Kredyty walutowe

Zmiany zostały wprowadzone m.in. ze względu na spread walutowy, czyli różnicę między kursem kupna a kursem sprzedaży w wypłacie kredytu i jego spłacie. Poszczególne banki ustalają własne „widełki” cen kupna-sprzedaży i mogą je dowolnie zmieniać niezależnie od woli, a czasem i wiedzy klienta. Spread walutowy jest istotnym, choć ukrytym kosztem kredytu, stąd banki często wykorzystują tę możliwość dodatkowego zysku. Problem zawyżania kosztów walutowych zauważyła również Komisja Nadzoru Finansowego i w związku z tym podjęła kroki służące ograniczeniu swobody banków w tym zakresie.

Aby klient mógł spłacać raty w walucie obcej, będzie musiał podpisać z bankiem stosowny aneks. Koszt sporządzenia aneksu zależy od standardowego cennika usług bankowych i może wahać się w przedziale 100 – 500 zł.

Ważne! Bardzo ważne jest to, że zmiana sposobu regulowania rat może być dokonana tylko raz w okresie trwania umowy.

Z praktycznego punktu widzenia spłacanie kredytu bezpośrednio w walucie będzie zależało od tego, czy klient posiada rachunek ROR w banku, w którym spłaca kredyt, czy tylko technicznyrachunek do spłaty kredytu. W pierwszym przypadku bank powinien umożliwić dokonywanie spłat kredytu bezpośrednio w gotówce. Natomiast w drugim przypadku niezbędne będzie otworzenie konta walutowego. Problemy operacyjne dotyczą również sytuacji, w której dana instytucja nie prowadzi obsługi kasowej (m.in. DnB Nord, GE Money Bank oraz mBanku). Klienci kredytowi tych banków będą mieli nie lada problem, ponieważ miejsca, w których spłata będzie możliwa, są znacząco ograniczone.

Zalety

• Niższy koszt spreadu walutowego
• Niższa miesięczna rata kredytu
• Nie podleganie polityce kursowej banku

Wady

• Konieczność comiesięcznego dokonywania transakcji kupna waluty obcej i wpłacanie kwoty raty do banku
• Dodatkowe koszty (aneks, opłata za prowadzenie konta walutowego itp.)
• Możliwość stosowania utrudnień ze strony banku (spłata rat wyłącznie w określonych oddziałach, ograniczona ilość kas)

Ważne! Elementem ryzyka zakupu waluty na własny rachunek są również źródła jej pochodzenia, czyli najczęściej kantory. Zastane na miejscu kursy należy dokładnie porównać z bankowymi, ponieważ może się okazać, że kurs w kantorze będzie mniej korzystny niż ten, który oferuje bank. Same kantory przewidując duży popyt na franka oraz euro nie wykluczają, że również u nich wysokość spreadu walutowego w długim terminie wzrośnie.

Decydując się na spłatę rat kredytu w walucie obcej trzeba dokładnie przeliczyć, czy korzyści osiągnięte na pewno przewyższają koszt czasu poświęconego na wizyty w kantorach, jak i oddziałach banku. Rozwiązanie spłaty w walucie bezsprzecznie polecane jest natomiast osobom zarabiającym w EUR lub CHF, czyli walucie zaciągniętego kredytu.

Po przystąpieniu Polski do Unii Europejskiej nastąpił wzrost zainteresowania rynkiem nieruchomości przez cudzoziemców. Można ich podzielić na dwie grupy. Pierwsza to ludzie, który mieszkają i uzyskują dochody w Polsce (rezydenci). Druga to osoby, które w Polsce mieszkają, ale dochody uzyskują za granicą. Na drugą opcję banki przystają niestety bardzo niechętne. Można jednak zaobserwować, że instytucje finansowe dostrzegają coraz częściej cudzoziemców, jako potencjalnych nabywców swoich produktów hipotecznych. Część z nich udostępnia nawet instrukcje kredytowe i formularze bankowe w języku angielskim.

Ważne! Podczas poszukiwania korzystnej oferty, należy pamiętać, że każdy bank stawia odmienne warunki kredytobiorcy. Zdarza się, że obcokrajowcy będą musieli posiadać wyższą zdolność kredytową, niższe LTV, bądź zostanie im skrócony okres maksymalnego kredytowania.

Niezależnie od grupy, do której należy kredytobiorca, razem z wnioskiem kredytowym będzie trzeba przedłożyć dokumenty finansowe kredytobiorcy i nabywanej nieruchomości. Część banków wymaga także informacji z zagranicznego odpowiednika polskiego raportu BIK.

