największa rata kapitałowo-odsetkowa, wynikająca z harmonogramu kredytu.

W przypadku MultiBanku koszt tego rozwiązania jest również dość znaczny. Od osób, które zaciągnęły kredyt hipoteczny począwszy od kwietnia 2009 r., a także nowych klientów, bank pobierze opłatę za prowadzenie rachunku bilansującego w wysokości 99 zł miesięcznie (dla pozostałych osób prowadzenie rachunku jest darmowe). W tej instytucji finansowej również obowiązuje limit minimalnej kwoty posiadanej na koncie głównym – jest on równy wysokości najbliższej raty kapitałowo-odsetkowej (chyba, że ustalimy większy limit).

Trzecim bankiem, który umożliwia bilansowanie kredytu i depozytów jest bank PKO BP. W tym przypadku nie ma żadnej opłaty miesięcznej, ani prowizji za udostępnienie takiego rozwiązania. Natomiast oprocentowanie takich kredytów jest wyższe o 0,5 punktu procentowego. Warto nadmienić, iż o mechanizm bilansujący w PKO BP można wnioskować jedynie przy okazji aplikowania o kredyt hipoteczny. Nie ma niestety możliwości włączenia tej usługi dla już spłacanych kredytów.

Podsumowując można powiedzieć, że mechanizm bilansujący przy kredycie hipotecznym jest rozwiązaniem bardzo ciekawym. Łączy on zalety płacenia mniejszych odsetek (jak w przypadku nadpłacania kredytu) oraz posiadania wolnych środków (jak w przypadku odkładania nadwyżek finansowych). Jednak konkurencja międzybankowa na tym polu jest bardzo niska, a w związku z tym ceny są wysokie. W takich realiach ciężko jest osiągnąć korzyści dzięki mechanizmowi bilansującemu. Aktualnie przydatność tego rozwiązania ma raczej wymiar promocyjny dla banku, niż ekonomiczny dla przeciętnego Kowalskiego.

Wynagrodzenie ma u każdego z nas nieco inną formą. Część osób uzyskuje dochód wyłącznie z umowy o pracę, część dodatkowo otrzymuje premie, a część, oprócz zarobków podstawowych, otrzymuje jeszcze dodatkowe świadczenia, np. z tytułu najmu. Ważne jest jednak aby sprawdzić, czy wszystkie środki, które uznajemy za nasz dochód, uznawane są również przez instytucje finansujące.

Jak zapobiec takim niespodziankom?

Na wysokość oprocentowania kredytu gotówkowego ma wpływ wiele czynników, takich jak: ocena rzetelności kredytobiorcy, okres kredytowy, czy produkty cross-sellingowe, z których zgodzimy się skorzystać. W większości banków kredyty gotówkowe udzielane na krótszy okres są niżej oprocentowane niż w przypadków dłuższych okresów. Najniższą wysokość oprocentowania można uzyskać przy kredytach do 1 roku. Dłuższy okres kredytu to nie tylko gorsze oprocentowanie, ale często również dodatkowe ubezpieczenia na życie lub od ryzyka utraty pracy, co znacznie podnosi koszty takiego kredytu.

Przed zdecydowaniem się na konkretną ofertę kredytu gotówkowego należy rozważyć, czy wydłużenie okresu kredytu jest tak naprawdę lepszym rozwiązaniem.

Wariant I (10 lat)

Kredyt gotówkowy w wysokości 30 000 zł. Przy okresie kredytowania 10 lat oprocentowanie wynosi 17,99%, bank wymaga również ubezpieczenia na życie, którego składka wynosi 0,2% wnioskowanej kwoty kredytu miesięcznie. Składka płatna jest jednorazowo za cały okres kredytowania, bank pozwala jednak na podwyższenie kwoty kredytu o wysokość składki.

Wypłacana kwota kredytu – 30 000 zł
Składka na ubezpieczenie – 7 200 zł
Łączna kwota udzielonego kredytu – 37 200 zł
Rata równa – 670,05 zł
Łączny koszt kredytu – 43 205,94 zł

Wariant II (5 lat)

Drugim rozwiązaniem jest uzyskanie kredytu na okres 5 lat przy oprocentowaniu 14,99%. Przy takich okresie bank nie wymaga żadnych ubezpieczeń.

Wypłacana kwota kredytu – 30 000 zł
Brak ubezpieczeń
Rata równa – 713,54 zł
Łączny koszt kredytu – 12 812,43 zł

Wnioski

Przy okresie 10 lat rata jest nieco niższa, niż w przypadku 5 lat. Jednak, jeżeli nie będziemy się kierować wyłącznie wysokością miesięcznego obciążenia, tylko spojrzymy na wszystkie parametry kredytu, w szczególności na łączny koszt kredytu, to bardzo szybko dojdziemy do wniosku, że warto jednak wybrać Wariant II.

Ważne! Warto przy tym zaznaczyć, że łącznym kosztem kredytu są wszelkie opłaty pobrane przez bank, stanowiące zadośćuczynienie za otrzymane przez kredytobiorcę środki. Tak więc zwrot pożyczonego kapitału, czyli kwota udzielonego kredytu, nie jest kosztem kredytu.

W przypadku pożyczek gotówkowych, tak samo jak przy kredytach hipotecznych, należy dokładnie sprawdzić, czy koszty „poboczne” nie niwelują oszczędności płynących z niskiego oprocentowania. Warto również szczegółowo zaplanować długość okresu kredytowania, żeby nie dać się złapać w pułapkę długiej pożyczki, w której rata jest niska, ale łączny koszt zabójczy.

Na ratę każdego kredytu czy pożyczki, pomijając ewentualne koszty ubezpieczenia, składa się część odsetkowa i kapitałowa. Jeżeli klientowi nie został przyznany okres karencji, spłacanie kapitału następuje już od pierwszego miesiąca trwania zobowiązania.

Wysokość spłacanego kapitału jest zależna od rodzaju raty, na jaki zdecydował się kredytobiorca. Gdy wybrał on malejący system spłaty, część kapitałowa raty jest równa kwocie kredytu podzielonej przez okres, na jaki została zawarta umowa. Saldo zobowiązania jest spłacane znacznie efektywniej, ponieważ odsetki z miesiąca na miesiąc maleją szybciej niż w przypadku rat równych.

Rata równa, wbrew pozorom, jest bardziej skomplikowana pod względem obliczeniowym. Aby utrzymać niezmienną wartość miesięcznego zobowiązania, stan obu składników, kapitału i odsetek, ulega zmianie z każdą spłatą. Na początku udział kapitału jest niewielki, a z czasem rośnie. Odwrotnie ma się to do odsetek, które są systematycznie obniżanie.

Oba systemy ratalne mają swoje dobre i złe strony. Mocną stroną rat malejących jest ograniczenie kosztów kredytu. Jednak efekt ten jest widoczny tylko przy dłuższych okresach kredytowania. W krótkim okresie czasu spłaty wysokość części kapitałowej przy obu metodach wyliczania jest zbliżona. Dodatkowo w przypadku rat annuitetowych po pewnym czasie kapitał spłacany jest znacznie szybciej niż przy ratach malejących.

Pod względem wysokości odsetek korzystniej wypada metoda malejąca. Przy krótkoterminowych kredytach różnica jest niewielka, rzędu 6–7%, za to przy długoterminowych – nawet 20%.

Przykład:

Źródło: opracowanie własne

Wysokość przyszłej raty ma wpływ na zdolność kredytową. Maksymalna kwota, jaka może być przyznana, gdy wybrany zostanie system rat malejących, jest ok. 30% niższa, w porównaniu do rat stałych. Jest to często powód, dla którego konsumenci decydują się na ratę równą.

Innym zagadnieniem, które ma decydujący wpływ na wybór raty stałej, jest poczucie bezpieczeństwa, związane z miesięcznym zobowiązaniem. Część klientów decyduje się na ten sposób spłaty na wypadek, gdyby ich sytuacja dochodowa pogorszyła się. Wówczas wyższa rata malejąca mogłaby spowodować problemy ze spłacaniem długu.

Wnioskodawca, który ubiega się o kredyt w ramach programu „Rodzina na swoim”, również może wybrać rodzaj systemu spłaty. Wyjątek stanowi kredyt w Allianz Banku, gdzie dostępna jest tylko rata malejąca dla tego programu. Korzystając z budżetu państwa jako częściowego płatnika, dwa banki, PeKaO SA oraz BZ WBK, wprowadziły ciekawy system spłaty przy ratach równych. Kosztem niższych dopłat rządowych do odsetek, podwyższona została część kapitałowa raty. Miesięczna spłata raty jest wyższa, jednak po okresie pomocy rządowej można zauważyć, że niskim kosztem uzyskany został efekt podobny tego, osiągniętego w przypadku rat malejących – saldo kapitału jest niższe niż przy standardowej spłacie.

Wybór rodzaju spłaty nie powinien jednak spędzać snu z powiek. Jeżeli po podpisaniu umowy kredytobiorca chciałby zmienić system spłaty, bank zazwyczaj nie robi problemów w tej kwestii. Warunkiem jest posiadanie wystarczającej zdolności kredytowej oraz anektowanie obecnej umowy. Jedyny koszt, jaki ponosi klient przy zmianie warunków spłaty, stanowi opłata za aneks.

