Umowa przedwstępna

Wbrew pozorom zadatek i zaliczka nie są zwrotami wymiennymi, określającymi przedpłatę na poczet przyszłego zawarcia umowy sprzedaży. Skutki rozróżnienia zaliczki od zadatku odczuwalne są dopiero w momencie, kiedy umowa przyrzeczona nie dochodzi do skutku. Negocjując i podpisując umowę przedwstępną, należy pamiętać o uregulowaniu również tej kwestii, a pomocna jest w tym precyzyjna terminologia.

Zadatek jest instytucją uregulowaną w Kodeksie Cywilnym (art. 394):

Art. 394.
§ 1. W braku odmiennego zastrzeżenia umownego albo zwyczaju zadatek dany przy zawarciu umowy ma to znaczenie, że w razie niewykonania umowy przez jedną ze stron druga strona może bez wyznaczenia terminu dodatkowego od umowy odstąpić i otrzymany zadatek zachować, a jeżeli sama go dała, może żądać sumy dwukrotnie wyższej.
§ 2. W razie wykonania umowy zadatek ulega zaliczeniu na poczet świadczenia strony, która go dała; jeżeli zaliczenie nie jest możliwe, zadatek ulega zwrotowi.
§ 3. W razie rozwiązania umowy zadatek powinien być zwrócony, a obowiązek zapłaty sumy dwukrotnie wyższej odpada. To samo dotyczy wypadku, gdy niewykonanie umowy nastąpiło wskutek okoliczności, za które żadna ze stron nie ponosi odpowiedzialności albo za które ponoszą odpowiedzialność obie strony.

Jeżeli strony wpisują w umowie termin „zadatek”, oznacza to, że ta forma przedpłaty ma stanowić swoiste zabezpieczenie wykonania umowy, a strona, która zrywa umowę przedwstępną, wypłaca z tego tytułu odszkodowanie stronie poszkodowanej.

Istotne jest, że przepisy Kodeksu Cywilnego dotyczące zadatku stosuje się wprost, nawet jeśli nie zostały powtórzone w umowie.

Przykład: Zadatek = 5.000.
1. Umowa nie dochodzi do skutku z winy kupującego – sprzedający zachowuje wpłacone mu przy umowie przedwstępnej 5.000 zł.
2. Umowa nie dochodzi do skutku z winy sprzedającego – sprzedający wypłaca kupującemu 10.000 (zwraca 5.000 zł wpłacone mu przy umowie przedwstępnej + 5.000 w ramach zadośćuczynienia).

Inaczej jest z zaliczką, którą co do zasady wpłaca się na poczet przyszłej należności, ale nie jako zabezpieczenie. Z tego powodu w przypadku niedojścia do skutku umowy przyrzeczonej stronie, która wpłaciła zaliczkę, przysługuje jej zwrot. Stronie, która zaliczkę przyjmuje nie przysługuje prawo zatrzymania tej kwoty, ponieważ zaliczka w przeciwieństwie do zadatku nie pełni roli odszkodowawczej. Elastyczne podejście do instytucji zaliczki wzmacnia fakt, że nie jest uregulowania przepisami Kodeksu Cywilnego, zatem kwestia uregulowania zaliczki pozostawiona została swobodnemu uznaniu stron i jest zwyczajowo zawarta w umowie przedwstępnej w osobnym punkcie.

Przy założeniu równości stron oraz porównywalnej mocy negocjacyjnej można podsumować, że kontrahenci pewni pomyślnego zakończenia transakcji częściej decydują się na zastosowanie mocniej wiążącego zadatku. Natomiast w sytuacji niepewności, np. co do uzyskania kredytu, warto rozważyć umówienie się na zaliczkę i warunki jej odzyskania, w przypadku zaistnienia niesprzyjających okoliczności.