Trzeba pamiętać, że „lista” dokumentów jest uzależniona od miejsca pracy i zamieszkania kredytobiorcy. Jeżeli osoba ubiegająca się o kredyt mieszka i pracuje za granicą, powinna do wniosku kredytowego dołączyć: umowę o pracę, zaświadczenie o dochodach wystawione przez pracodawcę, zeznanie podatkowe mające charakter zeznania PIT oraz historię rachunku bankowego za wyznaczony okres.

Ważne! Większość banków wymaga, aby wszystkie dokumenty były przetłumaczone na język polski przez tłumacza przysięgłego.

Jedynie w niektórych sytuacjach instytucje umożliwiają złożenie dokumentów w języku obcym (np. DnB Nord- angielskim).

Należy również zwrócić uwagę, że procedury dotyczące obywateli państw, należących do Unii Europejskiej są nieco uproszczone. Wynika to z faktu, że obywatele innych państw muszą udokumentować swoje prawo pobytu w Polsce, a także niejednokrotnie przedstawić zezwolenie ministerstwa MSWiA na zakup mieszkania.

Najmniejsze problemy z uzyskaniem kredytu napotka cudzoziemiec uzyskujący dochody w Polsce. W znakomitej większości wypadków, banki będą traktowały taką osobę identycznie jak obywatela Polski.

W przypadku uzyskiwania dochodów za granicą, możemy zauważyć zróżnicowane podejście banków do klientów. Na przykład PKO BP i BGŻ teoretycznie nie określają krajów, z których akceptują źródło dochodów i jest to rozpatrywane indywidualnie. Z kolei PEKAO SA, Deutsche Bank ograniczają się tylko do krajów UE. Są również banki, w których kredytu, jako obcokrajowiec z dochodami za granicą, w ogóle nie uzyskamy (np. Lukas Bank czy Polbank).

Osoby, które uzyskują zarobki za granicą muszą, przy wyborze konkretnego banku, zwrócić uwagę na dwie rzeczy. Pierwszą jest maksymalny stosunek kwoty kredytu do wartości nieruchomości (LTV). Tylko niektóre banki umożliwiają sfinansowanie nieruchomości w 100% (PKO BP). Często oscyluje to między 60% a 70% (Millennium, Nordea). Należy jednak pamiętać, że mimo iż jest możliwe skredytowanie nieruchomości w 100%, to znacznie łatwiej będzie uzyskać kredyt po wniesieniu wkładu własnego. Drugą rzeczą jest maksymalny okres kredytowania. W przypadku cudzoziemca może on zostać skrócony ze standardowych 30 lat, do na przykład 20 (Kredyt Bank).

Przy wyborze ofert należy pamiętać, że każdy wniosek kredytowy rozpatrywany jest indywidualnie. Bank ma prawo ocenić osobę z zagranicy jako klienta o podwyższonym ryzyku. W takim przypadku decyzja kredytowa może okazać się negatywna, albo warunki – znacznie gorsze.

Oferta dla cudzoziemców ma też często charakter zwyczajnie marketingowy, czyli w teorii jest, a w praktyce jej nie ma. Prawdziwe podejście banku klaruje się jednak dopiero w momencie złożenia wszystkich dokumentów i otrzymania decyzji kredytowej. Prowadzi to do przedwczesnych nadziei i licznych frustracji, dlatego dobrze jest się poradzić przy wyborze kredytu doświadczonej osoby, np. eksperta kredytowego lub znajomych, którzy już taki kredyt uzyskali.

Decyzja o wyborze waluty ma bardzo duże znaczenie, ponieważ każda waluta charakteryzuje się innymi warunkami cenowymi, a co za tym idzie – kosztem kredytu. Banki oferują swoim klientom zmianę waluty w trakcie trwania kredytu. Decydując się na przewalutowanie kredytu, powinniśmy bardzo dokładnie przeliczyć wszystkie koszty, związane z taką operacją, tak by nie okazało się, że przyszłe korzyści są mniejsze niż koszty.

Przewalutowanie kredytu stało się bardzo popularne na fali kryzysu finansowego, kiedy polska złotówka była bardzo słaba. W mediach pojawiała się znaczna ilość artykułów oraz wypowiedzi na ten temat, zarówno zachęcających do przewalutowania, jak i odradzających takiej operacji.

Ważne! Przy zmianie waluty kredytu jednym z najważniejszych czynników, decydujących o opłacalności takiego „manewru”, są kursy walutowe. Dodatkowo należy również wziąć pod uwagę atrakcyjność bieżących ofert kredytowych i opłaty bankowe, związane z przewalutowaniem.