Przy kredytach wysoko oprocentowanych, zawieranych na długi okres czasu, oszczędności wynikające z systemu rat malejących są duże. Obciążenie miesięczne, w szczególności na początku, może jednak niebezpiecznie nadwyrężyć budżet. Szukając pośredniego rozwiązania, można zdecydować się na raty równe oraz nadpłacanie kredytu. Metoda ta charakteryzuje się większym bezpieczeństwem i nie wymusza na kredytobiorcy comiesięcznych nakładów finansowych. Jest więc znacznie bezpieczniejsza dla budżetu domowego.

Autorzy:

Mało który kredytobiorca ma jednak zamiar spłacić kredyt w wyznaczonym przez bank terminie.

Dłuższy okres kredytowania wiąże się tym, że miesięcznie spłacamy małą część kapitału kredytu. Istnieją jednak sposoby na przyśpieszenie tego procesu.

Jednym z nich jest wybór rat malejących. Każda rata kredytu składa się z dwóch części – raty kapitałowej oraz raty odsetkowej. Różnica pomiędzy ratami równymi, a malejącymi, polega na odmiennych proporcjach tych dwóch części. W przypadku raty równej na początku spłacamy bardzo mało kapitału, a dużo odsetek. Z miesiąca na miesiąc proporcje zmieniają się, rośnie rata kapitałowa, o odsetkowa maleje.

W przypadku rat malejących, w każdym miesiącu spłacamy taką samą ilość kapitału, maleje natomiast rata odsetkowa, ponieważ zmniejsza się saldo zadłużenia. W przejrzysty sposób mechanizm ten został przedstawiony na poniższym schemacie.

Decydując się na metodę spłaty kredytu z ratami malejącymi będziemy dużo szybciej zwracać pożyczony od banku kapitał, a co za tym idzie, koszt naliczonych odsetek będzie niższy niż w przypadku rat równych.

Przykład:

Po okresie 5 lat różnica ta wynosi już 27 160,43 zł, po 10 latach – aż 47 199,92 zł.

Jednakże raty malejące mają również wiele minusów. Uciążliwa jest przede wszystkim ich wysokość, szczególnie w pierwszych latach spłaty zobowiązania. Ponadto kredyt z ratami malejącymi ogranicza zdolność kredytową i zmniejsza kwotę, którą możemy otrzymać od banku. Może to doprowadzić do sytuacji, w której np. zabraknie nam środków na wykończenie. Dlatego też większość Kredytobiorców decyduje się na raty równe.

Sposobem przyśpieszenia spłaty kapitału, jest jego regularne nadpłacanie. Poprzez nadpłaty możemy mimo spłaty kredytu w ratach równych osiągnąć podobny poziom spłaty kapitału, jak przy ratach malejących. Dodatkowo takie rozwiązanie jest korzystniejsze dla kredytobiorcy ze względu na wyższą zdolność kredytową oraz dużo mniejsze, miesięczne obciążenia. W tym przypadku sami kredytobiorcy decydują, jaką kwotę chcą nadpłacać oraz z jaką częstotliwością. Może to okazać się szczególnie ważne w przypadku problemów finansowych lub powiększenia rodziny kredytobiorcy.,/p>

Przykład: Parametry kredytu są takie same jak w poprzednim przykładzie. Spłacamy kredyt w ratach równych, jednakże co roku nadpłacamy część kapitału.

Decydując się na raty równe i nadpłaty kapitału, nie wolno zapomnieć o prowizji od wcześniejszej spłaty kredytu. Większość banków umożliwia swoim klientom bezkosztową nadpłatę 30% w okresie od 3 do 5 lat. Później natomiast taka opłata przeważnie już nie obowiązuje.

Przy świadomym zarządzaniu wysokością rat kredytowych można więc sporo zaoszczędzić. Dodatkowe środki, przeznaczone na spłatę kredytu, w zdecydowany sposób ograniczająwysokość odsetek i obniżają łączny koszt kredytu hipotecznego. Rozwiązanie to jest więc godne polecenia dla każdego, kto elastycznie podchodzi do swojego zobowiązania, a bankowi chce oddać jak najmniej.

Autorzy:

Decyzja o wyborze waluty ma bardzo duże znaczenie, ponieważ każda waluta charakteryzuje się innymi warunkami cenowymi, a co za tym idzie – kosztem kredytu. Banki oferują swoim klientom zmianę waluty w trakcie trwania kredytu. Decydując się na przewalutowanie kredytu, powinniśmy bardzo dokładnie przeliczyć wszystkie koszty, związane z taką operacją, tak by nie okazało się, że przyszłe korzyści są mniejsze niż koszty.

Przewalutowanie kredytu stało się bardzo popularne na fali kryzysu finansowego, kiedy polska złotówka była bardzo słaba. W mediach pojawiała się znaczna ilość artykułów oraz wypowiedzi na ten temat, zarówno zachęcających do przewalutowania, jak i odradzających takiej operacji.

Ważne! Przy zmianie waluty kredytu jednym z najważniejszych czynników, decydujących o opłacalności takiego „manewru”, są kursy walutowe. Dodatkowo należy również wziąć pod uwagę atrakcyjność bieżących ofert kredytowych i opłaty bankowe, związane z przewalutowaniem.

Przykład: W styczniu 2008 roku zaciągnęliśmy kredyt mieszkaniowy w PLN, w wysokości 300 000 zł, na okres 30 lat, z marżą 1,5%. Aktualnie WIBOR 3M jest na poziomie 3,86%, co nam daje oprocentowanie kredytu w wysokości 5,36%. Rata naszego kredytu wynosi 1677,21 zł. Załóżmy, że w tym czasie nie dokonywaliśmy żadnych nadpłat kapitału, więc nasze aktualne saldo zadłużenia wynosi 288 000 zł. Kuszeni niskimi stopami procentowymi w strefie EUR oraz w Szwajcarii, jak i w miarę wysokimi kursami walut, zastanawiamy się nad przewalutowaniem naszego kredytu na walutę obcą. Policzmy zatem, czy taka operacja jest dla nas korzystna.

Bank proponuje nam marże 2,3% na EUR albo 2,7% na CHF. Za całą operację bank pobierze prowizję w wysokości 0,75% od kwoty kredytu. Aktualna stawka EURIBOR 3M wynosi 1,037%, co nam daje oprocentowanie kredytu w EUR na poziomie 3,337%, natomiast LIBOR CHF 3M wynosi 0,173%, przy czym oprocentowanie kredytu w CHF wyniesie tylko 2,873%. Uwzględniając spread walutowy 6,72%), rata naszego kredytu po przewalutowaniu na EUR wyniosłaby 1 435,06 zł, zaś po przewalutowaniu na CHF, uwzględniając spread walutowy 7,81% – 1 373,16 zł. W pierwszym przypadku miesięczna oszczędność na racie wynosi 242,15 zł, w drugi jest to już 304,05 zł.

Koszt całej transakcji wynosi 2160 zł, czyli 0,75% liczone od kwoty 288 000 zł. Przy zmianie na EUR koszt ten zwróci się po 9 miesiącach, przy CHF już po 7 miesięcach. Zazwyczaj bank może włączyć do kredytu prowizję od przewalutowania, powiększając saldo zadłużenia, co skutkuje wzrostem miesięcznej raty o kilkanaście złotych.

Jak widać, miesięczne oszczędności są całkiem spore, więc można uznać, że przewalutowanie kredytu ze złotówek na walutę obcą, EUR lub CHF, jest opłacalną operacją, w szczególności, jeżeli założymy, że w dłuższej perspektywie czasu nasza rodzima waluta będzie umacniała się, co zwiększy dodatkowo korzyści. Sytuacja wygląda inaczej, gdy posiadamy już kredyt w walucie obcej, natomiast zastanawiamy się nad przewalutowaniem jego na złotówki.

Przykład: W styczniu 2008 roku zaciągnęliśmy kredyt mieszkaniowy w EUR w wysokości 300 000 zł, na okres 30 lat, z marżą 1,7%. Kurs uruchomienia kredytu wynosił wtedy 3,50 zł za EUR, czyli w walucie kredytu zaciągnęliśmy 85 714,28 EUR. Rata kredytu wynosi 349,33 EUR, co po bieżącym kursie sprzedaży banku (4,0758 zł) daje nam raty w wysokości 1 423,80 zł. Od początku kredytu udało nam się spłacić 6 000 EUR kapitału, więc nasze aktualne saldo zadłużenia wynosi 79 714,28 EUR.

Bank oferuje nam kredyt w PLN z marżą 1,5%. W trakcie zmiany waluty bank przeliczy nasze aktualne saldo zadłużenia po kursie sprzedaży, co da nam kwotę 324 899,46 zł. Rata natomiast będzie wynosiła 1 894,28 zł.

Niekorzystne kursy walut spowodowałyby, że przewalutowanie przyniosłoby nam spore straty. W takiej sytuacji znajdowało się bardzo wiele osób na początku roku 2009 r., gdy złotówka była najsłabsza od 2002r. Część z nich, w związku ze znacznym skokiem raty w przeliczeniu na PLN, zdecydowało się na zmianę waluty kredytu, co jak widać w powyższym przykładzie, nie było najlepszym rozwiązaniem.

