Zdolność kredytowa na podstawie umów zlecenia i o dzieło

Banki najchętniej udzielają kredytów osobom o stałym stabilnym zatrudnieniu, a wiec na umowie o pracy. Czy kredytobiorcy mający inne formy zatrudnienia są przez instytucje finansowe gorzej traktowani?

Bardzo popularną formą zatrudnienia, szczególnie na początku drogi zawodowej, są umowy zlecenie lub umowy o dzieło. Rozwiązanie to jest szczególne pozytywne pod względem kosztowym (niższy podatek, ograniczone składki na ubezpieczenia). Jak się okazuje ceną jest jednak bardziej konserwatywnie podejście banku przy ubieganiu się o kredyt.

Pierwszym i najważniejszym wymogiem jest okres trwania umowy pracodawca-pracownik od co najmniej 12 miesięcy. Może być to jedna umowa podpisana na dłuższy okres lub np. dwanaście jednomiesięcznych umów. Ważne jest zachowanie ciągłości (wyjątek mogą stanowić osoby wykonujące wolne zawody np. aktorzy, reżyserzy, dziennikarze, którzy bardzo często rozliczani są na podstawie umowy o dzieło).

Przy umowach cywilnoprawnych spotykamy się z pojęciem kosztów uzyskania przychodu, które zmniejszają nasz dochód brutto, przez co płacimy niższe podatki dochodowe. W przypadku umowy zlecenia koszty uzyskania przychodu mogą stanowić 20% przychodu, przy umowach o dzieło nawet 50%. Jest to bardzo ważna kwestia ponieważ, niektóre banki nie uwzględnią dochodu, który otrzymujemy na rachunek, lecz ten, który wykazujemy w deklaracji podatkowej.

Przykład: Kredytobiorca zatrudniony jest na podstawie umowy o dzieło z 50% kosztami uzyskania przychodu. Miesięczny przychód wynosi 7000 zł.
Przychód: 7 000 zł
Koszty uzyskania przychodu (50%): 3 500 zł
Podatkowy dochód brutto: 3 500 zł (dochód podatkowy)
Podatek: 665 zł
Podatkowy dochód netto: 2 835 zł
Dochód otrzymywany na rachunek: 7 000 zł – 665 zł = 6 335 zł (dochód faktyczny)

W zależności od banku, dochód uwzględniany do zdolności kredytowej będzie wyliczany, albo na podstawie deklaracji PIT (PKO BP, Pekao SA, Nordea), lub na podstawie wpływów na rachunek w całości (mBank, Multibank, BZ WBK, Millennium), czy w części (DnB Nord, Deutsche Bank).

Ważne! Oprócz warunków finansowych odmienne w stosunku do umowy o prace jest także podejście do dokumentacji w sensie stricte. Uzyskując dochód z tytułu umowy o dzieło lub umowy zlecenie należy przedstawić jak najwięcej „dowodów” stałości zarobków. Warto posiadać wyciągi z kont z wpływami, umowy z pracodawcą i w PIT za ubiegły rok. Nie zaszkodzi również list intencyjny od pracodawcy, że nie widzi przeciwwskazań do kontynuowania współpracy w przyszłości. Tak przygotowana dokumentacja powinna wystarczyć bankowi i utwierdzić analityka finansowego w przekonaniu, że ryzyko kredytu jest stosunkowo niskie.

Ubiegając się o kredyt jako osoba fizyczna zatrudniona na umowę cywilno-prawną (zlecenie lub dzieło), należy spodziewać się nieco więcej trudności, niż w przypadku umowy o pracę. Wszystko jednak jest dla ludzi i tak, przy wystarczająco długim okresie uzyskania dochodów i odpowiedniej dokumentacji powinniśmy bez problemu uzyskać środki na sfinansowanie własnego M.

Jak oszacować zdolność kredytową przedsiębiorcy?

Potrzeby mieszkaniowe są jednak u przedsiębiorcy takie same, jak u osoby na etacie, w związku z czym warto się przyjrzeć podejściu banków do dochodów uzyskiwanych właśnie z własnego biznesu. Coraz więcej osób decyduje się na założenie własnej firmy i prowadzenia kariery na indywidualny rachunek.

