Budowa domu – lista wymaganych dokumentów kredytowych

Zakup domu na rynku wtórnym jest niewiele bardziej skomplikowany niż zakupu lokalu mieszkalnego. Kredytowanie budowy domu wymaga jednak znacznie więcej zaangażowania z powodu licznych wizyt w Urzędzie Miejskim, czy Urzędzie Gminy.

Pierwszym dokumentem, jaki należy złożyć jako załącznik wniosku kredytowego, jest potwierdzenie własności działki, na której stanąć ma dom. Najczęściej jest to akt przeniesienia własności (zakup lub darowizna). Jeżeli przed rozpoczęciem budowy wnioskodawca zamierza zakupić działkę, musi przedstawić dodatkowe dokumenty.

Aby zakupić działkę należy posiadać dokumenty takie jak przy zakupie domu na rynku wtórnym oraz:

  • wypis z aktualnego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego z informacją o przeznaczeniu terenu pod zabudowę mieszkaniową,

lub

  • decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu potwierdzającą możliwość realizacji na działce budowy nieruchomości.

Ważne! Nieodłącznym dokumentem jaki jest podstawą wszystkich kredytów hipotecznych jest aktualny odpis z Księgi Wieczystej. Pomimo że jest to dokument dostępny poprzez stronę internetową Ministerstwa Sprawiedliwości, wciąż należy go przedstawiać w formie papierowej.

W Urzędzie Miejskim lub Gminy do uzyskania są dwa dokumenty. Pierwszy to wypis i wyrys z rejestru gruntów. W wyjątkowych sytuacjach wyrys może zostać zastąpiony mapką ewidencyjną. Drugą  rzeczą, po jaką należy udać się do urzędu, jest pozwolenie na budowę. Samo uzyskanie tego pozwolenia wiąże się z mozolnym procesem urzędniczym. Aby wniosek kredytowy został szybko i w komplecie złożony, należy więc pomyśleć o wizycie w urzędzie przynajmniej sześć tygodni wcześniej. Sporadycznie niektóre banki mogą wymagać udokumentowania dostępu do drogi publicznej danej działki.

Ważne! Gdy na zakupionej działce rozpoczęła się już budowa, należy pamiętać o przeniesieniu pozwolenia na budowę na nowego właściciela. Jeśli poprzedni właściciel posiadał pozwolenie na budowę, lecz nie rozpoczął inwestycji, decyzję można przenieść jedynie w przypadku, gdy nie zostaną dokonane zmiany projektu domu. W przeciwnym wypadku należy starać się o nowe pozwolenie. Pomimo, że projekt budowlany jest ściśle powiązany z wnioskiem o pozwolenie na budowę, należy przedstawić go w banku również wraz z wnioskiem kredytowym.

Prawo budowlane zobowiązuje wykonawcę do założenia dziennika budowy przed rozpoczęciem prac. Wnioskodawca w banku składa jedynie pierwszą stronę tego dokumentu, która zawiera informację o tym jaki organ wydał dziennik oraz kto pełni funkcje kierownika robót. Gdy kredyt uruchamiany jest w transzach, każdorazowo, przed wypłatą kolejnej, należy przedłożyć kolejne, uzupełnione strony dziennika.

Jeżeli inwestor zdecydował się na zlecenie wykonania budowy generalnemu wykonawcy bank wymaga przedstawienia umów z nim zawartych. Dodatkowo, każdy harmonogram prac czy kosztorys budowy musi w takim wypadku być podpisany przez osobę wskazaną przez wykonawcę. W przypadku gdy budowa przeprowadzana jest metodą gospodarczą, zazwyczaj wszystkie dokumenty podpisuje wnioskodawca.

Nieodłącznie, wniosek kredytowy musi zawierać wycenę działki ze wskazaniem wartości na chwilę obecną oraz po zakończeniu inwestycji. Dokument taki – operat szacunkowy – sporządza na zlecenie banku lub wnioskodawcy rzeczoznawca majątkowy. Bardzo często banki posiadają własne listy akceptowanych rzeczoznawców, więc należy wcześniej sprawdzić czy osoba która została wybrana jest na niej obecna.

W praktyce, budowa domu ze środków pochodzących z kredytu, jest jedną z bardziej skomplikowanych spraw kredytowych. Bardzo często zdarza się, że od uzyskania pozwolenia na budowę, do momentu wbicia przysłowiowej pierwszej łopaty, upływa sporo czasu. Sprawa ta wymaga sporej cierpliwości i warto przy niej wspomóc się radą eksperta kredytowego.