Autorzy:

• Łukasz Ciołko

Termin zawarcia umowy przeniesienia własności

Kupując nieruchomość na kredyt trzeba uwzględnić czas jaki potrzebny jest na proces kredytowy. W zależności od banku może trwać on od 7-14 dni nawet do 6-8 tygodni. Dlatego dla bezpieczeństwa transakcji lepiej zachować bufor bezpieczeństwa i ustalić termin dojścia do skutku umowy na min. 6 tygodni.

Termin przelania przez bank środków na konto zbywcy

Zwyczajowo przeniesienie własności mieszkania wiąże się z zapłatą określonej sumy. Natomiast specyfika kredytów zakłada, że bank dopiero po okazaniu aktu notarialnego w określonym terminie dokonuje przelewu kwoty kredytu stanowiącej cenę lub część ceny na konto zbywcy. Ten termin różni się między poszczególnymi bankami. Choć zdarzają się banki ekspresowe, które dokonują przelewu niemal natychmiast po złożeniu dyspozycji, to jednak normą jest ok. 5 dni roboczych, a. w przypadku kredytów z dopłatami – „Rodzina na swoim” (ze względu na wymóg otrzymania akceptacji BGK) dwa tygodni. Dlatego, aby nie narażać się na zastosowanie art. 777 kpc, warto wynegocjować przynajmniej 7 dni roboczych, aby nie martwić się niepotrzebnie, czy aby na pewno bank zdąży z wypłatą kredytu.

Termin wydania mieszkania

W przeciwieństwie do poprzednich terminów warto walczyć, aby termin wydania zakupionego mieszkania był jak najkrótszy. Czasem zdarza się, że zbywcom zależy na opóźnieniu wydania mieszkania w terminie dłuższym niż zwyczajowe 7 dni od zapłaty ceny. Jeśli nabywca nie ma nic przeciwko temu, to warto wykorzystać tą sytuację do negocjowania obniżenia z tego tytułu ceny.

Kwestia zabezpieczenia umowy przedwstępnej również podlega negocjacjom, ponieważ wypływa z różnorodnych interesów storn. Jeżeli nabywca jest pewny, że otrzyma kredyt i jest przekonany, że chce nabyć przedmiotowe mieszkanie, to wskazany jest zadatek, który skutecznie zniechęca zbywcę do bezpodstawnego zerwania umowy. W przeciwnym wypadku wystarczy zaliczka, którą w przypadku zerwania umowy przedwstępnej można będzie odzyskać.

Cena

Konstruktywne negocjacje poszczególnych punktów umowy przedwstępnej mogą być dobrym punktem wyjścia do ostatecznego ustalenia ceny mieszkania. Zdecydowana postawa podczas negocjacji może skłonić zbywcę do przypieczętowania umowy przedwstępnej symbolicznym lub nawet znaczącym rabatem.

Dobrze wynegocjowana i sporządzona umowa przedwstępna powinna zakończyć udane negocjacje i z pewnością będzie podstawą pomyślnego zakończenia transakcji.

Autorzy:

• Łukasz Ciołko

Na jego podstawie można w prosty sposób ustalić komu i jakie prawa przysługują do danej nieruchomości. Jeśli treść księgi danej nieruchomości różni się od rzeczywistego stanu prawnego, np. dane prawo własności jest wpisane w kilku księgach wieczystych, należy w drodze procesu o uzgodnienie treści Księgi Wieczystej wyjaśnić zaistniałą sytuację. Wszelkie postępowania dotyczące tego typu sprawy regulują odpowiednie artykuły kodeksu postępowania cywilnego.

W Polsce Księgi Wieczyste są obecne od XVI w. i niektóre z nich wciąż mają moc prawną funkcjonując w rozumieniu obecnego prawa jako tzw. księgi dawne. Obecnie ich ustrój regulowany jest przez ustawę z 6 lipca 1982 roku o księgach wieczystych i hipotece. Do roku 1991 prowadzone były przez państwowe biura notarialne, co zostało zmienione i kompetencje, jak się później okazało trafnie, przekazano sądom.

