Etapy procesu kredytowego

Wszystko wskazuje na to, iż czasy, kiedy zakup mieszkania odbywał się wyłącznie za gotówkę już dawno minęły. Zrozumienie etapów procesu kredytowego staje się w dzisiejszych czasach więc niezbędne przy zakupie nieruchomości.

Z roku na rok rośnie odsetek osób spłacających kredyt hipoteczny, a dla większości kupujących zaciągnięcie kredytu hipotecznego przy zakupie wymarzonego M jest po prostu koniecznością. Wynika to przede wszystkim z niskiej dostępności mieszkań, tj. relatywnie niskich dochodów w relacji do cen nieruchomości. Proces uzyskiwania kredytu hipotecznego dla każdego wnioskującego wygląda inaczej, ale można w jego ramach wyznaczyć pewne punkty wspólne.

Jeszcze zanim zaczniemy szukać własnego M, należy w banku lub w firmie pośredniczącej w udzielaniu kredytów zweryfikować swoją zdolność kredytową i potwierdzić, iż będzie nas stać na zakup. Przy okazji dowiemy się również, jakiej wysokości raty możemy się spodziewać, a także na jakie koszty związane z zaciąganym kredytem powinniśmy być przygotowani.

Ważne!   Po zdecydowaniu się na zakup mieszkania, następnym krokiem jest podpisanie umowy przedwstępnej i zgromadzenie dokumentów niezbędnych do wnioskowania o kredyt. Dokumenty te można podzielić na trzy grupy – dokumenty osobiste, dokumenty dochodowe (zaświadczenia o zatrudnieniu, wyciągi bankowe, PIT-y, etc.) oraz dokumenty nieruchomości (umowa przedwstępna, wypis z księgi wieczystej i inne).

Od złożenia do banku kompletu dokumentów do czasu uzyskania decyzji kredytowej mija od kilku dni do nawet kilku tygodni. Często zdarza się, iż w trakcie procesu decyzyjnego analityk kredytowy prosi o dostarczenie dodatkowych dokumentów. Nie powinniśmy się tym zrażać – ze względu na kwotę pożyczanych środków banki bardzo szczegółowo analizują ryzyko związane z transakcją.

Zazwyczaj w terminie ok. trzech tygodni uzyskujemy decyzję kredytową. Określa ona parametry udzielonego kredytu. Jest to dobry moment na podjęcie negocjacji cenowych. Nasza pozycja negocjacyjna jest dużo lepsza, jeśli posiadamy decyzje kredytowe z kilku banków.

Kolejnym etapem jest staranne zapoznanie się z umową kredytową i jej podpisanie. Warto wiedzieć, iż w praktyce banki bardzo rzadko dopuszczają wprowadzanie zmian do umowy kredytowej. W większości wypadków zapisy w umowie pozostają niezmienione i jedyne co możemy zrobić, to odmówić podpisania umowy i zdecydować się na wybór innego banku.

Ważne!  Umowa kredytowa reguluje m.in. warunki, jakie musimy spełnić, aby nastąpiło uruchomienie kredytu. Na rynku wtórnym jest to podpisanie notarialnej umowy przeniesienia własności, ubezpieczenie mieszkania, złożenie wniosków do sądu o ustanowienie hipoteki i inne. Na rynku pierwotnym jest to przede wszystkim uzyskanie cesji praw z umowy przedwstępnej z deweloperem na rzecz banku. Po spełnieniu opisanych w umowie kredytowej warunkach następuje uruchomienie środków, które jest uwieńczeniem naszych kilkutygodniowych starań.

Proces kredytowy podobnie jak proces poszukiwania mieszkania jest dość długotrwały. Mimo tego, iż banki wciąż dość ostrożnie udzielają kredytów, uzyskanie kredytu nie jest szczególnie skomplikowane. Należy jednak pamiętać, iż diabeł tkwi w szczegółach i każdy przypadek jest inny, dlatego przy ustalaniu kwoty zaciąganego kredytu oraz terminu na uruchomienie środków należy zapewnić sobie wystarczający margines bezpieczeństwa.