Jednym z podstawowych warunków uwzględnienia dochodów firmowych jest minimalny czas prowadzenia działalności wynoszący przeważnie 12 miesięcy. Wyjątkiem są banki, takie jak PKO BP, Kredyt Bank, czy Getin Noble Bank, gdzie okres ten wynosi 6 miesięcy. Na drugim biegunie plasują się banki, które wymagają od przedsiębiorcy znacznie dłuższej obecności na rynku, np. 24 miesiące w Nordea Banku lub nawet 30 miesięcy w Deutsche Banku.

Regułę minimalnego okresu działalności można w indywidualnych przypadkach nagiąć – gdy działalność gospodarcza jest kontynuacją zawartej wcześniej umowy o pracę albo kontraktu menadżerskiego z tym samym pracodawcą. Wtedy wymagany okres prowadzenia działalności wynosi od 1 do 3 miesięcy w zależności od banku.

Kryzys finansowy wymusił na bankach dodatkową ostrożność w stosunku do oceny ryzyka w niektórych gałęziach gospodarki. Część z nich (np. DnB Nord) wprowadziła listę branż wykluczonych, których uczestnicy nie mogą uzyskać finansowania. Do „czarnych owiec” mogą należeć m.in.:

  • branża turystyczna (agencje, pośrednicy, organizatorzy turystyki),
  • branża paliwowa,
  • działalność związana z grami losowymi i zakładami wzajemnymi,
  • przemysł zbrojeniowy,
  • branża antykwaryczna/handel sztuką.

Pozytywna weryfikacja wniosku kredytowego uzależniona jest również od zobowiązań z tytułu podatków, ubezpieczeń zdrowotnych i społecznych, zobowiązań handlowych, czy pracowniczych. Banki w tej sferze nie akceptują żadnych uchybień (zaległości), jak również wystąpienia zajęć egzekucyjnych na rachunkach firmowych.

Gdy już wszystkie podstawowe warunki zostały spełnione, wysokość dochodu, który zostanie uwzględniony do zdolności kredytowej, jest zależny od formy opodatkowania działalności.

W Polsce rozróżniamy następujące formy opodatkowania:

  • Pełna Księgowość,
  • Książka Przychodów i Rozchodów,
  • Ryczał ewidencjonowany,
  • Karta Podatkowa.

W przypadku rozliczania się kredytobiorcy prowadzącego działalność gospodarczą na zasadachpełnej księgowości do wyliczenia zdolności uwzględnia się przeważnie średni miesięczny zysk netto wyliczony za okres bieżącego roku, jak i za rok poprzedni. Wysokość zysku netto uwzględnianego do zdolności kredytowej jest również zależna od kondycji firmy w roku poprzednim w porównaniu do wyników w roku bieżącym. Dla przykładu w Pekao SA, jeżeli średni dochód za okres bieżący jest wyższy niż średni dochód za rok ubiegły, do wyliczeń uwzględniana jest mniejsza z wartości.

Bardzo podobnie akceptowany jest dochód, jeżeli kredytobiorca rozlicza się na podstawie Książki Przychodów i Rozchodów, różnica polega jedynie na innych zestawach dokumentów.

W przypadku rozliczania się kredytobiorcy na podstawie ryczałtu ewidencjonowanego do wyliczenia zdolności kredytowej przyjmuje się średni miesięczny dochód netto za rok ubiegły i rok bieżący (na podstawie ewidencji przychodów), który stanowi przeważnie:

• 15% średnich miesięcznych przychodów z działalności handlowej,
• 20% średnich miesięcznych przychodów z działalności mieszanej i produkcyjnej,
• 30% średnich miesięcznych przychodów z działalności usługowej.

Także w tym przypadku może obowiązywać zasada przyjmowania mniejszej wartości dochodu przy znaczących różnicach pomiędzy średniomiesięcznym dochodem netto za rok bieżący, a średniomiesięcznym dochodem netto za rok ubiegły.

Ostatnią formą rozliczania działalności gospodarczej jest karta podatkowa. Dochód uwzględniany do zdolności kredytowej jest ustalany na podstawie kwoty miesięcznego zryczałtowanego podatku określonego w decyzji US za bieżący rok podatkowy i stanowi wielokrotność tej kwoty. Jest to przeważnie sześciokrotność, chociaż spotyka się i większe przeliczniki, np. w PKO BP ośmiokrotność, a w Multibanku i mBanku dziewięciokrotność.