Ważne! Zmiana waluty kredytu na złotówki korzystna jest jedynie wówczas, gdy aktualne kursy walut są dużo niższe od tych z dnia uruchomia kredytu. W przeciwnym wypadku sporo będzie nas kosztowała taka zmiana.

Przy zmianie waluty kredytu wymagany jest aneks do umowy kredytu, który kosztuje zazwyczaj 50-700zł. W przypadku, gdy nasz bank nie posiada w ofercie waluty, która nas interesuje, musimy się liczyć również z takimi kosztami jak prowizja od udzielenia kredytu w nowym banku czy prowizja od wcześniejszej spłaty w aktualnym banku. Trzeba pamiętać, że zanim bank zgodzi się na przewalutowanie kredytu, będzie chciał sprawdzić naszą zdolność kredytową. Tak, jak przy zaciąganiu pierwotnego kredytu, będą potrzebne dokumenty dochodowe i nieruchomościowe. Oczywiście musimy posiadać również zdolność kredytową do obsługi kredytu w nowej walucie.

Przewalutownie kredytu może okazać się bardzo zyskowną operacją, gdy jest przeprowadzone z rozwagą. Ważne, aby zebrać jak najwięcej informacji, dotyczących zarówno bieżącego kredytu, jak i oferty walutowej banku, w którym zaciągamy kredyt w nowej walucie. Warto również przeprowadzić szczegółowe kalkulacje i wyliczyć progi opłacalności transakcji. Można skorzystać z pomocy zaufanego eksperta lub podjąć decyzję indywidualnie – najważniejsze jednak, aby dokonać jej świadomie.

Autorzy:

Pierwsze preferencyjne kredyty studenckie zaczęły być udzielane 1 października 1998 r. Powstały, jako dodatkowa pomoc materialna dla studentów szkół wyższych, którzy wcześniej mogli skorzystać jedynie z bezzwrotnej pomocy materialnej w formie stypendiów socjalnych, naukowych czy zapomóg. O ten kredyt mogą ubiegać się wszyscy studenci, zarówno studiów dziennych, jak i zaocznych. Dodatkowo mają prawo skorzystać z niego doktoranci.

Rok studiów nie ma znaczenia. Wniosek o udzielenie kredytu trzeba jednak złożyć przed ukończeniem 25 roku życia.

Na potrzeby dofinansowania stworzono Fundusz Pożyczek i Kredytów Studenckich. Jest on ulokowany w Banku Gospodarstwa Krajowego. Sam BGK nie udziela jednak pożyczek, a jedynie wyrównuje bankom komercyjnym różnicę w oprocentowaniu między oprocentowaniem kredytów komercyjnych a tym, jakie płaci student. Krótko mówiąc – BGK pokrywa część odsetek, które musiałby zapłacić student, gdyby chciał zaciągnąć zwykły kredyt na warunkach rynkowych.

Ważne! Na dzień dzisiejszy tylko pięć banków udziela takiego kredytu: PKO BP, PeKaO SA, Bank Polskiej Spółdzielczości, Gospodarczy Bank Wielkopolski i Mazowiecki Bank Regionalny.

O kredyt studencki można ubiegać się na każdym stopniu studiów. Nie ma znaczenia, na jakiej uczelni są realizowane studia i jaki kierunek wybrało się. Również urlop dziekański i powtarzanie roku nie wpływa na wypłacanie kredytu. Na czas urlopu zostaje on wstrzymany, a od następnego roku akademickiego jest ponownie wypłacany, o ile kontynuujemy studia.

Ważne! Jeśli ukończymy dany poziom studiów, np. licencjackich, to nawet jeśli rozpoczniemy kolejny kierunek na tym samym poziomie, kredyt studencki już nam nie przysługuje.

Przy ubieganiu się o kredyt banki wymagają dostarczenia kilku dokumentów. Oprócz wniosku o udzielenie należy przedłożyć: zaświadczenie z uczelni, które potwierdza, że jest się studentem, dokumenty, które pozwalają stwierdzić wysokość uzyskiwanego dochodu na osobę w rodzinie studenta i dokumenty będące zabezpieczeniem kredytu. Dochód jest uwzględniany za poprzedni rok. Do jego wyliczenia potrzebne są najczęściej PIT-y.

Ważne! Składanie wniosków odbywa się tylko od 1 października do 15 listopada.

Każdy bank w celu zmniejszenia ryzyka kredytowego wymaga zabezpieczenia. W przypadku kredytów studenckich występuje kilka możliwości. Jedną z nich jest poręczenie w formie weksla, jak również poręczenie na ogólnych zasadach kodeksu cywilnego.

Najczęściej odbywa się to poprzez podpis żyrantów – rodziców, którzy zobowiązują się do spłacenia kredytu w sytuacji, gdy kredytobiorca uchylałby się od spłaty, bądź nie był w stanie pokryć rat kredytu. Dla mało zamożnych studentów istnieje możliwość uzyskania poręczenia BGK. Jednak, aby z tego skorzystać, trzeba spełnić odpowiednie kryteria uzyskiwanych dochodów przez rodzinę. W roku akademickim 2010/2011 będzie istniała możliwość:

1) poręczenia w 100% otrzymanej kwoty kredytu dla studentów, jeśli dochód na osobę w rodzinie jest niższy niż 600 zł/mies. Dodatkowo do grona tego zaliczają się studenci, którzy zostali częściowo lub całkowicie pozbawieni opieki rodzicielskiej.

2) poręczenia w 70% otrzymanej kwoty kredytu, jeśli dochód na osobę w rodzinie jest niższy niż 1000 zł/mies.

Niestety, w przypadku skorzystania z takiego poręczenia, w odróżnieniu od poręczenia np. przez rodziców, pobierana będzie każdorazowo prowizja w wysokości 1,5% od transzy wypłacanego kredytu.

Wypłacanie pieniędzy z kredytu studenckiego następuje w comiesięcznych transzach przez 10 miesięcy, w trakcie roku akademickiego. Wysokość transz ustalana jest przez Ministra Nauki i Szkolnictwa. Na dzień dzisiejszy wynosi 600 zł.

Kredyt jest oprocentowany według zmiennej stopy procentowej, równej 1,20 stopy redyskontowej weksli NBP. Zmiana oprocentowania kredytu uzależniona jest od zmiany stopy redyskontowej weksli NBP. Na dzień dzisiejszy jest to 4,50% [3,75 (stopa redyskontowa) x 1,20 = 4,50]. Jest to pełne oprocentowanie kredytu studenckiego, jednak w okresie studiów i do terminu rozpoczęcia spłaty kredytu, należne odsetki pokrywane są z Funduszu Pożyczek i Kredytów Studenckich.

Ważne! Dopiero po 24 miesiącach od ukończenia studiów, rozpoczyna się spłata kredytu. Od tego momentu spłacane zostają odsetki od bieżącego zadłużenia, które równe są połowie stopy redyskontowej NBP (~1,88%).

Kredyt studencki, w porównaniu z pożyczkami gotówkowymi, zwolniony jest z większości opłat dodatkowych. Jedynym kosztem, związanym z kredytem, jest prowizja za przelew kredytu na konto. Jej wysokość uzależniona jest od dwóch czynników: w jakim banku pobieramy kredyt i czy założone konto, na które wpływają transze kredytu, jest w tym samym banku, co kredyt. W PKO BP prowizja wynosi 1%, jeśli nie posiadamy konta w tym banku lub 0,5%, jeśli będziemy takie konto posiadać i będą na nie wpływać transze kredytu.

Dodatkowym kosztem, niezwiązanym bezpośrednio z kredytem, ale opłacalnym, jest konto w banku, który udziela kredytu studenckiego.

W pewnych okolicznościach można ubiegać się o całkowite lub częściowe umorzenie spłaty kredytu studenckiego. W przypadku, gdy student uzyskał tytuł w gronie 5% najlepszych absolwentów uczelni, co zostało potwierdzone zaświadczeniem od rektora lub dziekana,Minister Nauki i Szkolnictwa Wyższego umarza 20% kwoty kredytu. Do umorzenia może dojść również wówczas, gdy student znajdzie się w trudnej sytuacji życiowej bądź trwałej niezdolności do pracy. Każdy z wniosków rozpatrywany jest w sposób indywidualny przez Ministra Nauki i Szkolnictwa Wyższego. W decyzji członka rządu znajdują się informacje, czy kredyt został umorzony i w jakiej wysokości. Natomiast w przypadku zgonu kredytobiorcy zobowiązania nie przechodzą na spadkobierców i nie muszą oni ich spłacać.,/p>

Kredyt studencki jest bardzo tanim sposobem finansowania studiów, jak również może być dobrą metodą na pozyskanie kapitału w celach inwestycyjnych. Oprocentowanie tego kredytu, które obciąża kredytobiorcę, nigdy nie przewyższyło inflacji, a więc można pokusić się o stwierdzenie, że więcej pieniędzy pożyczy się, niż spłaci.