Sposoby „budowania” zdolności kredytowej

Mimo wygasającego kryzysu banki wciąż restrykcyjnie podchodzą do warunków, jakie musi spełnić potencjalny kredytobiorca. Sprawdź, z jakich powodów bank może nie chcieć udzielić Ci kredytu na zakup nieruchomości i czy można temu zaradzić.

Najczęściej spotykanym problemem przy wnioskowaniu o kredyt hipoteczny jest niewystarczająca zdolność kredytowa (czyli maksymalna kwota kredytu, o jaką można ubiegać się w danym banku). Należy podkreślić, że każdy bank wylicza zdolność kredytową na swój sposób. Dlatego może się okazać, iż nie posiadając wystarczającej zdolności kredytowej na pożądaną kwotę w jednym banku, uzyskamy ją zbezpiecznym zapasem w oddziale innego banku, po drugiej stronie ulicy.

Co jednak zrobić w sytuacji, jeśli nasze wynagrodzenie jest relatywnie niskie i żaden bank nie udzieli nam kredytu w pożądanej wysokości? Jeśli posiadamy zobowiązania finansowe, dobrze będzie je zamknąć (albo zadeklarować ich zamknięcie). Wszelkie karty kredytowe, limity w koncie, kredyty, pożyczki i poręczenia są traktowane jako miesięczne obciążenie i znacząco wpływają na obniżenie zdolności kredytowej.

Jeśli to nie wystarczy, typowym rozwiązaniem jest dołączenie do kredytu dodatkowych osób (członków rodziny). Ponieważ znakomita większość banków wyznacza maksymalny okres kredytu na podstawie wieku najstarszego wnioskodawcy, może okazać się, iż okres ulegnie skróceniu. Jest na to jednak remedium – na rynku polskim istnieją podmioty (np. Kredyt Bank) umożliwiające wzięcie pod uwagę wieku młodszego wnioskodawcy.

Przykład: Małżeństwo, Pan Michał (31 lat) i Pani Katarzyna (27 lat) mogą uzyskać kredyt w banku Pekao S.A. na 30 lat (taki jest maksymalny okres kredytu w tym banku). Zakładając brak wcześniejszej spłaty kredytu, Pan Michał i Pani Kasia będą spłacali ostatnią ratę kredytu w wieku 60 i 58 lat. To dobrze, ponieważ zgodnie z procedurami banku, bank udziela kredytu do 70 roku życia najstarszego kredytobiorcy. Jeśli nasze przykładowe małżeństwo będzie chciało dołączyć do kredytu wujka (52 lata), w banku Pekao S.A. maksymalny okres kredytu wyniesie zatem 18 lat. A nowa rata, dla kredytu z tak relatywnie krótkim okresem spłaty, może okazać się zbyt wysoka dla naszej pary. Zgłaszając się natomiast do Kredyt Banku, odniesieniem będzie wiek Pani Katarzyny. Okres kredytu w tym przypadku może sięgnąć nawet 30 lat, a rata może być równie niska, jak w przypadku kredytu uzyskanego bez poręczenia starszej osoby trzeciej.

Innym sposobem na zwiększenie zdolności kredytowej jest wydłużenie okresu kredytu ze standardowych 30 lat na okres 40 lub nawet 50-letni. Niestety spadek wysokości raty, a tym samym wzrost zdolności kredytowej, będzie raczej niewielki. Spory za to będzie wzrost odsetek, które winni będziemy bankowi. Z tego względu rozwiązanie to nie jest rekomendowane.

Dużo prostsze wydaje się zrezygnowanie z kredytu w walucie obcej, a skoncentrowanie się nawalucie rodzimej. Ze względów na gorszą dostępność euro i franka szwajcarskiego na rynku międzybankowym, a także obostrzenia nadzoru finansowego, zdolność kredytowa w złotówkach jest zazwyczaj dużo większa.