Księgi Wieczyste składają się z czterech działów przy czym dział pierwszy dzieli się dwa mniejsze. W Dziale I pierwszym znajdziemy dane pochodzące z ewidencji gruntów, pozwalające na oznaczenie nieruchomości (dział I-O) oraz ewentualne prawa związane z prawem własności (dział I-Sp). Dział II może zawierać oznaczenie właściciela lub specyficzną dla polskiego prawa cywilnego formę prawa podmiotowego, polegającą na przekazaniu w użytkowanie nieruchomości na czas określony od 40 do 99 lat (tzw. użytkowanie wieczyste). W Dziale III znaleźć się mogą prawa rzeczowe, czyli określony zakres uprawnień wobec nieruchomości, ograniczenia w rozporządzaniu nieruchomością lub użytkowaniem wieczystym oraz prawa osobiste i roszczenia ciążące na nieruchomości. Dział ten nie obejmuje roszczeń dotyczących hipotek. W ostatnim Dziale IV wpisywane są hipoteki, z dokładną specyfikacją czyli jej wysokości, walutą oraz rodzajem.

Ważne! Wpisów w księdze wieczystej dokonuje się na podstawie wniosków złożonych w sądzie wieczysto księgowym, wyjątkowo tylko, podobne wpisy są dokonywane przez różne organy administracyjne. Wniosek taki rozpatrywany jest przez sędziego lub referendarza sądowego i podlega on kontroli instancyjnej tj.: od każdego wpisu czy wniosku jest możliwość apelacji do sądu okręgowego.

Instytucja jaką są księgi wieczyste rządzą się pewnymi zasadami. Najważniejszą z nich jest jawność formalna, polegająca na tym, iż każdy może zapoznać się z treścią księgi wieczystej w związku z czym nie można się zasłaniać nieznajomością wpisów w niej. Nie dotyczy ta zasada akt księgi, które zawierają wszelkie wnioski jakie zostały złożone odnośnie danej księgi. W akta te ma wgląd jedynie osoba mająca interes prawny oraz notariusz.

Inną zasadą jest iż domniemywa się, że stan prawny ujawniony w księdze jest zgodny z rzeczywistością. Jak wcześniej zostało wspomniane, wszelkie rozbieżności mogą być usunięte w drodze procesu cywilnego.

Ważne! Ciekawostką jest tzw. rękojmia wiary publicznej księgi wieczystej. Jest to wyjątek od zasady, że nikt nie może udzielić więcej praw, niż sam ma. Polega ono na tym, iż np.: kupując nieruchomość od osoby wpisanej w księdze wieczystej jako właściciel stajemy się jej właścicielem, nawet jeśli osoba ta w rzeczywistości właścicielem nie była. Inną ciekawą zasadą jest również iż wszelkie prawa rzeczowe wpisane do księgi wieczystej, mają pierwszeństwo przed takimi nie wpisanymi.

Pomimo, iż instytucja ksiąg wieczystych może wydawać się przestarzała, doczekała się w Polsce cyfryzacji. Większość sądów nowe księgi zakłada już wyłącznie w formie elektronicznej, a te prowadzone w formie pisemnej są na bieżąco informatyzowane. Od czerwca 2010 roku, nie trzeba już udawać się do sądu w celu sprawdzenia co zawiera księga wieczysta ponieważ już ponad 65% ksiąg jest dostępnych w Internecie na stronach Ministerstwa Sprawiedliwości.

Autorzy:

• Jan Bijas
• Michał Wójtowicz

Umowa przedwstępna zakupu nieruchomości, jak sama nazwa wskazuje, reguluje warunki dojścia do skutku umowy przeniesienia własności, czyli umowy przyrzeczonej. Od stron umowy zależy jaką treść i zakres będzie miała taka umowa, ale wskazane jest, aby regulowała istotne postanowienia umowy przyrzeczonej. Umowa przedwstępna w sposób naturalny określa warunki dojścia do skutku umowy przyrzeczonej.

Nawet w najbardziej minimalistycznej wersji umowy przedwstępnej należy pamiętać o:

• określeniu przedmiotu umowy oraz jego cen,
• zawarciu docelowych terminów.