Autorzy:

Od rewolucji kredytowej w 2003 roku prawie każdy kredyt hipoteczny charakteryzuje się zmiennym oprocentowaniem. Oprocentowanie składa się z dwóch składników: stałej marży kredytowej oraz zmiennej stawki bazowej (WIBOR, LIBOR, EURIBOR). Wskaźnik stanowiący bazę opiera się z kolei na stopach referencyjnych, ustalanych przez organ odpowiedzialny za kształotwanie polityki monetarnej w danym kraju. W Polsce jest to Rada Polityki Pieniężnej, która raz w miesiącu zbiera się, by określić w oparciu o najświeższe dane wkaźników inflacyjnych, czy koszt pieniądza powinien ulec podwyższeniu, obniżeniu czy pozostać na dotychczasowym poziomie.

Należy pamiętać o tym, że zmiany na WIBORZE nie zawsze muszą mieć identyczną wartość, kierunek pozostaje jednak ten sam. Gdy więc stopy procentowe rosną, również WIBOR podnosi się, gdy maleją – spada. Jaki wpływ ma to bezpośrednio na naszą kieszeń?

Przykład: Wysokość kredytu: 300.000zł
WIBOR 3m: 3,81%
Marża: 2%
Oprocentowanie: 2% + 3,81 = 5,81%
Wysokość raty: 1762,17zł

Scenariusze:
WIBOR 3m (+1 p.p.): 4,81% -> Oprocentowanie: -> 6,81%, rata: 1957,77zł
WIBOR 3m (+2 p.p.): 5,81% -> Oprocentowanie: -> 7,81%, rata: 2161,69zł
WIBOR 3m (-1 p.p.): 2,81% -> Oprocentowanie: -> 4,81%, rata: 1575,81zł

Ważne! Tak znaczące różnice w ratach uzmysławiają, jak ważne dla kredytobiorców są posiedzenia RPP i jej zachodnich odpowiedników. Różnice w racie mogą wynieść nawet kilkaset złotych, co dla większości domowych budżetów oznacza silne zaciśnięcie pasa.

Sytuacja, w której stopy procentowe znacząco rosną w krótkim okresie czasu, może zdarzyć się już niedługo – presja inflacyjna w powstających z kryzysu krajach europejskich już teraz zaczyna niebezpiecznie nasilać się, a to dopiero początek. W Polsce trend ten wzmocni dodatkowo planowana na początek przyszłego roku podwyżka podatku VAT i rosnące z roku na rok wynagrodzenia. Scenariusz powrotu do stóp sprzed dwóch lat, kiedy stopy bazowe oscylowały wokół poziomu 6%, nie jest więc tak mało prawdopodobny. Warto pilnie śledzić znaki na niebie i ziemi oraz … decyzje Rady Polityki Pieniężnej.

Autorzy:

Pożyczka hipoteczna jest młodszą siostrą kredytu hipotecznego, łącząc jego cechy zabezpieczenia z wolnością wyboru celu finansowania. Wywodzi się z pożyczki konsumpcyjnej. Dzięki zabezpieczeniu na nieruchomości umożliwia ona otrzymanie znacznie niższej marży kredytowej i prowizji, co skutkuje niższym oprocentowaniem i znacząco obniża początkowy koszt kredytu.

Pożyczka hipoteczna to jednak nie tylko niższe oprocentowanie, ale również dłuższy okres spłat, a tym samym mniejsze obciążenie dla budżetu domowego. Takie rozwiązanie jest szczególnie wygodne dla osób o stosunkowo niskich dochodach, dla których każda złotówka liczy się podwójnie. Ponadto paradoksalnie może, dzięki niższej racie i obniżeniu wskaźnika DTI (debt to income – zadłużenie w stosunku do dochodów), zwiększyć zdolność kredytową i pomóc uzyskać wyższą kwotę na inne cele.

Dzięki zabezpieczeniu na hipotece, a w związku z tym niższemu ryzyku, banki oferują w ramach pożyczki hipotecznej znacznie korzystniejsze warunki niż w przypadku zwykłej pożyczki. Oprocentowanie waha się od 11% do nawet 6-7%, co stanowi jedynie 2 p.p. więcej, w porównaniu z celowym kredytem mieszkaniowym i aż o połowę mniej niż w przypadku wielu pożyczek konsumpcyjnych.

Co więc powstrzymuje Polaków od hurtowego zaciągania pożyczek hipotecznych? Po pierwsze jest to warunek związany z nieruchomością, w dodatku wolną od obciążeń. Nie każdy może pochwalić się własnym mieszkaniem, a jeżeli nawet, to często jest ono wzięte na kredyt.

Po drugie Polacy, szczególnie osoby starsze, wciąż boją się zobowiązań kredytowych, a zmuszeni do ich zaciągnięcia, wybierają te najprostsze i jak najszybciej spłacalne. Brak zrozumienia produktów finansowych odstrasza ich od bardziej złożonych konstrukcji, nawet jeżeli są znacznie tańsze.

Ostatecznie barierą jest również sam proces kredytowy, który długością okresu trwania jest bardziej zbliżony do kredytu hipotecznego niż do pożyczki gotówkowej. Osoby, ubiegające się o finansowanie na cel konsumpcyjny, poszukują rozwiązań szybkich i łatwych, a perspektywa oczekiwania 3-4 tygodni na decyzję kredytową ani do jednych, ani do drugich nie należy.

Pożyczka hipoteczna nie jest więc produktem dla jednostek niecierpliwych. Zdecydowanie polecałbym ją jednak konsumentom, którzy mają niskie dochody lub/i posiadają nieobciążoną nieruchomość, a pragną zaciągnąć pożyczkę o wolumenie przewyższającym 5-10 tysięcy. W ich sytuacji skusiłbym się na cierpliwość i złożył wniosek o pożyczkę hipoteczną – niewątpliwie będzie się opłacało.

W takiej sytuacji istnieje kilka rozwiązań. Najszybszym, lecz zarazem najdroższym wyjściem jest uzyskanie kredytu gotówkowego lub limitu w ROR. Jeżeli jednak nie zależy nam na szybkim dostępie do środków pieniężnych, powinniśmy wypróbować inną drogę i cieszyć się dodatkowymi pieniędzmi za znacznie niższą cenę: podwyższyć kwotę naszego kredytu hipotecznego.

Pierwszą rzeczą, o której musimy pamiętać, jest zabezpieczenie kredytu. Chcąc podwyższyć kwotę kredytu, powinniśmy posiadać zabezpieczenie, spełniające wszystkie stawiane przez banki wymagania, przede wszystkim pod względem minimalnego wkładu własnego. Jeżeli kredytowaliśmy 100%, a nawet ponad 100% wartości nieruchomości, może się okazać, że na dzień dzisiejszy bank nie posiada odpowiedniej dla nas oferty i wymaga min. 20% wkładu własnego. W takim przypadku nie będziemy mogli uzyskać dodatkowych środków.

Należy również sprawdzić aktualne saldo zadłużenia z tytułu kredytu. Przy kredytach walutowych trzeba przeliczyć zobowiązania po aktualnych kursach i upewnić się, czy wahania kursowe nie spowodowały zmiany pierwotnego współczynnika LTV na tyle, żeby uniemożliwić powiększenie kredytu.

Proces podwyższania kwoty kredytu związany jest z bardzo podobnymi działaniami, jak w przypadku ubiegania się o nowy kredyt. Przeprowadzana jest inspekcja, analiza finansowa i analiza prawna. Musimy spełnić wszystkie wymogi, stawiane przez bank, w tym te dotycząceminimalnych kwot kredytu.

W zależności od banków można ubiegać się o 40-50 tyś zł, chociaż w niektórych przypadkach proponowane kwoty sięgają nawet 150 000 zł (mBank) czy 200 000 zł (DnB Nord).

Kolejną kwestią są warunki cenowe. Ponieważ podwyższana kwota jest traktowana jak nowy kredyt, będą nas obowiązywały wszystkie opłaty, prowizje i marże, które przeważnie są wyliczane na podstawie średniej ważonej.

Przykład: Posiadamy aktualnie kredyt na kwotę 300 000 zł z marżą 1,5% na EUR. Ubiegamy się o podwyższenie kwoty kredytu o 100 000 zł. Aktualnie obowiązująca marża
w banku wynosi 2,5%.

Marże kredytu po podwyższeniu kwoty wyliczamy w następujący sposób:

(300000/400000) * 1,5% + (100000/400000) * 2,5% = 1,125% + 0,625% = 1,75%

Marża naszego kredytu po podwyższeniu będzie wynosić 1,75%.

 

Co zrobić w sytuacji, gdy bank, w którym posiadamy kredyt, nie chce zgodzić się na jego podwyższenie? Można refinansować kredyt w innym banku, w którym będziemy ubiegać się o wyższą kwotę. Jest to droższe rozwiązanie, niż w przypadku podwyższenia kredytu i nie zawsze opłacalne. Wszystko zależy od warunków, na jakich został udzielony posiadany kredyt jak i ofert, aktualnie dostępnych na rynku. Ze względu na spory koszt spreadu walutowego szczególne rozważnie należy podejść do refinansowania kredytu w walucie obcej.