W przypadku ubiegania się o kredyt hipoteczny jako przedsiębiorca, należy dokładnie przeczesać rynek pod kątem naszego źródła dochodu i szczegółowo zbadać wymagania. Na rynku obowiązuje obecnie zasada: co bank, to obyczaj, warto więc poszukać kredytu istotnie „szytego na miarę”.

Dochody niepowiększajace zdolności kredytowej

Rozważając ubieganie się o kredyt jednym z pierwszych i najważniejszych kroków jest określenie zdolności kredytowej. Jej podstawą kalkulacyjną są zarobki, które regularnie zasilają nasze konto. Nie zawsze jednak to, co wpływa na nasz rachunek, stanowi dochód.

Wynagrodzenie ma u każdego z nas nieco inną formą. Część osób uzyskuje dochód wyłącznie z umowy o pracę, część dodatkowo otrzymuje premie, a część, oprócz zarobków podstawowych, otrzymuje jeszcze dodatkowe świadczenia, np. z tytułu najmu. Ważne jest jednak aby sprawdzić, czy wszystkie środki, które uznajemy za nasz dochód, uznawane są również przez instytucje finansujące.

 

Banki standardowo akceptują każdy rodzaj dochodu, o ile:

  • na charakter stały (comiesięczny)
  • jest legalny (odprowadzane są od niego podatki i składki)
  • nie ma przeciwwskazań do jego otrzymywania w przyszłości (np. nie jesteśmy w okresie wypowiedzenia).

 

Poniżej przedstawiona została lista najczęściej nieakceptowanych źródeł dochodów:

  1. alimenty – jako składnik dochodu nie zostaną zaakceptowane, jednakże w niektórych bankach, istnieje możliwość nie uwzględniania dziecka w miesięcznych kosztach utrzymania,
  2. stypendia,
  3. zasiłki dla bezrobotnych,
  4. zasiłki wychowawcze,
  5. zasiłki opiekuńcze,
  6. renty na czas określony,
  7. zysk ze sprzedaży akcji i innych papierów wartościowych,
  8. diety na delegacje,
  9. ryczałt na samochód,
  10. dodatki mieszkaniowe, na przedszkole i o podobnych charakterze,
  11. dochody z tyt. zajmowania się/opieki nad dzieckiem z domu dziecka/rodziny zastępczej,
  12. dochody uzyskiwane w próbnym okresie zatrudnienia,
  13. nieudokumentowane źródła dochodu,
  14. dochody o charakterze niestałym.

 

Lista jest dosyć pokaźna, a niektóre banki nawet znacznie ją wydłużają. Należy jednak zrozumieć, że bankowe departamenty ryzyka muszą minimalizować prawdopodobieństwo niespłacenia kredytu i utraty środków przez instytucję. Wpływy częściej podlegające przypadkom losowym są więc odrzucane.

Podejmując decyzję o zaciągnięciu kredytu nasze pierwsze kroki zdecydowanie powinny skierować nas do oddziału bankowego lub eksperta finansowego w celu zbadania zdolności. Jak wynika z analiz, ważniejszym elementem niż wysokość dochodu, jest ich akceptacja przez bank.

Jak podwyższyć kwotę kredytu i zdobyć pieniądze na niespodziewane wydatki?

Po dokonaniu zakupu nieruchomości środki odłożone na remont mogą okazać się niewystarczające. Często zbyt optymistycznie podchodzimy do kosztów mieszkaniowych i sądowych, a nasze oszczędności nie wystarczają na wyposażenie lokalu – zamiast tego musimy przeznaczyć je na opłaty notarialne i skarbowe.

W takiej sytuacji istnieje kilka rozwiązań. Najszybszym, lecz zarazem najdroższym wyjściem jest uzyskanie kredytu gotówkowego lub limitu w ROR. Jeżeli jednak nie zależy nam na szybkim dostępie do środków pieniężnych, powinniśmy wypróbować inną drogę i cieszyć się dodatkowymi pieniędzmi za znacznie niższą cenę: podwyższyć kwotę naszego kredytu hipotecznego.

Pierwszą rzeczą, o której musimy pamiętać, jest zabezpieczenie kredytu. Chcąc podwyższyć kwotę kredytu, powinniśmy posiadać zabezpieczenie, spełniające wszystkie stawiane przez banki wymagania, przede wszystkim pod względem minimalnego wkładu własnego. Jeżeli kredytowaliśmy 100%, a nawet ponad 100% wartości nieruchomości, może się okazać, że na dzień dzisiejszy bank nie posiada odpowiedniej dla nas oferty i wymaga min. 20% wkładu własnego. W takim przypadku nie będziemy mogli uzyskać dodatkowych środków.