 Ważne! Istotne jest, aby został opisany status prawny przedmiotu umowy wraz ze wskazaniem tytułu własności oraz oznaczeniem jego księgi wieczystej. Jeżeli występują ograniczone prawa rzeczowe (np. hipoteka, służebności) lub wady prawne nieruchomości to powinny być również opisane.

Ustalenie terminu zawarcia umowy przyrzeczonej ma bezpośredni związek z procesem kredytowym. Należy pamiętać, aby termin ten uzależnić od okresu oczekiwania na przyznanie kredytu. W zależności od banku oraz bieżącej sytuacji na rynku kredytowym termin ten może wynosić od 2 do nawet 10 tygodni. Im odleglejsza data zawarcia umowy przyrzeczonej, tym więcej szans na uzyskanie korzystnego kredytu.

Dodatkowymi, często stosowanymi, elementami umowy przedwstępnej są zabezpieczenia w postaci zadatku lub zaliczki albo kary umowy z tytułu nie dojścia do skutku umowy przyrzeczonej. Zapisy te mają na celu wzmocnienie woli stron oraz uprawdopodobnienie sfinalizowanie transakcji. W przeciwnym wypadku strona, która doprowadza do zerwania umowy ponosi konsekwencje finansowe na rzecz drugiej strony.

Co do zasady strony mogą zawrzeć umowę przedwstępną w dowolnej formie. Należy jednak zwrócić uwagę na fakt, iż w zależności od tego czy umowa przedwstępna zostanie zawarta w tej samej formie co umowa przyrzeczona czy też w innej formie, prawo przewiduje różne skutki prawne. Dla zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości przewidziana jest forma aktu notarialnego pod rygorem nieważności. Dla umowy przedwstępnej taki rygor już nie obowiązuje. Jeśli jednak strony zawrą umowę przedwstępną również w formie aktu notarialnego, to druga strona może dochodzić zawarcia umowy przyrzeczonej. A zatem gdyby kontrahent uchylał się od zawarcia umowy przyrzeczonej, strona uprawniona do zawarcia takiej umowy może wystąpić do sądu z pozwem o zawarcie umowy sprzedaży nieruchomości. Sąd uwzględni powództwo, gdy warunki tej umowy zostały już wcześniej poprawnie ustalone w umowie przedwstępnej (dokładnie określona nieruchomość i cena) oraz gdy umowa ta została zawarta w formie aktu notarialnego.

Ważne! Umowa przedwstępna może zostać zawarta także w innej formie, nawet w formie zwykłej pisemnej i nie spowoduje to nieważności umowy przedwstępnej. W takim jednak przypadku – gdy chodzi o sprzedaż nieruchomości, a kontrahent uchyla się od jej zawarcia – strona uprawniona nie będzie mogła dochodzić przed sądem zawarcia umowy przyrzeczonej.

Umowa przedwstępna, nie ma doniosłości prawnej właściwej umowy kupna – sprzedaży, ale od ustaleń i terminów w niej zapisanych niejednokrotnie zależy czy transakcja dojdzie do skutku oraz jakie konsekwencje ponoszą strony umowy w sytuacji przeciwnej. Dobrze wynegocjowana i sporządzona umowa przedwstępna powinna chronić w równym stopniu tak zbywcę jak i nabywcę nieruchomości.

Autorzy:

• Łukasz Ciołko

Umowy kredytowe składają się na ogół z kilku części i choć stanowią całość niektóre fragmenty są szczególnie istotne. Aby prawidłowo przeanalizować umowę trzeba zapoznać się z jej strukturą.

Część szczegółowa

Od tego jaką wartość dla banku ma nasze mieszkanie lub dom zależy nie tylko wysokość finansowania, ale również jego warunki. Wycena nieruchomości mającej stanowić zabezpieczenia jest więc istotnym elementem procesu wnioskowania o kredyt hipoteczny.