Podwyższenie kwoty kredytu jest dobrym rozwiązaniem. Gdy posiadamy nadwyżkę zabezpieczenia, jesteśmy w stanie uzyskać środki na dowolny cel dużo taniej niż w przypadku kredytu gotówkowego. Należy jednak pamiętać o tym, że proces podwyższania kwoty kredytu w większości banków wygląda tak samo jak proces pozyskiwania kredytu. Warto więc przygotować komplet dokumentów, które trzeba będzie dostarczyć do banku i nastawić się na kilkutygodniowy proces kredytowy, co może stanowić utrudnienie dla osób szukających „szybkiej gotówki”.

Pierwszym obostrzeniem jest ograniczona liczba krajów, z których akceptowane są dochody. Przeważnie są to państwa członkowskie Unii Europejskiej. Możemy również spotkać się z akceptacją dochodów ze wszystkich krajów, należących do OECD.

Kolejną przeszkodę napotykamy w kwestii akceptacji źródła uzyskiwanego dochodu. Z powodu zróżnicowanych systemów podatkowych w poszczególnych krajach, banki zazwyczaj zawężają zakres akceptacji do najprostszych form zatrudnienia. Uwzględniane są przeważnie źródła o stałym charakterze, takie jak umowa o pracę czy kontrakt menadżerski. Nie będzie jednak problemów z akceptacją dochodu ze świadczeń emerytalnych, jak i rentowych, uzyskiwanych poza granicami naszego kraju.

W większości banków nie zostaną natomiast uwzględnione zarobki z działalności gospodarczej. Instytucją, stanowiącą wyjątek, jest PKO BP, w którym dochód z prowadzonej przez nas działalności zostanie zaakceptowany, jeżeli ma charakter samozatrudnienia lub spółki kapitałowej, stanowiącej odpowiednik polskiej „spółki z o.o”.

Pracując za granicą, musimy być świadomi tego, że czeka nas dużo więcej „papierkowej roboty” w trakcie wnioskowania o kredyt. Poza standardowymi dokumentami, takimi jak deklaracje podatkowe czy wyciągi z rachunku bankowego, będziemy musieli przedstawić umowy o pracę, potwierdzenia wypłaty wynagrodzenia itp. Dodatkowo większość dokumentów w języku obcym musi być przetłumaczona przez tłumacza przysięgłego na język polski, co pociąga za sobą dodatkowe koszty.

Niektóre banki wprowadziły również minimalny dochód, uzyskiwany za granicą. Np. bank DnB Nord akceptuje taki dochód, jeżeli w przeliczeniu na PLN wynosi on co najmniej 10 000 zł netto miesięcznie. W banku Nordea, natomiast, przy dochodach uzyskiwanych za granicą zwiększony jest wymagany wkład własny do 40%, z czego 20% możemy ubezpieczyć. Koszt takiego ubezpieczenia jest jednak prawie dwukrotnie wyższy od kosztu tradycyjnego ubezpieczenia.

Pracując za granicą, musimy liczyć się również z tym, że banki zastosują podwyższone koszty utrzymania, określając naszą zdolność kredytową, np. w Deutsche Banku minimalny koszt utrzymania osoby pracującej w Londynie wynosi 450 GBP plus 650 GBP pozostałych kosztów stałych (w tym 150 GBP koszt utrzymania samochodu). Są to dość znaczne obciążenia, zważywszy na fakt, że średnie zarobki Polaków pracujących w Wielkiej Brytanii wynoszą ok. 1200–1300 GBP miesięcznie.

Praca za granicą stanowi często nie tylko przygodę, ale również intratne źródło zarobków. Kto jednak zostaje na saksach dłużej i po powrocie do ojczyzny pragnie sfinansować sobie dom lub mieszkanie, natrafi na nie lada trudności. Przy ponad 2 mln Polaków, pracujących poza granicami Rzeczpospolitej, ostrożna postawa instytucji finansowych wydaje się dość zaskakująca – siła kredytowa tych osób jest przecież niebywała. Tymczasem tendencja zachowawcza pozostaje, a finansowanie nieruchomości przy dochodach z zagranicy jest i w dalszym ciągu będzie udręką dla powracających rodaków.

Wynajem nieruchomości stanowi stały i stabilny dochód, dlatego też ma on spore znaczenie przy „budowaniu” zdolności kredytowej. Przymierzając się do kredytu, warto wiedzieć, jakie warunki należy spełnić, by nasze co miesięczne dochody z tego tytułu zwiększyły zdolność w banku.

Bezwzględnym warunkiem akceptacji dochodu z najmu nieruchomości, jest odprowadzanie od niego podatku dochodowego. W przypadku umów ustnych lub zawierających płatności nieopodatkowane banki nie uwzględnią tego rodzaju korzyści majątkowych.

Istotnym kryterium jest również dotychczasowa liczba miesięcy najmu. Standardowym wymogiem jest min. 12 miesięcy. Wyjątkowo, krótszy okres może zostać zaakceptowany przez wybrane banki, np. PKO BP czy w Kredyt Bank. Do zdolności kredytowej przyjęty zostanie średni, miesięczny dochód netto, skorygowany o miesięczne koszty utrzymania lokalu, takie jak opłaty czynszowe.

Przykład: Dochód netto z umowy o pracę: 3.000zł

Rata pożyczki samochodowej: 400zł
Koszty utrzymania rodziny: 1.200zł
Dochód netto z umowy najmu: 1.500zł
Opłaty czynszowe związane z wynajmowaną nieruchomością: 320zł
Dochód netto uwzględniany do zdolności kredytowej: 3.000zł – 400zł – 1.200zł + 1.500zł – 320zł = 2580zł

 

Bank akceptuje dochody uzyskiwane z tytułu najmu:
• lokali mieszkalnych,
• domów jednorodzinnych,
• lokali i budynków handlowo-usługowych.

Dochód z najmu nieruchomości w znaczący sposób może poprawić nam zdolność, dlatego rozważając ubieganie się o kredyt, warto trochę wcześniej zatroszczyć się o sformalizowanie umów najmu oraz o uiszczanie podatku.

Z drugiej strony natomiast bardziej konserwatywnie do takiego dochodu podchodzą banki, uwarunkowując akceptację dochodu od spełnienia kilku warunków.

Pierwszym i najważniejszym wymogiem jest okres trwania umowy – od co najmniej 12 miesięcy. Może być to jedna umowa podpisana na dłuższy okres lub też dwanaście jednomiesięcznych umów. Ważne jest zachowanie ciągłości uzyskiwania dochodów z tego źródła. Wyjątek mogą stanowić osoby wykonujące wolne zawody np. aktorzy, reżyserzy, dziennikarze, którzy bardzo często rozliczani są na podstawie nieregularnie otrzymywanych umowy o dzieło.

Przy umowach cywilnoprawnych spotykamy się z pojęciem kosztów uzyskania przychodu, które zmniejszają nasz dochód brutto, przez co płacimy niższe podatki dochodowe. W przypadku umowy zlecenia koszty uzyskania przychodu mogą stanowić 20% przychodu, przy umowach o dzieło nawet 50%. Jest to bardzo ważna kwestia ponieważ, niektóre banki nie uwzględnią dochodu, który otrzymujemy na rachunek, lecz tylko ten, który wykazujemy w deklaracji podatkowej. Ma to ogromy wpływ na naszą zdolność kredytową, w szczególności, że wiele osób zbyt optymistycznie podchodzą do swoich możliwości kredytowych, opierając się na dochodzie faktycznie otrzymywanym, a nie tym wykazywanym przed Urzędem Skarbowym.

Przykład: Kredytobiorca zatrudniony jest na podstawie umowy o dzieło z 50% kosztami uzyskania przychodu. Miesięczny przychód wynosi 7000 zł.

Przychód: 7 000 zł
Koszty uzyskania przychodu (50%): 3 500 zł
Podatkowy dochód brutto: 3 500 zł
Podatek: 665 zł
Podatkowy dochód netto: 2 835 zł (dochód podatkowy)
Dochód otrzymywany na rachunek: 7000 zł – 665 zł = 6 335 zł (dochód faktyczny)

W zależności od banku, dochód uwzględniany do zdolności kredytowej będzie wyliczany, albo na podstawie deklaracji PIT (PKO BP, Pekao SA, Nordea), lub na podstawie wpływów na rachunek w całości (mBank, Multibank, BZ WBK, Millennium), czy w części (DnB Nord, Deutsche Bank).

Polecamy serwis Umowy

Będąc zatrudnionym na podstawie umów zlecenia, czy o dzieło nie należy od razu przekreślać swoich szans na kredyt. Jednakże przed podjęciem jakichkolwiek kroków w celu zakupu mieszkania, powinno się wcześniej skonsultować z pracownikami banków, czy też z specjalistą finansowym, by zweryfikować uzyskiwany dochód. Pomoże to uniknąć późniejszych problemów i stresów związanych z akceptacją źródła dochodu w trakcie ubiegania się o kredyt.