W ostateczności można również rozważyć kredyt na oświadczenie. Przy tego rodzajuproduktach bank nie bada bezpośrednio dochodów wnioskodawcy, zabezpiecza się jednak na nieruchomości udostępnionej przez kredytobiorcę o znacznie wyższej wartości niż sam kredyt. Kredytowany poziom LTV może w takich przypadkach spaść do 50 lub nawet 30%, co znacząco ograniczy kwotę, którą będzie można uzyskać. Ze względu na fakt, że wysokość dochodów „oświadczamy”, czyli wpisujemy w formatkę nie okazując potwierdzenia w wpływach bankowych czy zaświadczeniach od pracodawcy, banki każą sobie słono zapłacić za ponoszone ryzyko związane z brakiem pewności, że dochody te rzeczywiście otrzymujemy. Sprawia to, że na kredyt na oświadczenie decydują się jedynie osoby w bardzo dużej potrzebie.

Stopniowo, coraz mniejszym problemem jest z kolei brak wkładu własnego. Aktualnie bez wkładu własnego można uzyskać kredyt zarówno w złotówkach, jak i walucie obcej. Niemniej wybór oferty bankowej będzie dużo większy (i oferta zauważalnie lepsza) w przypadku posiadania wkładu własnego na poziomie 10%. Jednak i na to jest sposób. Z regulacji bankowych nie wynika jednoznacznie, że wkład własny musi być przedstawiony w postaci gotówki. Może to być np. nieruchomość (bank może zabezpieczyć się zarówno na kupowanej nieruchomości, jak i nieruchomości dodatkowej). Co więcej, nie musi to być nasza nieruchomość – może to być nieruchomość osoby trzeciej. Oczywiście w takim przypadku wymagana będzie zgoda właściciela na ustanowienie hipoteki. Rzadziej stosowanym, aczkolwiek dopuszczalnym rozwiązaniem jest ustanowienie zabezpieczenia na posiadanych akcjach, udziałach czy też obligacjach.

Parafrazując polskie przysłowie, można stwierdzić, iż nie taki kryzys straszny jak go malują. Wprawdzie banki stawiają przed wnioskującymi pewne wymogi, ale w większości przypadków udaje się te problemy rozwiązać. W końcu dużo ważniejsza niż parametry cenowe kredytu (które możemy z czasem renegocjować) jest cena jaką płacimy za nieruchomość. A kiedy cena będzie niższa niż podczas kryzysu?

Koszty okołokredytowe przy kredytach hipotecznych

Często przy doborze właściwej oferty kredytowej sugerujemy się wyłącznie kosztami związanymi bezpośrednio z oprocentowaniem i wysokością miesięcznych rat.

Jednakże, w praktyce, nawet około 10 % wartości kwoty kredytu stanowią tzw. koszty okołokredytowe, które niejednokrotnie musimy ponieść przed otrzymaniem pieniędzy z banku. Wiele banków oferuje możliwość ich refinansowania lub doliczenia do kwoty kredytu, więc najlepiej, gdy są one uwzględnione jeszcze przed złożeniem wniosku o kredyt. Warto zaznaczyć, iż koszty okołokredytowe są często pomijane w ofertach i reklamach banków, co powoduje, iż dowiadujemy się o nich dopiero podczas obsługi kredytu. Aby tego uniknąć należy przed podjęciem tak ważnej decyzji dopytać o wszelkie możliwe opłaty dodatkowe, jakie będziemy musieli ponieść zarówno przed uruchomieniem kredytu, jak i podczas jego spłaty.

Koszty okołokredytowe związane z uzyskaniem kredytu na zakup nieruchomości można podzielić na koszty bankowe związane z opłatami, które należy uiścić na rzecz banku oraz koszty pozabankowe.