Jedną z najprostszych form wyceny jest weryfikacja wartości wykonywana przez pracownika banku w oparciu o oferty sprzedaży. Osoba z banku sprawdza dostępne (np. w Internecie) oferty sprzedaży mieszkań o podobnym metrażu w tej samej okolicy i na tej podstawie szacuje wartość nieruchomości. Niekiedy w takich przypadkach bank zleca dodatkowo inspekcję nieruchomości, rzadziej istnieje możliwość dostarczenia własnych zdjęć. Inspekcja nieruchomości ma szczególne znaczenie w przypadku mieszkań na rynku pierwotnym, gdzie zdjęcia mają potwierdzić aktualny stan zaawansowania prac budowlanych. Koszt takiej operacji wynosi do trzystu złotych, ale w niektórych bankach może być nawet bezpłatny.

Bardziej oficjalną formą wyceny jest tzw. operat szacunkowy. Jest to urzędowy dokument przygotowany przez licencjonowanego rzeczoznawcę majątkowego, czyli osobę uprawnioną do dokonywania oszacowania wartości nieruchomości. Bardzo często wycena jest wykonywana na podstawie metody porównawczej, tj. w oparciu o inne sprzedawane nieruchomości. Wycena rzeczoznawcy jest bardziej dokładna, ponieważ opiera się na cenach transakcyjnych, a nie ofertowych (rzeczoznawcy mają dostęp do odpowiednich baz danych) i uwzględnia inne czynniki, jak np. lokalizację, standard wykończenia, stan budynku, etc.

Poszczególne banki wymagają wyceny na różnych etapach procesu kredytowego. Niektóre żądają dostarczenia oszacowania nieruchomości już na etapie wnioskowania o kredyt. Czasami możliwe jest również dostarczenie wyceny po wstępnej decyzji finansowej. Jest to sytuacja bardziej korzystna, ponieważ na tym etapie mamy już zweryfikowaną zdolność kredytową i jedynie pozytywna weryfikacja nieruchomości dzieli nas od uzyskania kredytu.

Ważne! Operat szacunkowy jest zazwyczaj wykonywany na zlecenie banku. Nawet jeśli możemy samodzielnie zlecić wykonanie operatu, rzeczoznawca musi pochodzić z listy rzeczoznawców zaakceptowanej przez dany bank. Jedynie nieliczne instytucje finansowe zezwalają na dostarczenie operatu szacunkowego wykonanego przez dowolnego rzeczoznawcę. Koszt operatu szacunkowego dla mieszkań wynosi ok. 400-600 złotych, natomiast dla domu lub działki budowlanej jest to wydatek rzędu 800-1000 złotych. Bardziej skomplikowana i kosztowna jest wycena nietypowych nieruchomości, jak całe kamienice, hale fabryczne czy też działki przemysłowe.

Koszt wyceny nieruchomości związany z zaciągnięciem kredytu mieszkaniowego waha się od zera do kilkuset złotych i przybiera różne formy w zależności od banku. Dobrą praktyką kredytową jest wnioskowanie o kredyt hipoteczny w kilku bankach. O ile to możliwe, należy odpowiednio wybrać rzeczoznawcę majątkowego akceptowanego przez wszystkie wybrane banki. Pozwoli to oszczędzić i tak niemałe koszty związane z zaciąganiem kredytu hipotecznego i przyspieszyć proces otrzymania kluczy do własnego M.

Autorzy:

• Romuald Pilitowski

Banki, jak się bowiem okazuje, dysponują dość pokaźnym arsenałem środków, które wykorzystują do zabezpieczenia swoich wierzytelności.

Od dnia uruchomienia kredytu do dnia rozpatrzenia przez sąd wniosku o wpisanie hipoteki mija od kilku tygodni do nawet sześciu miesięcy. Czy to oznacza, iż w okresie przejściowym bank nie jest w ogóle zabezpieczony? Niekoniecznie. Instytucje finansowe wymagają bowiem w tym okresie tzw. ubezpieczenia pomostowego. Jest to ochrona mająca zabezpieczyć instytucję finansową przed brakiem możliwości ustanowienia hipoteki. Mimo, iż takie sytuacje zdarzają się niezwykle rzadko, składki ubezpieczenia pomostowego są dość znacznym obciążeniem dla kredytobiorcy.