Każdy bank istniejący na polskim rynku musi być spółką akcyjną. Oznacza to, że akcje takich podmiotów gospodarczych mogą być notowane (kupowane i sprzedawane) na giełdzie. Wyjątkiem, który tego wymogu nie spełnia jest Bank Gospodarstwa Krajowego. Posiada on swoją unikalną formą prawną – działa jako bank państwowy. Powstał z fuzji trzech banków publicznych i jest najstarszym bankiem w Polsce działającym od 1924 roku. W porównaniu do banków komercyjnych, BGK nie posiada dużej sieci oddziałów – w całej Polsce jest ich zaledwie 27.
BGK zajmuje się głównie wspieraniem programów rządowych jak i samorządowych z udziałem środków publicznych w tym środków z Unii Europejskiej. Jako pewnego rodzaju agent z ramienia ministra finansów, prowadzi obsługę zadłużenia zagranicznego oraz obsługę funduszy zadaniowych.

Głównym programem, który jest wspierany przez bank państwowy, jest obecnie preferencyjny kredyt z dopłatami do oprocentowania – „Rodzina na Swoim”. Za pośrednictwem BGK, zFunduszu Pożyczek i Kredytów Studenckich, wiele osób korzysta również z niskooprocentowanych pożyczek na finansowanie swojej edukacji. Dodatkowo bank ten obsługuje Krajowy Fundusz Mieszkaniowy z którego udziela kredytów dla Towarzystw Budownictwa Społecznego (TBS) i Spółdzielni Mieszkaniowych, które budują mieszkania przyznawane na wynajem lub do lokatorskiego prawa do lokalu dla osób o niskich dochodach.

Ważne! Innym rodzajem usług jest oferowanie poręczeń z Funduszu Poręczeń Unijnych, który ma za zadanie pomagać przedsiębiorcom w wykorzystaniu funduszy strukturalnych. Produkt ten jest nie tylko dostępny dla bezpośrednich odbiorców pomocy unijnej, ale również dla podwykonawców danego przedsięwzięcia.

Poza wspieraniem i prowadzeniem różnych państwowych programów i funduszy, BGK prowadzi własną działalność w zakresie obsługi przedsiębiorstw, samorządów jak i również klientów indywidualnych.

Niskooprocentowane pożyczki i kredyty, poręczenia oraz gwarancje bankowe wbrew pozorom generują spore zyski. Mało tego, w trakcie kryzysu finansowego w 2007/2008 roku, BGK nie poniósł strat, a jego wynik był w niektórych okresach krachu na stosunkowo wysokim poziomie.

Bank Gospodarstwa Krajowego, w porównaniu do swoich konkurentów z branży bankowej, jest niewielkim przedsiębiorstwem. W swoich szeregach ma nieznaczną ilość zatrudnionych pracowników, a liczba oddziałów jest bardzo skromna. Dzięki współpracy z rządowymi programami zapomogowymi, BGK ma jednak bardzo duży potencjał, a dodatkowo zasięg ogólnopolski. Nic więc dziwnego, że cieszy się on uzasadnioną renomą solidnej i pewnej instytucji finansowej.

Instytucja Bankowego Funduszu Gwarancyjnego powstała na mocy ustawy z dnia 14 grudnia 1994 roku. Głównym jej celem jest udzielaniegwarancji depozytów polskich banków. Jako poboczne zadanie, fundusz pełni również działalność pomocniczą w stosunku do instytucji bankowych zagrożonych upadłością oraz zajmuje się gromadzeniem i analizowaniem informacji o bankach objętych systemem gwarantowania.

Finansowanie BFG pochodzi z różnych źródeł, jednak większość środków Fundusz gromadzi poprzez obowiązkowe opłaty roczne wnoszone przez banki objęte systemem gwarantowania oraz kwoty przekazane z Funduszu Ochrony Środków Gwarantowanych innych podmiotów objętych tym systemem.

Ważne! Jako instytucja pomocowa, Fundusz czerpie dochody również z pożyczek, jakie udzielił innym podmiotom. Pozostałe środki BFG pozyskuje w ramach pomocy zagranicznej, dotacji udzielonych przez budżet państwa i kredytów udzielanych przez Narodowy Bank Polski.

Konsumenci powszechnie mylą Bankowy Fundusz Gwarancyjny z Ubezpieczeniowym Funduszem Gwarancyjnym. Ich funkcje są zbliżone do siebie, jednak dotyczą innego sektora usług. UFG wypłaca odszkodowania i świadczenia z tytułu obowiązkowych ubezpieczeń OC pojazdów mechanicznych i rolników posiadających gospodarstwa rolne, gdy sprawca nie zawarł umowy ubezpieczenia lub nie został zidentyfikowany. W przypadku upadku ubezpieczyciela, gdy majątek dłużnika nie jest wystarczający na pokrycie roszczeń wierzycieli i kosztów postępowania upadłościowego, środki pozyskiwane są również z UFG. Jednak kwota ta nie może być większa niż równowartość 30 tys. euro.

Od 28 listopada 2008 roku, BFG zwiększył wysokość gwarantowanych depozytów bankowych z równowartości 22.500 euro do 50.000 euro. Dotyczy to zarówno środków zdeponowanych jak i odsetek uzyskanych zgodnie z umową z danym bankiem. Jeżeli klient banku ma zdeponowane środki przewyższające maksymalną gwarantowaną kwotę, w razie upadku banku, fundusz zwróci mu jedynie 50.000 euro. Pozostałą kwotę można odzyskać z majątku jaki pozostał po upadłej instytucji. Aby ulokować kwotę większą niż gwarantowana w BFG można rozbić ją na kilka depozytów w różnych bankach, nie większych niż suma gwarantowana. W takim przypadku w każdym banku mamy gwarancję zwrotu z funduszu.

Fundusz ten nie wypłaca jednak automatycznie środków, które były zdeponowane w instytucji która zbankrutowała. Czasem droga do odzyskania środków może być równie uciążliwa i długa, jak droga odzyskania straconych oszczędności od masy upadłościowej takiego banku.

Ważne! Na polskim rynku działa jeden duży, komercyjny bank, który nie jest objęty polskim systemem gwarancyjnym. Polbank, bo o nim mowa, nie wpłaca składek do BFG, ponieważ jako jedyny bank działa w Polsce na prawach greckich. Stąd również jest podpięty pod system gwarancyjny w tym kraju – The Hellenic Deposit and Investment Guarantee Fund – HDIGF – działający jako członek Europejskiego Forum Gwarantów Depozytów (EFDI). Gwarantowana suma depozytu wynosi w Polbanku – 100.000 euro. Pomimo, że jest to inny system, środki zdeponowane w tym banku są bezpieczne.

Inną działalnością jaką zajmuje się BFG jest pomoc bankom które mają problemy finansowe. Wynika ona z obowiązku działania na rzecz bezpieczeństwa i stabilności banków. Wsparcie te udzielane jest w formie pożyczki, poręczeń lub gwarancji oraz nabywanie wierzytelności banków zagrożonych niewypłacalnością. Następnym krokiem po udzieleniu pomocy jest kontrola nad realizacją programu naprawczego oraz prawidłowością wykorzystania przyznanych przez BFG środków.

Bankowy Fundusz Gwarancyjny jako fundusz gwarantujący klientom zwrot środków powierzonych bankom, doskonale spełnia swoją rolę. Dzięki instytucji jaką jest BFG, środki klientów są rzeczywiście bezpieczne.

Biuro Informacji Kredytowej…

…czyli BIK, został powołany w 1997 roku przez Związek Banków Polskich na mocy ustawy o Prawie Bankowym. Instytucja ta ma za zadanie przetwarzanie informacji o wszelkich zobowiązaniach dotyczących banków i SKOK’ów. W ten sposób każda osoba korzystająca z usług w sektorze finansowym posiada swoją historię w BIK’u, niezależnie czy zobowiązania te regulowane są terminowo czy też z opóźnieniami.

Na czas trwania zobowiązania wobec banku czy SKOK’u, uprawnione do tego podmioty prawne, mają wgląd w historię finansową klienta. Zgodę taką wyraża klient w momencie wnioskowania o jedną z usług finansowych. Bez niej nie jest możliwe skorzystanie z produktu. Po wygaśnięciu umowy, konsument sam decyduje co będzie widniało w raporcie Biura. Jeżeli nie została wyrażona zgoda na przetwarzanie danych po spłacie zobowiązania, BIK zawierał będzie jedynie informacje na temat rodzaju, okresu oraz wysokości przyznanego kredytu czy pożyczki. Osoba sprawdzająca raport, nie będzie w stanie na jego podstawie określić czy historia spłaty była pozytywna czy negatywna.

Bez wyrażenia zgody przez konsumenta, BIK może przetwarzać dane na temat dokładnej historii danego zdarzenia tylko w przypadku, gdy nastąpiła zaległość ponad 60 dni ze spłatą należności oraz upłynęło 30 dni od powiadomienia o zamiarze przetwarzaniu danych bez zgody konsumenta. Maksymalny okres czasu jaki mogą być informacje udostępnianie to 5 lat od momentu wygaśnięcia zobowiązania.

Ważne!  Do raportu BIK dostęp mają wyłącznie banki, SKOK’i oraz sam zainteresowany. Aby go otrzymać, należy zgłosić się w Biurze Obsługi Klienta BIK przy ul. Postępu 17A w Warszawie. Raz na pół roku raport jest wydawany bezpłatnie.