Opłaty pozabankowe, sądowe, notarialne…

Do opłat pozabankowych możemy w pierwszej kolejności zaliczyć:

  • podatek od czynności cywilno-prawnych
  • koszty ustanowienia hipoteki
  • taksy notarialne
  • ewentualne prowizje dla agencji nieruchomości.

Zobowiązanie podatkowe w przypadku podatku od czynności cywilno-prawnych powstaje z chwilą dokonania transakcji, czyli w praktyce podczas podpisywania umowy u notariusza. Płatnikiem jest notariusz, który odprowadza do Urzędu Skarbowego 2% wartości przedmiotu transakcji. Należy pamiętać, iż notariusz pobierze za swoją usługę taksę notarialną w wysokości ok. 2-3 tys. zł przy wartości nieruchomości do 400 tys.

Jeśli chodzi o koszt ustanowienia hipoteki zależy on od jej rodzaju. Wyróżnia się hipotekę zwykłą, określającą kwotę zobowiązań, która jest dokładnie wyliczona i obejmuje kwotę kredytu wraz z odsetkami oraz ewentualne koszty egzekucji – jej koszt wynosi 0,1 % wartości zabezpieczenia. Natomiast hipoteka kaucyjna określa górną granicę kwoty zobowiązania, jaka może być wynikiem zawartej umowy kredytu hipotecznego. Jest ona ustanawiana w sytuacji, gdy w dniu ustalania zabezpieczenia nie można dokładnie określić jej wartości. Przykładem tego może być hipoteka zabezpieczająca kredyt w walucie obcej, (np. CHF) kiedy przyszły kurs waluty jest nieznany. Hipoteka kaucyjna to również narzędzie dla banku, który chce się zabezpieczyć przed dodatkowymi, nieprzewidzianymi kosztami i ustanawia w związku z tym odpowiednio wyższe zabezpieczenie – koszt tej hipoteki to stała opłata w wysokości 19 zł. Należy pamiętać, iż hipotekę można ustanowić dopiero po podpisaniu umowy kredytowej. W tym celu wraz z umową należy złożyć odpowiedni wniosek do Wydziału Ksiąg Wieczystych właściwego Sądu. Sąd pobiera opłatę w wysokości 200 zł. Można tę czynność zlecić również notariuszowi, co również wiąże się z dodatkowymi kosztami w granicach kilkuset złotych. Do czasu uprawomocnienia się wpisu hipoteki w księdze wieczystej banki często wymagają dodatkowego zabezpieczenia, które zostanie omówione w dalszej części.

Przy kalkulowaniu dodatkowych kosztów należy również uwzględnić ewentualną prowizję dla agencji nieruchomości w wysokości około 2,5 % wartości nieruchomości, opłaty za odpisy aktów notarialnych, wyciągów z ksiąg wieczystych (ok. 60 zł). Gdy planujemy uzyskanie kredytu na zakup nieruchomości należy pamiętać o powyższych opłatach, jako, że nie zawsze są uwzględniane przy określaniu ostatecznej kwoty kredytu i niejednokrotnie będziemy zmuszeni do sfinansowania ich z własnych środków. Może być to uciążliwe w przypadku osób, które nie dysponują własnymi oszczędnościami i są zmuszeni zaciągnąć kredyt bez udziału środków własnych. Warto wtedy sprawdzić, czy bank ma w ofercie włączenie kosztów okołokredytowych do kwoty kredytu. Jeżeli tak, nie poniesiemy często wysokich kosztów w chwili obecnej, ponieważ zostaną one doliczone do kredytu głównego.

Opłaty bankowe – oprocentowanie to nie wszystko!