Kolejną formą zabezpieczenia jest ubezpieczenie niskiego wkładu własnego. Jest to dodatkowa forma pokrycia wierzytelności banku na wypadek, kiedy wartość zabezpieczenia (nieruchomości) spadnie w stosunku do kwoty kredytu (np. w wyniku osłabienia się złotówki dla kredytu walutowego). Może się w takiej sytuacji okazać, iż wartość kredytu przewyższa wartość nieruchomości i w przypadku sprzedaży wymuszonej nie będzie mogła pokryć zobowiązania.

Powszechnie stosowanym przez instytucje finansowe środkiem jest również ubezpieczenie nieruchomości od ognia i innych zdarzeń losowych (tzw. „ubezpieczenie murów”) wraz z cesją na rzecz banku. W przypadku zajścia kataklizmu może się okazać, iż nieruchomość ulega całkowitemu zniszczeniu i nie nadaje się już do zamieszkania. W takiej sytuacji towarzystwo ubezpieczeniowe powinno wypłacić do banku jako beneficjenta ubezpieczenia należne odszkodowanie, a ten z kolei powinien otrzymaną kwotę zaliczyć w poczet spłaty kredytu. Ponieważ zajście tak ekstremalnych zdarzeń jest mało prawdopodobne, składka ubezpieczenia jest relatywnie niska. Podobnie jak w przypadku ubezpieczenia od ognia i innych zdarzeń losowych, banki stosują podobne formy w przypadku ubezpieczenia na życie, ubezpieczenia od utraty pracy i innych ubezpieczeń.

Innym sposobem pokrycia wierzytelności jest poręczenie cywilne. Poręczyciel z chwilą niewykonania zobowiązania przez dłużnika, jest zobowiązany wykonać je samodzielnie. Dość rzadko stosowanym, ale również spotykaną formą zagwarantowania spłaty kredytu jest zabezpieczenie na akcjach, obligacjach, lokatach bankowych, czy też nawet udziałach w firmie. Do czasu zwolnienia zabezpieczenia dłużnik nie może swobodnie rozporządzać posiadanymi aktywami.

Ważne! W przypadku praktycznie każdego kredytu hipotecznego stosowany jest weksel własny in blanco wraz z deklaracją wekslową albo poddanie się egzekucji bankowej (wykorzystywane wymiennie). Oba dokumenty przyspieszają znacząco możliwość egzekucji długu.

Dość często banki stosują również jako formę zapewnienia spłaty kredytu pełnomocnictwo do pobierania z konta wszelkich należności związanych z umową kredytową. Pełnomocnictwo takie jest zazwyczaj nieodwołalne i nie wygasa z chwilą śmierci kredytobiorcy. Zgodnie z jego treścią bank ma prawo do samodzielnego pobierania raty i innych zobowiązań wynikających z umowy ze środków zdeponowanych na koncie klienta.

Jak widać nazwa kredyt hipoteczny może być nieco myląca. Paleta form zabezpieczenia, jaką stosują instytucje finansowe przy tego typu kredytach jest dużo szersza niż mogłoby to się wydawać. Nie zmienia to jednak faktu, iż to właśnie dzięki zabezpieczeniu hipotecznemu, kredyty mieszkaniowe należą z jednej strony do najtańszych, a z drugiej – do najlepiej spłacanych wierzytelności bankowych.

Autorzy:

• Romuald Pilitowski

Banki, jak się bowiem okazuje, dysponują dość pokaźnym arsenałem środków, które wykorzystują do zabezpieczenia swoich wierzytelności.