Przykład: W styczniu 2008 roku zaciągnęliśmy kredyt mieszkaniowy w PLN, w wysokości 300 000 zł, na okres 30 lat, z marżą 1,5%. Aktualnie WIBOR 3M jest na poziomie 3,86%, co nam daje oprocentowanie kredytu w wysokości 5,36%. Rata naszego kredytu wynosi 1677,21 zł. Załóżmy, że w tym czasie nie dokonywaliśmy żadnych nadpłat kapitału, więc nasze aktualne saldo zadłużenia wynosi 288 000 zł. Kuszeni niskimi stopami procentowymi w strefie EUR oraz w Szwajcarii, jak i w miarę wysokimi kursami walut, zastanawiamy się nad przewalutowaniem naszego kredytu na walutę obcą. Policzmy zatem, czy taka operacja jest dla nas korzystna.

Bank proponuje nam marże 2,3% na EUR albo 2,7% na CHF. Za całą operację bank pobierze prowizję w wysokości 0,75% od kwoty kredytu. Aktualna stawka EURIBOR 3M wynosi 1,037%, co nam daje oprocentowanie kredytu w EUR na poziomie 3,337%, natomiast LIBOR CHF 3M wynosi 0,173%, przy czym oprocentowanie kredytu w CHF wyniesie tylko 2,873%. Uwzględniając spread walutowy 6,72%), rata naszego kredytu po przewalutowaniu na EUR wyniosłaby 1 435,06 zł, zaś po przewalutowaniu na CHF, uwzględniając spread walutowy 7,81% – 1 373,16 zł. W pierwszym przypadku miesięczna oszczędność na racie wynosi 242,15 zł, w drugi jest to już 304,05 zł.

Koszt całej transakcji wynosi 2160 zł, czyli 0,75% liczone od kwoty 288 000 zł. Przy zmianie na EUR koszt ten zwróci się po 9 miesiącach, przy CHF już po 7 miesięcach. Zazwyczaj bank może włączyć do kredytu prowizję od przewalutowania, powiększając saldo zadłużenia, co skutkuje wzrostem miesięcznej raty o kilkanaście złotych.

Jak widać, miesięczne oszczędności są całkiem spore, więc można uznać, że przewalutowanie kredytu ze złotówek na walutę obcą, EUR lub CHF, jest opłacalną operacją, w szczególności, jeżeli założymy, że w dłuższej perspektywie czasu nasza rodzima waluta będzie umacniała się, co zwiększy dodatkowo korzyści. Sytuacja wygląda inaczej, gdy posiadamy już kredyt w walucie obcej, natomiast zastanawiamy się nad przewalutowaniem jego na złotówki.

Przykład: W styczniu 2008 roku zaciągnęliśmy kredyt mieszkaniowy w EUR w wysokości 300 000 zł, na okres 30 lat, z marżą 1,7%. Kurs uruchomienia kredytu wynosił wtedy 3,50 zł za EUR, czyli w walucie kredytu zaciągnęliśmy 85 714,28 EUR. Rata kredytu wynosi 349,33 EUR, co po bieżącym kursie sprzedaży banku (4,0758 zł) daje nam raty w wysokości 1 423,80 zł. Od początku kredytu udało nam się spłacić 6 000 EUR kapitału, więc nasze aktualne saldo zadłużenia wynosi 79 714,28 EUR.

Bank oferuje nam kredyt w PLN z marżą 1,5%. W trakcie zmiany waluty bank przeliczy nasze aktualne saldo zadłużenia po kursie sprzedaży, co da nam kwotę 324 899,46 zł. Rata natomiast będzie wynosiła 1 894,28 zł.

Niekorzystne kursy walut spowodowałyby, że przewalutowanie przyniosłoby nam spore straty. W takiej sytuacji znajdowało się bardzo wiele osób na początku roku 2009 r., gdy złotówka była najsłabsza od 2002r. Część z nich, w związku ze znacznym skokiem raty w przeliczeniu na PLN, zdecydowało się na zmianę waluty kredytu, co jak widać w powyższym przykładzie, nie było najlepszym rozwiązaniem.

Ważne! Zmiana waluty kredytu na złotówki korzystna jest jedynie wówczas, gdy aktualne kursy walut są dużo niższe od tych z dnia uruchomia kredytu. W przeciwnym wypadku sporo będzie nas kosztowała taka zmiana.