Innym ważnym elementem kosztów okołokredytowych niezwiązanych bezpośrednio z oprocentowaniem są prowizję i opłaty bankowe. W znaczny sposób wpływają one na koszt kredytu, co sprawia, że powinny być brane pod uwagę w sposób szczególnie wnikliwy i uważny. Różnicą w stosunku do opłat urzędowych jest ich zróżnicowane oraz wysokość, która może ulec zmianie podczas trwania umowy. Każdy z banków posługuje się własną Tabelą opłat i prowizji, która jest z reguły załącznikiem do naszej umowy kredytowej. Forma i treść tych załączników bywa często niewystarczająco przejrzysta i czytelna dla zwykłego klienta, co powoduje, iż podczas obsługi kredytu czeka na nas wiele przykrych i nierzadko kosztownych niespodzianek.

Zaczynając od kosztów, które musimy ponieść jeszcze przed uzyskaniem kredytu należy wspomnieć o opłacie za wystawienie promesy kredytowej, czyli przyrzeczenia banku, iż dana osoba może uzyskać kredyt w określonej wysokości. Jest to często potrzebne przy zawieraniu umów przedwstępnych u notariusza oraz, gdy mamy do czynienia z wysokimi zadatkami. Strony transakcji chcą mieć pewność, iż kupujący będzie posiadał środki, przez co nie będzie przeszkód w terminowym zawarciu umowy. Banki w zbliżonej procedurze do udzielania właściwego kredytu badają zdolność wnioskodawcy i określają kwotę, jaką może on uzyskać. Pobierają one za to opłatę w wysokości zależnej od rodzaju banku. Przykładowo w GE Money zapłacimy za to 300 zł, w mBanku 150 zł, a Kredyt Banku uzyskamy promesę bez dodatkowych kosztów.

Często banki wymagają potwierdzenia wartości zabezpieczenia naszego kredytu, na którym będzie ustanowiona hipoteka. Dokonuję się tego w postaci wyceny nieruchomości lub inspekcji dokonywanej przez bank i jest związane z dodatkowy kosztem, który musi ponieść przyszły kredytobiorca jeszcze przed otrzymaniem decyzji o uzyskaniu kredytu. Koszt wyceny nieruchomości w bankach takich jak PKO BP, Dom Bank wynosi odpowiednio 150 i 200 zł. W GE Money Banku zapłacimy od 0 do 250 zł, a w PolBanku wycena będzie darmowa.

Większość banków udzielających kredytów hipotecznych nie pobiera obecnie prowizji od rozpatrzenia wniosku kredytowego. Inaczej jednak sytuacja rysuje się w przypadku prowizji od udzielenia kredytu, która w zależności od banku i poziomu zabezpieczeń może dojść nawet do 4,5% wartości kredytu. W większości wypadków banki oferują wszelkiego rodzaju promocję mające na celu przyciągnięcie klientów poprzez zredukowanie bądź całkowite zniesienie prowizji. Należy jednak uważać na tzw. cross-selling, czyli sprzedaż łączoną kilku produktów jednocześnie. Przy cross-sellingu w momencie ubiegania się o kredyt, bank zobowiązuje nas do wykupienia również szeregu innych produktów i usług, jak karty kredytowe, czy pakiety ubezpieczeń. Prowizje, opłaty i inne koszty podstawowe, często porównywane przy wyborze kredytu, są wtedy na poziomie zerowym, co w znaczący sposób zachęca klientów, lecz nie odpowiada jednak realiom liczbowym. Spowodowane tym wrażenie niskich kosztów podstawowych zwiększa sprzedaż i pozornie uatrakcyjnia ofertę. Czyni tak wiele banków np. Mulitbank odstępuje od pobierania prowizji, ale tylko pod warunkiem przystąpienia do Pakietu Bezpiecznej Spłaty, w którym klient zobowiązany jest płacić, co 2 lata odpowiednią składkę. Podobną sytuację można również zaobserwować w przypadku Kredyt Banku, który w terminie od 17 marca b.r. do 30 czerwca b.r. odstąpił od pobierania prowizji oraz w mBanku, który wprowadził ofertę specjalną aż do 15 grudnia b.r., która pozwoli uniknąć prowizji poprzez udział w promocji miesięcznika „Ładny Dom”. Trzeba jednak zauważyć, iż w obu przypadkach banki rekompensują sobie brak prowizji wprowadzając obowiązkowe ubezpieczenia na życie lub od bezrobocia, których koszt jest zbliżony do wysokości prowizji, a jej brak jest nieustannie podkreślany w reklamach. W Dom Banku oraz GE Money Banku prowizja waha się od 0 do 4,5 % w przypadku tego pierwszego oraz 4,2 % w tym ostatnim i jest zależna od kwoty kredytu i poziomu ustanawianych zabezpieczeń. Ciekawą taktykę zastosował ING Bank Śląski, który do końca czerwca odstąpił od pobierania prowizji (przy bardzo korzystnej marży 0,5 %!), lecz w okresie poza promocyjnym kwota ta waha się od 0,9 do nawet ponad 1,5%. Należy stwierdzić, iż warto jest ograniczyć ten element kosztów szukając korzystnych ofert promocyjnych, obniżających stawkę dla określonych grup klientów lub, gdy jest taka możliwość przystąpić do negocjacji wysokości prowizji. Może być to znaczna oszczędność, przykładowo kredytując nieruchomość o wartości 400 tys. zł możemy uniknąć opłaty nawet do 18 tys. złotych (przy najwyższych prowizjach) lub korzystnie ją zmniejszyć.