Należy również sprawdzić aktualne saldo zadłużenia z tytułu kredytu. Przy kredytach walutowych trzeba przeliczyć zobowiązania po aktualnych kursach i upewnić się, czy wahania kursowe nie spowodowały zmiany pierwotnego współczynnika LTV na tyle, żeby uniemożliwić powiększenie kredytu.

Proces podwyższania kwoty kredytu związany jest z bardzo podobnymi działaniami, jak w przypadku ubiegania się o nowy kredyt. Przeprowadzana jest inspekcja, analiza finansowa i analiza prawna. Musimy spełnić wszystkie wymogi, stawiane przez bank, w tym te dotycząceminimalnych kwot kredytu.

W zależności od banków można ubiegać się o 40-50 tyś zł, chociaż w niektórych przypadkach proponowane kwoty sięgają nawet 150 000 zł (mBank) czy 200 000 zł (DnB Nord).

Kolejną kwestią są warunki cenowe. Ponieważ podwyższana kwota jest traktowana jak nowy kredyt, będą nas obowiązywały wszystkie opłaty, prowizje i marże, które przeważnie są wyliczane na podstawie średniej ważonej.

Przykład: Posiadamy aktualnie kredyt na kwotę 300 000 zł z marżą 1,5% na EUR. Ubiegamy się o podwyższenie kwoty kredytu o 100 000 zł. Aktualnie obowiązująca marża
w banku wynosi 2,5%.

Marże kredytu po podwyższeniu kwoty wyliczamy w następujący sposób:

(300000/400000) * 1,5% + (100000/400000) * 2,5% = 1,125% + 0,625% = 1,75%

Marża naszego kredytu po podwyższeniu będzie wynosić 1,75%.

 

Co zrobić w sytuacji, gdy bank, w którym posiadamy kredyt, nie chce zgodzić się na jego podwyższenie? Można refinansować kredyt w innym banku, w którym będziemy ubiegać się o wyższą kwotę. Jest to droższe rozwiązanie, niż w przypadku podwyższenia kredytu i nie zawsze opłacalne. Wszystko zależy od warunków, na jakich został udzielony posiadany kredyt jak i ofert, aktualnie dostępnych na rynku. Ze względu na spory koszt spreadu walutowego szczególne rozważnie należy podejść do refinansowania kredytu w walucie obcej.

Podwyższenie kwoty kredytu jest dobrym rozwiązaniem. Gdy posiadamy nadwyżkę zabezpieczenia, jesteśmy w stanie uzyskać środki na dowolny cel dużo taniej niż w przypadku kredytu gotówkowego. Należy jednak pamiętać o tym, że proces podwyższania kwoty kredytu w większości banków wygląda tak samo jak proces pozyskiwania kredytu. Warto więc przygotować komplet dokumentów, które trzeba będzie dostarczyć do banku i nastawić się na kilkutygodniowy proces kredytowy, co może stanowić utrudnienie dla osób szukających „szybkiej gotówki”.

Dochody z najmu nieruchomości: przepustka dla kredytobiorcy

Spadek cen na rynku nieruchomości spowodował, że coraz więcej osób odsunęło plany sprzedaży mieszkań na przyszłość i zdecydowało się na ich wynajem.

Wynajem nieruchomości stanowi stały i stabilny dochód, dlatego też ma on spore znaczenie przy „budowaniu” zdolności kredytowej. Przymierzając się do kredytu, warto wiedzieć, jakie warunki należy spełnić, by nasze co miesięczne dochody z tego tytułu zwiększyły zdolność w banku.

Bezwzględnym warunkiem akceptacji dochodu z najmu nieruchomości, jest odprowadzanie od niego podatku dochodowego. W przypadku umów ustnych lub zawierających płatności nieopodatkowane banki nie uwzględnią tego rodzaju korzyści majątkowych.

Istotnym kryterium jest również dotychczasowa liczba miesięcy najmu. Standardowym wymogiem jest min. 12 miesięcy. Wyjątkowo, krótszy okres może zostać zaakceptowany przez wybrane banki, np. PKO BP czy w Kredyt Bank. Do zdolności kredytowej przyjęty zostanie średni, miesięczny dochód netto, skorygowany o miesięczne koszty utrzymania lokalu, takie jak opłaty czynszowe.