Przy zmianie waluty kredytu wymagany jest aneks do umowy kredytu, który kosztuje zazwyczaj 50-700zł. W przypadku, gdy nasz bank nie posiada w ofercie waluty, która nas interesuje, musimy się liczyć również z takimi kosztami jak prowizja od udzielenia kredytu w nowym banku czy prowizja od wcześniejszej spłaty w aktualnym banku. Trzeba pamiętać, że zanim bank zgodzi się na przewalutowanie kredytu, będzie chciał sprawdzić naszą zdolność kredytową. Tak, jak przy zaciąganiu pierwotnego kredytu, będą potrzebne dokumenty dochodowe i nieruchomościowe. Oczywiście musimy posiadać również zdolność kredytową do obsługi kredytu w nowej walucie.

Przewalutownie kredytu może okazać się bardzo zyskowną operacją, gdy jest przeprowadzone z rozwagą. Ważne, aby zebrać jak najwięcej informacji, dotyczących zarówno bieżącego kredytu, jak i oferty walutowej banku, w którym zaciągamy kredyt w nowej walucie. Warto również przeprowadzić szczegółowe kalkulacje i wyliczyć progi opłacalności transakcji. Można skorzystać z pomocy zaufanego eksperta lub podjąć decyzję indywidualnie – najważniejsze jednak, aby dokonać jej świadomie.

Autorzy:

Pierwszym obostrzeniem jest ograniczona liczba krajów, z których akceptowane są dochody. Przeważnie są to państwa członkowskie Unii Europejskiej. Możemy również spotkać się z akceptacją dochodów ze wszystkich krajów, należących do OECD.

Kolejną przeszkodę napotykamy w kwestii akceptacji źródła uzyskiwanego dochodu. Z powodu zróżnicowanych systemów podatkowych w poszczególnych krajach, banki zazwyczaj zawężają zakres akceptacji do najprostszych form zatrudnienia. Uwzględniane są przeważnie źródła o stałym charakterze, takie jak umowa o pracę czy kontrakt menadżerski. Nie będzie jednak problemów z akceptacją dochodu ze świadczeń emerytalnych, jak i rentowych, uzyskiwanych poza granicami naszego kraju.

W większości banków nie zostaną natomiast uwzględnione zarobki z działalności gospodarczej. Instytucją, stanowiącą wyjątek, jest PKO BP, w którym dochód z prowadzonej przez nas działalności zostanie zaakceptowany, jeżeli ma charakter samozatrudnienia lub spółki kapitałowej, stanowiącej odpowiednik polskiej „spółki z o.o”.

Pracując za granicą, musimy być świadomi tego, że czeka nas dużo więcej „papierkowej roboty” w trakcie wnioskowania o kredyt. Poza standardowymi dokumentami, takimi jak deklaracje podatkowe czy wyciągi z rachunku bankowego, będziemy musieli przedstawić umowy o pracę, potwierdzenia wypłaty wynagrodzenia itp. Dodatkowo większość dokumentów w języku obcym musi być przetłumaczona przez tłumacza przysięgłego na język polski, co pociąga za sobą dodatkowe koszty.

Niektóre banki wprowadziły również minimalny dochód, uzyskiwany za granicą. Np. bank DnB Nord akceptuje taki dochód, jeżeli w przeliczeniu na PLN wynosi on co najmniej 10 000 zł netto miesięcznie. W banku Nordea, natomiast, przy dochodach uzyskiwanych za granicą zwiększony jest wymagany wkład własny do 40%, z czego 20% możemy ubezpieczyć. Koszt takiego ubezpieczenia jest jednak prawie dwukrotnie wyższy od kosztu tradycyjnego ubezpieczenia.

Pracując za granicą, musimy liczyć się również z tym, że banki zastosują podwyższone koszty utrzymania, określając naszą zdolność kredytową, np. w Deutsche Banku minimalny koszt utrzymania osoby pracującej w Londynie wynosi 450 GBP plus 650 GBP pozostałych kosztów stałych (w tym 150 GBP koszt utrzymania samochodu). Są to dość znaczne obciążenia, zważywszy na fakt, że średnie zarobki Polaków pracujących w Wielkiej Brytanii wynoszą ok. 1200–1300 GBP miesięcznie.

Praca za granicą stanowi często nie tylko przygodę, ale również intratne źródło zarobków. Kto jednak zostaje na saksach dłużej i po powrocie do ojczyzny pragnie sfinansować sobie dom lub mieszkanie, natrafi na nie lada trudności. Przy ponad 2 mln Polaków, pracujących poza granicami Rzeczpospolitej, ostrożna postawa instytucji finansowych wydaje się dość zaskakująca – siła kredytowa tych osób jest przecież niebywała. Tymczasem tendencja zachowawcza pozostaje, a finansowanie nieruchomości przy dochodach z zagranicy jest i w dalszym ciągu będzie udręką dla powracających rodaków.