Spłacane terminowo zobowiązania, tworzą pozytywną historię w BIK’u co rzutuje na obraz potencjalnego klienta w banku. Osoby takie mogą liczyć na korzystniejsze warunki np. przy udzielaniu kredytu.

Rejestry dłużników…

…czyli Biura Informacji Gospodarczej (BIG) powstały na podstawie Ustawy o udostępnianiu informacji gospodarczych. Ich rolą jest udostępnianie informacji pochodzących zarówno z sektora bankowego, a także wszystkich pozostałych sektorów gospodarki.

Wpisy w BIG’u posiadają osoby, które zostały umieszczone tam przez wierzyciela-przedsiębiorcę, na podstawie zalegania ze zobowiązaniem w związku z jakimkolwiek stosunku prawnym łączącym dwie strony, np.: umowy o świadczeniu usług telekomunikacyjnych. Po nowelizacji Ustawy powołującej BIG’i, od 14 czerwca 2010 roku również osoba fizyczna, nieprowadząca działalności, może umieścić dłużnika w rejestrze. W odróżnieniu od wierzyciela–przedsiębiorcy, osoba fizyczna musi dysponować tytułem wykonawczym zaopatrzonym w klauzulę wykonalności.

Wierzyciel, aby dokonać wpisu, musi posiadać podpisaną umowę z biurem prowadzącym taki rejestr. Wpis jest płatny, a jego cena zależy od usługodawcy. Obecnie w Polsce działają trzy tego typu biura:

• InfoMonitor – który współpracuje z BIK
• Rejestr Dłużników ERIF BIG SA, przed 14 czerwca 2010 r. zwany Europejskim Rejestrem Informacji Finansowej BIG SA
• KRD – Krajowy Rejestr Dłużników

Informacje na temat dłużnika może usunąć jedynie wierzyciel, gdy poinformuje biuro, iż zobowiązanie zostało spłacone.

Aby sprawdzić, czy kontrahent nie figuruje w jednym ze spisów, należy posiadać jego pisemną zgodę oraz umowę z BIG’iem. Obecność wpisów w BIG’u praktycznie automatycznie wyklucza osobę z korzystania nie tylko z usług sektora bankowego, ale również z wielu innych branż usługowych np. telekomunikacyjnej.

Biorąc udział w życiu rynków finansowych nie ma możliwości uniknięcia pojawienia się zapisów w Biurze Informacji Kredytowej. Dodatkowo może to przynieść wymierne korzyści, czego nie można powiedzieć, gdy wpis taki znajdzie się w jednym z Biur Informacji Gospodarczych. Negatywnej historii należy jednak wystrzegać się w obu rejestrach – banki „nierzetelnym dłużnikom” niechętnie ponownie pożyczają pieniądze.

Rejestr Klauzul Niedozwolonych jest prowadzonym przez Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów spisem, zawierającym zwroty i sformułowania naruszające interesy klienta. Zawarte tam klauzule są w świetle prawa nieważne i nie mogą być przez instytucje stosowane.

Jeżeli konsument uważa, że zapisy w umowie zaproponowanej przez kontrahenta naruszają jego prawa, ma on możliwość wpisania ich na „czarną listę”. Aby tego dokonać należy zgłosić się do Rzecznika Praw Konsumenta, bądź skierować skargę bezpośrednio do UOKiK. Kwestię czy dany wpis faktycznie jest niezgodny z prawem, rozstrzyga Sąd Ochrony Konkurencji i Konsumentów.

Ważne!  Rejestr Klauzul Niedozwolonych jest uprzywilejowany, ponieważ nie obowiązuje go zasada prawna lex retro non agit (prawo nie działa wstecz). Osoby, które podpisały umowy zawierające zapisy umieszczone na liście UOKiK, nie muszą się więc martwić – w świetle prawa są one dla niego niewiążące. Raz wpisane do rejestru klauzule, nie mogą być stosowane w nowo tworzonych umowach pod groźbą kary finansowej, co przeciwdziała powtórzeniu się krzywdzących historii w przyszłości.

Uznanie niektórych zapisów w umowach kredytowych za niezgodne z obowiązującym prawem, wpłynęło bardzo korzystnie na warunki.

Ponieważ pojawia się kilka istotnych kwestii do załatwienia w tym zakresie, najlepszym rozwiązaniem jest stworzenie terminarzu, dzięki któremu nie zostaną przeoczone żadne czynności jakie narzucone zostają umową kredytową.

Terminarz kredytobiorcy
A) Rynek pierwotny

Po uruchomieniu kredytu:

1. Złożenie i opłacenie w sądzie wniosku o wpis hipoteki – patrz niżej przyspieszenie procedury

• po przeniesieniu własności aktem notarialnym, zaraz po złożeniu wniosku o założenie KW – zazwyczaj wynika z umowy z deweloperem

2. Złożenie deklaracji PCC-3 w Urzędzie Skarbowym – patrz niżej – Podatek PCC

3. Dostarczenie aktu notarialnego do banku

• zgodnie z zapisem umowy kredytowej

4. Dostarczenie do banku odpisu z księgi wieczystej z prawomocnym wpisem hipoteki

• zgodnie z zapisem umowy kredytowej – ok. 6 miesięcy po akcie notarialnym

5. Ubezpieczenie nieruchomości od ognia i innych zdarzeń losowych

• w zależności od stopnia zaawansowania przed uruchomieniem kredytu lub po akcie notarialnym

6. Zakończenie i rozliczenie inwestycji lub remontu/wykończenia

• zgodnie z zapisami umowy kredytowej

B) Rynek wtórny

Przed uruchomieniem kredytu:

1. Dostarczenie do banku aktu notarialnego potwierdzającego nabycie nieruchomości

2. Złożenie i opłacenie w sądzie wniosku o założenie księgi wieczystej (dotyczy spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu)

3. Złożenie i opłacenie w sądzie wniosku o wpis hipoteki – patrz niżej przyspieszenie procedury

4. Ubezpieczenie nieruchomości od ognia i innych zdarzeń losowych

Po uruchomieniu kredytu:

1. Złożenie deklaracji PCC-3 w urzędzie skarbowym – patrz niżej – Podatek PCC

• 14 dni od wystawienia przez bank oświadczenia o ustanowieniu hipoteki – zazwyczaj oświadczenie wystawiane jest przy umowie kredytowej

2. Dostarczenie do banku odpisu z księgi wieczystej z prawomocnym wpisem hipoteki

• ok. 6 miesięcy po terminie aktu notarialnego

3. Zakończenie i rozliczenie inwestycji lub remontu/wykończenia

• zgodnie z zapisami umowy kredytowej

Należy pamiętać, iż część z tych czynności ma wpływ na wysokość kosztów jakie są ponoszone w związku z zaciągniętym kredytem. Przykładowo: po uzyskaniu aktu notarialnego potwierdzającego własność, należy złożyć wniosek o wpis hipoteki do Księgi Wieczystej. Im szybciej zostanie złożony wniosek, tym prędzej będzie można dostarczyć do banku odpisu z Księgi Wieczystej z prawomocnym wpisem hipoteki co wiąże się ze zniesieniem opłaty za ubezpieczenie pomostowe. Ubezpieczenie to występuje jako podniesienie marży kredytu lub procentowo płatne od salda kredytu. Zdjęcie ubezpieczenia pomostowego musi nastąpić w momencie uprawomocnienia się wpisu hipoteki. Jeżeli odpis zostanie dostarczony z opóźnieniem, bank zwraca nadpłacone ubezpieczenie, zmniejszając ratę lub saldo kredytu.

Koszty po uruchomieniu kredytu

Opłaty jednorazowe

W sądzie:

• opłata za założenie Księgi Wieczystej – 60 zł
• opłata za wniosek o wpis w Księdze Wieczystej prawa własności, użytkowania wieczystego – 200 zł
• opłata za wniosek o wpis ograniczonego prawa rzeczowego (w tym hipoteki zwykłej lub kaucyjnej) – 200 zł
• opłata za wykreślenie wpisu w Księdze Wieczystej – 100 zł

W Urzędzie Skarbowym:

• podatek od czynności cywilnoprawnych PCC-3 (ustanowienie hipoteki) – patrz niżej – Podatek PCC

Cykliczne koszty kredytu:

• ubezpieczenie nieruchomości od ognia i zdarzeń losowych – płatne rocznie (przeważnie ok. 0,09% wartości nieruchomości)
• ubezpieczenie na życie (jeżeli dotyczy) – płatne miesięcznie lub rocznie
• ubezpieczenie brakującego wkładu własnego (jeśli dotyczy) – płatne w zależności od banku – jednorazowo, co 3 lub 5 lat
• koszty inspekcji i wyceny nieruchomości (jeżeli dotyczy)

Gdzie i kiedy opłacić podatek od czynności cywilno-prawnych (PCC)

A) PCC od ustanowienia hipoteki

1) Kto jest płatnikiem podatku?

• Płatnikiem jest osoba, która podpisała oświadczenie woli wydane przez bank kredytujący

2) Ile mamy czasu na zapłacenie podatku?