Przykład: Dochód netto z umowy o pracę: 3.000zł

Rata pożyczki samochodowej: 400zł
Koszty utrzymania rodziny: 1.200zł
Dochód netto z umowy najmu: 1.500zł
Opłaty czynszowe związane z wynajmowaną nieruchomością: 320zł
Dochód netto uwzględniany do zdolności kredytowej: 3.000zł – 400zł – 1.200zł + 1.500zł – 320zł = 2580zł

 

Bank akceptuje dochody uzyskiwane z tytułu najmu:
• lokali mieszkalnych,
• domów jednorodzinnych,
• lokali i budynków handlowo-usługowych.

Dochód z najmu nieruchomości w znaczący sposób może poprawić nam zdolność, dlatego rozważając ubieganie się o kredyt, warto trochę wcześniej zatroszczyć się o sformalizowanie umów najmu oraz o uiszczanie podatku.

Jak banki podchodzą do umowy zlecenia i umowy o dzieło jako źródła dochodów?

Bardzo popularną formą na początku kariery każdego z nas są umowy zlecenie lub umowy o dzieło. Z jednej strony osoba zatrudniona nie ponosi takich kosztów (składki na ubezpieczenia, podatek), jak w przypadku zatrudnienia na umowę o pracę.

Z drugiej strony natomiast bardziej konserwatywnie do takiego dochodu podchodzą banki, uwarunkowując akceptację dochodu od spełnienia kilku warunków.

Pierwszym i najważniejszym wymogiem jest okres trwania umowy – od co najmniej 12 miesięcy. Może być to jedna umowa podpisana na dłuższy okres lub też dwanaście jednomiesięcznych umów. Ważne jest zachowanie ciągłości uzyskiwania dochodów z tego źródła. Wyjątek mogą stanowić osoby wykonujące wolne zawody np. aktorzy, reżyserzy, dziennikarze, którzy bardzo często rozliczani są na podstawie nieregularnie otrzymywanych umowy o dzieło.

Przy umowach cywilnoprawnych spotykamy się z pojęciem kosztów uzyskania przychodu, które zmniejszają nasz dochód brutto, przez co płacimy niższe podatki dochodowe. W przypadku umowy zlecenia koszty uzyskania przychodu mogą stanowić 20% przychodu, przy umowach o dzieło nawet 50%. Jest to bardzo ważna kwestia ponieważ, niektóre banki nie uwzględnią dochodu, który otrzymujemy na rachunek, lecz tylko ten, który wykazujemy w deklaracji podatkowej. Ma to ogromy wpływ na naszą zdolność kredytową, w szczególności, że wiele osób zbyt optymistycznie podchodzą do swoich możliwości kredytowych, opierając się na dochodzie faktycznie otrzymywanym, a nie tym wykazywanym przed Urzędem Skarbowym.

Przykład: Kredytobiorca zatrudniony jest na podstawie umowy o dzieło z 50% kosztami uzyskania przychodu. Miesięczny przychód wynosi 7000 zł.

Przychód: 7 000 zł
Koszty uzyskania przychodu (50%): 3 500 zł
Podatkowy dochód brutto: 3 500 zł
Podatek: 665 zł
Podatkowy dochód netto: 2 835 zł (dochód podatkowy)
Dochód otrzymywany na rachunek: 7000 zł – 665 zł = 6 335 zł (dochód faktyczny)

W zależności od banku, dochód uwzględniany do zdolności kredytowej będzie wyliczany, albo na podstawie deklaracji PIT (PKO BP, Pekao SA, Nordea), lub na podstawie wpływów na rachunek w całości (mBank, Multibank, BZ WBK, Millennium), czy w części (DnB Nord, Deutsche Bank).

Polecamy serwis Umowy

Będąc zatrudnionym na podstawie umów zlecenia, czy o dzieło nie należy od razu przekreślać swoich szans na kredyt. Jednakże przed podjęciem jakichkolwiek kroków w celu zakupu mieszkania, powinno się wcześniej skonsultować ze specjalistą ds. kredytów hipotecznych, by zweryfikować uzyskiwany dochód. Pomoże to uniknąć późniejszych problemów i stresów związanych z akceptacją źródła dochodu w trakcie ubiegania się o kredyt.