Autorzy:

  • Michał Wójtowicz

O czym należy pamiętać po podpisaniu umowy kredytowej

Podpisanie umowy kredytowej z bankiem oraz uruchomienie kredytu nie oznacza końca całego procesu kredytowego. Umowa kredytowa narzuca na kredytobiorcę obowiązki które należy wypełniać w trakcie jej trwania.

Ponieważ pojawia się kilka istotnych kwestii do załatwienia w tym zakresie, najlepszym rozwiązaniem jest stworzenie terminarzu, dzięki któremu nie zostaną przeoczone żadne czynności jakie narzucone zostają umową kredytową.

Terminarz kredytobiorcy
A) Rynek pierwotny

Po uruchomieniu kredytu:

1. Złożenie i opłacenie w sądzie wniosku o wpis hipoteki – patrz niżej przyspieszenie procedury

  • po przeniesieniu własności aktem notarialnym, zaraz po złożeniu wniosku o założenie KW – zazwyczaj wynika z umowy z deweloperem

2. Złożenie deklaracji PCC-3 w Urzędzie Skarbowym – patrz niżej – Podatek PCC

3. Dostarczenie aktu notarialnego do banku

  • zgodnie z zapisem umowy kredytowej

4. Dostarczenie do banku odpisu z księgi wieczystej z prawomocnym wpisem hipoteki

  • zgodnie z zapisem umowy kredytowej – ok. 6 miesięcy po akcie notarialnym

5. Ubezpieczenie nieruchomości od ognia i innych zdarzeń losowych

  • w zależności od stopnia zaawansowania przed uruchomieniem kredytu lub po akcie notarialnym

6. Zakończenie i rozliczenie inwestycji lub remontu/wykończenia

  • zgodnie z zapisami umowy kredytowej

B) Rynek wtórny

Przed uruchomieniem kredytu:

1. Dostarczenie do banku aktu notarialnego potwierdzającego nabycie nieruchomości

2. Złożenie i opłacenie w sądzie wniosku o założenie księgi wieczystej (dotyczy spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu)

3. Złożenie i opłacenie w sądzie wniosku o wpis hipoteki – patrz niżej przyspieszenie procedury

4. Ubezpieczenie nieruchomości od ognia i innych zdarzeń losowych

Po uruchomieniu kredytu:

1. Złożenie deklaracji PCC-3 w urzędzie skarbowym – patrz niżej – Podatek PCC

  • 14 dni od wystawienia przez bank oświadczenia o ustanowieniu hipoteki – zazwyczaj oświadczenie wystawiane jest przy umowie kredytowej

2. Dostarczenie do banku odpisu z księgi wieczystej z prawomocnym wpisem hipoteki

  • ok. 6 miesięcy po terminie aktu notarialnego

3. Zakończenie i rozliczenie inwestycji lub remontu/wykończenia

  • zgodnie z zapisami umowy kredytowej

Należy pamiętać, iż część z tych czynności ma wpływ na wysokość kosztów jakie są ponoszone w związku z zaciągniętym kredytem. Przykładowo: po uzyskaniu aktu notarialnego potwierdzającego własność, należy złożyć wniosek o wpis hipoteki do Księgi Wieczystej. Im szybciej zostanie złożony wniosek, tym prędzej będzie można dostarczyć do banku odpisu z Księgi Wieczystej z prawomocnym wpisem hipoteki co wiąże się ze zniesieniem opłaty za ubezpieczenie pomostowe. Ubezpieczenie to występuje jako podniesienie marży kredytu lub procentowo płatne od salda kredytu. Zdjęcie ubezpieczenia pomostowego musi nastąpić w momencie uprawomocnienia się wpisu hipoteki. Jeżeli odpis zostanie dostarczony z opóźnieniem, bank zwraca nadpłacone ubezpieczenie, zmniejszając ratę lub saldo kredytu.