• 14 dni od złożenia podpisanego oświadczenia woli

3) Ile wynosi podatek?

• 19 zł – hipoteka kaucyjna

• 0,1% kwoty zabezpieczonej wartości – hipoteka zwykła

4) W którym Urzędzie skarbowym?

• US właściwy dla miejsca zamieszkania podatnika

5) Co gdy bank wymaga dwóch hipotek jednocześnie?

• Opłacić należy obie formy hipoteki oraz złożyć dwie deklaracje.

B) PCC od przeniesienia własności

W każdym przypadku płatnikiem musi być notariusz, u którego ponosi się koszt podatku PCC. Deklaracje opłacenia podatku składa notariusz.

Przyspieszenie procedury wpisania hipoteki do księgi wieczystej

W celu skrócenia okresu oczekiwania na wpisanie hipoteki do księgi wieczystej wraz z wnioskiem o ustanowienie hipoteki można złożyć podanie o przyspieszenie postępowania. Pozytywnie rozpatrzona prośba może znacznie przyspieszyć procedurę, która standardowo trwa od 3 do 6 miesięcy.

Jak napisać podanie?

Kluczową kwestią jest ustalenie adresata, czyli osoby właściwej do rozpatrzenia takiej prośby. Wniosek powinien być zaadresowany do przewodniczącego właściwego wydziału ksiąg wieczystych, który prowadzi księgę wieczystą danej nieruchomości.

Jak ustalić adresata?

Adres sądu oraz właściwy wydział ksiąg wieczystych znajduje się na samym początku wypisu księgi wieczystej danej nieruchomości. Nazwisko przewodniczącego właściwego wydziału ksiąg wieczystych, można ustalić dzwoniąc do sekretariatu sądu lub wyszukując na stronach internetowych np. dla sądów dla Warszawy i okolic jest to adres: www.hipoteka.waw.pl

Jak opisać swoją sprawę (meritum)?

W zależności od tego, czy wniosek o ustanowienie hipoteki został złożony w akcie notarialnym przez notariusza, czy samodzielnie, należy podać odpowiednio datę aktu, numer repertorium oraz nazwisko notariusza lub sygnaturę wniosku. Następnie podając nr księgi wieczystej należy wnioskować o przyspieszenie ustanowienia hipoteki. Analogicznie sytuacja wygląda w sytuacji kiedy księga wieczysta będzie dopiero zakładana, wtedy prośba powinna dotyczyć przyspieszenia założenia księgi wieczystej wraz z ustanowieniem właściwej hipoteki.

Jak przekonać sąd do przychylenia się do prośby?

Aby przekonać sąd do pozytywnego rozpatrzenia podania należy podać powody, dla których wnioskuje się o przyspieszenie. Kwestią najbardziej oczywistą jest podwyższona rata kredytowa (ubezpieczenie pomostowe), ale nie zawsze taka argumentacja jest przekonywująca. Dlatego warto powołać się przy tym na inne czynniki (jeśli zachodzą) np. pogorszona sytuacja materialna w kontekście podwyższonej raty kredytowej czy inne względy osobiste. Ponadto warto pamiętać o pozostałych niezbędnych elementach pisma takich jak określenie nadawcy ( z adresem) oraz czytelny podpis. W zależności od Sądu odpowiedź na tak skonstruowane podanie można otrzymać listownie lub na podstawie informacji uzyskanej telefonicznie w sekretariacie sądu.

Po wypowiedzi prezesa SNB rozpoczął się istny kataklizm finansowy na walutach, który w Polsce wywindował helwecką walutę z poziomu 3,56 PLN do chwilowo nawet 5,19 PLN, a na świecie z poziomu 1:1 z dolarem katapultował na 1:1 z euro. Reakcja była tym mocniejsza, że niespodziewana. W końcu jeszcze kilka tygodni wcześniej Thomas Jordan, prezes SNB, twierdził, że „Parytet 1:1,2 albo śmierć”.

To co w Polsce omawiane jest głównie pod kątem kredytów hipotecznych w CHF, dla gospodarki szwajcarskiej i europejskiej ma wymiar ponadnarodowy. Dotychczasowa polityka interwencyjna skierowana przeciwko umacnianiu się rodzimej waluty prowadzona była w celu zachowania konkurencyjności krajowych firm na światowych rynkach zbytu. W końcu Szwajcaria znana jest nie tylko z czekolady, ale również z przemysłu precyzyjnego, czy prężnego sektora bankowego. Mimo wcześniejszych zapewnień obrony minimalnego kursu w stosunku do EUR, Centralny Bank Szwajcarii wycofał się z deklaracji, tłumacząc wymijająco, ale i bezceremonialnie, że „sytuacja już do tego dojrzała” oraz że „szwajcarskie firmy miały wystarczająco dużo czasu, aby przygotować się do aprecjacji waluty” i wstrzymał interwencje na rynku walutowym.

                Skutki uwolnienia kursu można było odczuć natychmiastowo – silny skok względem wszystkich innych walut, dominująca czerwień na giełdzie oraz spadki rzędu 8-9% spółek takich jak Swatch, czy Nestle. Kurs EUR/CHF przekroczył magiczną granicę 1 CHF za 1 EUR i zatrzymał się dopiero na poziomie 0,98.Taka sytuacja odbije się oczywiście na wynikach finansowych szwajcarskich spółek nastawionych głównie na eksport. Przy cenach produktów o 20-25% wyższych, zamówienia na kolejny rok dostosują się do słabnącego popytu i będą odpowiednio niższe. Przy zachowaniu cen spadną z kolei zyski i podniesie się procentowy udział kosztów pracy. Przy takim schemacie nawet nastawienie na rynek produktów luksusowych niewiele pomożę i w 2015 roku Szwajcaria może się spodziewać znacznego spowolnienia dynamiki wzrostu gospodarczego.

                Dla Polski konsekwencje decyzji SNB szczególnie interesujące są w kontekście ok. 650 tysięcy kredytobiorców, którzy swoje mieszkania kupowali z finansowania w CHF. Niskie stopy procentowe a w związku z tym o ponad 1/3 niższe raty skutecznie skusiły rzesze klientów, z których część nie zdawała się rozumieć ryzyka kursowego. Oczywiście w latach 2006-2008 nikt nie był w stanie przewidzieć aż takiej deprecjacji złotego względem waluty helweckiej. Niemniej dla samych płacących raty jest to małe pocieszenie. Po pierwszym szoku (transakcje zachodziły nawet po 5,19), kurs CHF ustabilizował się w przedziale 3,90-4,25. Średnia rata w zależności od daty zaciągnięcia różni się obecnie od pierwotnej od 40 do nawet 100%. Nawet dla zamożnych osób taki skok pozycji w domowym budżecie jest zapewne mocno odczuwalny.

                Na fali głośnych publikacji prasowych pod koniec stycznia Minister Gospodarki Janusz Piechociński ogłosił plan wsparcia dla osób spłacających kredyty denominowane i indeksowane w CHF. Proponowane przez rząd rozwiązania nie stanowią jednak na szczęście ingerencji państwa w orbanowskim wydaniu, a stanowią jedynie tymczasową pomoc dla osób w szczególnie ciężkiej sytuacji (3-letnie wakacje kredytowe). Ciekawe zapisy dotyczą zabezpieczenia tychże kredytów: Piechociński proponuje rezygnację z dodatkowego zabezpieczenia niezależnie od zmiany wartości zadłużenia wyrażonej w złotówkach. Zwiększyły się także naciski na wysokość spreadów walutowych, które mają zostać ograniczone i zbliżone do poziomu różnicy kursowej z NBP. Część pomysłów została przez ZBP natychmiastowo zanegowana, do części Związek ustosunkował się jednak pozytywnie. Szczegóły autentycznych zmian mają być znane w zbliżających się tygodniach.

Dla kredytobiorców, uwzględniając zasady czyste rynkowe, w sytuacji aprecjacji CHF nie ma wiele możliwości racjonalnych działań. Przewalutowanie kredytu oznacza akceptację kursu dla pełnej kwoty, czyli jest nieopłacalne. Nadpłata skutkuje tym samym. I tak też większość analityków wskazuje, że jedynym rozwiązaniem jest przeczekanie. Ich słowa zdaje się potwierdzać sam kurs, który po dwóch tygodniach powyżej 4 PLN obecnie zmierza już na niższe poziomy.

Dodatkową ulga dla kredytobiorców jest również wyznaczona przez SNB stopa procentowa na poziomie -0,75%. Ujemne stopy to niższe oprocentowanie. A w niektórych przypadkach nawet oprocentowanie… ujemne! Oczekiwania względem ruchu stóp są z resztą znacznie silniejsze. Już w tej chwili trzymanie środków w szwajcarskich bankach jest karane ich częściową utratą, a w kolejnych miesiącach ta penalizacja ma zostać jeszcze zwiększona. Wszystko po to, aby zachęcić instytucje do inwestowania i rozruszania gospodarki, a także osłabienia helweckiego franka i przywrócenia konkurencyjności rodzimym przedsiębiorstwom.

Autorzy:

• Jan Bijas, Salomon Finance