Bardzo często w opłatach i prowizjach bankowych nie jest uwzględniony inny koszt, również niezwiązany z oprocentowaniem tzw. spread. Jest to różnica pomiędzy kursem kupna, a kursem sprzedaży danej waluty. W zależności od banku waha się on od 3,5% do nawet 8%. O ile kredyt mieszkaniowy wypłacany jest według ceny kupna waluty obowiązującej w banku, o tyle jego spłata będzie się odbywała po cenie jego sprzedaży. Dla klienta atrakcyjniejszy jest oczywiście mniejszy spread, ponieważ większy automatycznie podwyższa oprocentowanie, przez co kredyt staje się zwyczajnie droższy. Przykładowo mBank i Multibank posiadają obecnie spready w wysokości ok. 4,2%. Oznacza to, iż nie uwzględniając oprocentowania oraz innych opłat, zaciągając kredyt we frankach szwajcarskich w równowartości 400 tys. zł będziemy musieli zwrócić o ponad 16 tys. zł więcej niż pożyczyliśmy. Jest to jednak stosunkowo niewiele, biorąc pod uwagę fakt, iż w Getin Banku przy spreadzie wynoszącym 7,6%, nie zmieniając powyższych warunków nasza spłata podwyższy się o ponad 30 tys. zł. Warto, więc mieć świadomość, iż nawet niskie oprocentowanie kredytów walutowych może wzrosnąć, gdy weźmiemy pod uwagę ten czynnik.

Ubezpieczenia i inne opłaty

Innymi opłatami, które niekiedy trzeba ponieść są również wszelkie opłaty za ubezpieczenie kredytu, wymogi posiadania polisy na życie czy ubezpieczeń od utraty pracy. Podwyższają one niewątpliwie koszt kredytu i dają większe zabezpieczenie bankom.

Jedną z nich jest obowiązkowe ubezpieczenie od niskiego wkładu własnego. Jest to opłata za podwyższone ryzyko banku z tytułu udzielenia kredytu z niskim wkładem własnym. Zgodnie z rekomendacją „S” banki powinny ustalać maksymalny poziom wskaźnika LTV (relacja wysokości kredytu do wartości nieruchomości) na poziomie 80%. Gdy poziom ten zostaje przekroczony pobierana jest, zazwyczaj jednorazowa, procentowa opłata od różnicy pomiędzy wniesionym, a wymaganym wkładem własnym. Jest to dodatkowe zabezpieczenie banku. Stawki w poszczególnych bankach są znacznie zróżnicowane. Przykładowo Kredyt Bank oraz BGŻ pobierają 3,5 % kwoty kredytu nieznajdującej pokrycia w wymaganej przez bank wartości zabezpieczenia. Jest to stosunkowo dużo, biorąc pod uwagę fakt, iż w ING Banku Śląskim zapłacimy tylko 0,7 % od tej różnicy.