Koszty po uruchomieniu kredytu

Opłaty jednorazowe

W sądzie:

  • opłata za założenie Księgi Wieczystej – 60 zł
  • opłata za wniosek o wpis w Księdze Wieczystej prawa własności, użytkowania wieczystego – 200 zł
  • opłata za wniosek o wpis ograniczonego prawa rzeczowego (w tym hipoteki zwykłej lub kaucyjnej) – 200 zł
  • opłata za wykreślenie wpisu w Księdze Wieczystej – 100 zł

W Urzędzie Skarbowym:

  • podatek od czynności cywilnoprawnych PCC-3 (ustanowienie hipoteki) – patrz niżej – Podatek PCC

Cykliczne koszty kredytu:

  • ubezpieczenie nieruchomości od ognia i zdarzeń losowych – płatne rocznie (przeważnie ok. 0,09% wartości nieruchomości)
  • ubezpieczenie na życie (jeżeli dotyczy) – płatne miesięcznie lub rocznie
  • ubezpieczenie brakującego wkładu własnego (jeśli dotyczy) – płatne w zależności od banku – jednorazowo, co 3 lub 5 lat
  • koszty inspekcji i wyceny nieruchomości (jeżeli dotyczy)

Gdzie i kiedy opłacić podatek od czynności cywilno-prawnych (PCC)

A) PCC od ustanowienia hipoteki

1) Kto jest płatnikiem podatku?

  • Płatnikiem jest osoba, która podpisała oświadczenie woli wydane przez bank kredytujący

2) Ile mamy czasu na zapłacenie podatku?

  • 14 dni od złożenia podpisanego oświadczenia woli

3) Ile wynosi podatek?

  • 19 zł – hipoteka kaucyjna
  • 0,1% kwoty zabezpieczonej wartości – hipoteka zwykła

4) W którym Urzędzie skarbowym?

  • US właściwy dla miejsca zamieszkania podatnika

5) Co gdy bank wymaga dwóch hipotek jednocześnie?

  • Opłacić należy obie formy hipoteki oraz złożyć dwie deklaracje.

B) PCC od przeniesienia własności

W każdym przypadku płatnikiem musi być notariusz, u którego ponosi się koszt podatku PCC. Deklaracje opłacenia podatku składa notariusz.

Przyspieszenie procedury wpisania hipoteki do księgi wieczystej

W celu skrócenia okresu oczekiwania na wpisanie hipoteki do księgi wieczystej wraz z wnioskiem o ustanowienie hipoteki można złożyć podanie o przyspieszenie postępowania. Pozytywnie rozpatrzona prośba może znacznie przyspieszyć procedurę, która standardowo trwa od 3 do 6 miesięcy.

Jak napisać podanie?

Kluczową kwestią jest ustalenie adresata, czyli osoby właściwej do rozpatrzenia takiej prośby. Wniosek powinien być zaadresowany do przewodniczącego właściwego wydziału ksiąg wieczystych, który prowadzi księgę wieczystą danej nieruchomości.

Jak ustalić adresata?

Adres sądu oraz właściwy wydział ksiąg wieczystych znajduje się na samym początku wypisu księgi wieczystej danej nieruchomości. Nazwisko przewodniczącego właściwego wydziału ksiąg wieczystych, można ustalić dzwoniąc do sekretariatu sądu lub wyszukując na stronach internetowych np. dla sądów dla Warszawy i okolic jest to adres: www.hipoteka.waw.pl

Jak opisać swoją sprawę (meritum)?

W zależności od tego, czy wniosek o ustanowienie hipoteki został złożony w akcie notarialnym przez notariusza, czy samodzielnie, należy podać odpowiednio datę aktu, numer repertorium oraz nazwisko notariusza lub sygnaturę wniosku. Następnie podając nr księgi wieczystej należy wnioskować o przyspieszenie ustanowienia hipoteki. Analogicznie sytuacja wygląda w sytuacji kiedy księga wieczysta będzie dopiero zakładana, wtedy prośba powinna dotyczyć przyspieszenia założenia księgi wieczystej wraz z ustanowieniem właściwej hipoteki.

Jak przekonać sąd do przychylenia się do prośby?

Aby przekonać sąd do pozytywnego rozpatrzenia podania należy podać powody, dla których wnioskuje się o przyspieszenie. Kwestią najbardziej oczywistą jest podwyższona rata kredytowa (ubezpieczenie pomostowe), ale nie zawsze taka argumentacja jest przekonywująca. Dlatego warto powołać się przy tym na inne czynniki (jeśli zachodzą) np. pogorszona sytuacja materialna w kontekście podwyższonej raty kredytowej czy inne względy osobiste. Ponadto warto pamiętać o pozostałych niezbędnych elementach pisma takich jak określenie nadawcy ( z adresem) oraz czytelny podpis. W zależności od Sądu odpowiedź na tak skonstruowane podanie można otrzymać listownie lub na podstawie informacji uzyskanej telefonicznie w sekretariacie sądu.