Od dnia uruchomienia kredytu do dnia rozpatrzenia przez sąd wniosku o wpisanie hipoteki, mija od kilku tygodni do nawet sześciu miesięcy. Czy to oznacza, iż w okresie przejściowym bank nie jest w ogóle zabezpieczony? Niekoniecznie. Instytucje finansowe wymagają bowiem w tym okresie tzw. ubezpieczenia pomostowego. Jest to ochrona mająca zabezpieczyć instytucję finansową przed brakiem możliwości ustanowienia hipoteki. Mimo, iż takie sytuacje zdarzają się niezwykle rzadko, składki ubezpieczenia pomostowego są dość znacznym obciążeniem dla kredytobiorcy.

Kolejną formą zabezpieczenia jest ubezpieczenie niskiego wkładu własnego. Jest to dodatkowa forma pokrycia wierzytelności banku na wypadek, kiedy wartość zabezpieczenia (nieruchomości) spadnie w stosunku do kwoty kredytu (np. w wyniku osłabienia się złotówki dla kredytu walutowego). W takim wypadku wartość kredytu przewyższa wartość nieruchomości i w przypadku sprzedaży wymuszonej nie będzie mogła pokryć zobowiązania.

Powszechnie stosowanym przez instytucje finansowe środkiem jest również ubezpieczenie nieruchomości od ognia i innych zdarzeń losowych (tzw. „ubezpieczenie murów”) wraz z cesją na rzecz banku. W przypadku zajścia kataklizmu może się okazać, iż nieruchomość ulega całkowitemu zniszczeniu i nie nadaje się już do zamieszkania. W takiej sytuacji towarzystwo ubezpieczeniowe powinno wypłacić bankowi, jako beneficjentowi ubezpieczenia, należne odszkodowanie, a ten z kolei powinien otrzymaną kwotę zaliczyć w poczet spłaty kredytu. Ponieważ zajście tak ekstremalnych zdarzeń jest mało prawdopodobne, składka ubezpieczenia jest relatywnie niska. Podobnie jak w przypadku ubezpieczenia od ognia i innych zdarzeń losowych, banki stosują podobne formy w przypadku ubezpieczenia na życie, ubezpieczenia od utraty pracy i innych ubezpieczeń.

Innym sposobem pokrycia wierzytelności jest poręczenie cywilne. Poręczyciel z chwilą niewykonania zobowiązania przez dłużnika, jest zobowiązany wykonać je samodzielnie.

Dość rzadko stosowaną formą zagwarantowania spłaty kredytu jest zabezpieczenie na akcjach, obligacjach, lokatach bankowych, czy też nawet udziałach w firmie. Do czasu zwolnienia zabezpieczenia dłużnik nie może swobodnie rozporządzać posiadanymi aktywami.

W przypadku praktycznie każdego kredytu hipotecznego stosowany jest weksel własny in blanco wraz z deklaracją wekslową albo poddanie się egzekucji bankowej (wykorzystywane wymiennie). Oba dokumenty przyspieszają znacząco możliwość egzekucji długu.

Dość często banki stosują również jako formę zapewnienia spłaty kredytu, pełnomocnictwo do pobierania z konta wszelkich należności, związanych z umową kredytową. Pełnomocnictwo takie jest zazwyczaj nieodwołalne i nie wygasa z chwilą śmierci kredytobiorcy. Zgodnie z jego treścią, bank ma prawo do samodzielnego pobierania pieniędzy, zdeponowanych na koncie klienta, na pokrycie rat i innych zobowiązań, wynikających z umowy.

Jak widać nazwa „kredyt hipoteczny”, sugerująca jedynie zabezpieczenie hipoteczne, może być nieco myląca. Paleta form zabezpieczenia, jaką stosują instytucje finansowe przy tego typu kredytach, jest dużo szersza niż mogłoby to się wydawać. Nie zmienia to jednak faktu, iż to właśnie dzięki zabezpieczeniu hipotecznemu, kredyty mieszkaniowe należą z jednej strony do najtańszych, a z drugiej – do najlepiej spłacanych wierzytelności bankowych.

Autorzy:

• Romuald Pilitowski