Innym ubezpieczeniem jest tzw. polisa pomostowa, którą banki wymagają do czasu wpisania hipoteki do księgi wieczystej. Okres ten jest znaczący szczególnie, gdy nieruchomość jest w trakcie budowy i w związku z tym nie posiada jeszcze księgi wieczystej, przez co wpis ten jest niemożliwy. Dodatkowo od złożenia wniosku do prawomocnego ustanowienia hipoteki może minąć nawet kilka miesięcy i koszt ten może być znaczący. Jednocześnie zdarza się, że banki stosują na ten przejściowy okres podwyższone oprocentowanie kredytu (najczęściej o 1-2 proc.) lub też wymagają jeszcze innych dodatkowych zabezpieczeń (np. weksel). Istotna jest przy tym nie tylko wysokość oprocentowania, ale też sposób jego naliczania. Banki naliczają zazwyczaj opłaty na okres miesięczny lub raz na kwartał. Jest to o tyle ważne, ponieważ jeśli hipoteka zostanie ustanowiona po czterech miesiącach, w przypadku płatności kwartalnej poniesiemy stratę płacąc dwa razy za trzy miesiące z góry. Przykładowo taka sytuacja może zaistnieć w banku BGŻ, gdzie składka na ubezpieczenie spłaty kredytu do czasu ustanowienia hipoteki wynosi 0,215% ubezpieczanej kwoty kredytu płatnej za okres 3 miesięcy.

Niewątpliwie dodatkowo obciążą nas koszty obowiązkowego ubezpieczenia nieruchomości i coraz częściej wymaganego ubezpieczenia na życie. Ubezpieczenia nieruchomości wymaga obecnie każdy bank, a jego wysokość zależy od rodzaju Towarzystwa Ubezpieczeniowego, w którym wykupimy polisę. Jej koszt nie przekracza w skali roku 0,01% wartości nieruchomości, przy czym, gdy ubezpieczenie wykupimy w banku, koszt ten zostanie rozłożony na 12 miesięcy i doliczony do poszczególnych rat. Inaczej dzieje się w przypadku ubezpieczeń na życie. Opłaty są tu bardziej zróżnicowane, zależą bowiem od ubezpieczyciela, wieku klienta oraz sumy ubezpieczeniowej. Banki często wymagają zawarcia umowy ubezpieczenia w banku, narzucając z góry wysokość składki i sumy ubezpieczenia, zwiększając tym samym realny koszt kredytu.

Dodatkowo…

Z reguły podejmując decyzję o zaciągnięciu kredytu określamy jego kwotę na początku. Nie zawsze jest jednak możliwe precyzyjne wyliczenie tej kwoty i niekiedy już po uzyskaniu kredytu pojawia się potrzeba jego podwyższenia. Często potrzebujemy dodatkowych środków na remont, wyposażenie, czy nawet dokończenie budowy nieruchomości. Jest to przeważnie możliwe w ramach już istniejącej umowy kredytowej, jednak wiąże się z dodatkowymi kosztami. W GE Money Banku zapłacimy za takie podwyższenie opłatę stałą w wysokości 300 zł. Inne banki takie jak mBank czy Dom Bank pobierają opłatę procentową w stosunku do kwoty podwyższenia i kształtuje się ona w pierwszym przypadku od 0 do 3 % natomiast w drugim przypadku w granicach 0,5% do 4,5% kwoty podwyższenia.

Banki również pobierają opłatę za prolongowanie kredytu, czyli wydłużenie jego okresu spłaty. Jest to możliwe, gdy umowa tak stanowi, ale jest oczywiście obarczone pewnymi kosztami. Opłata średnio wynosi do kilku procent od sumy pozostającej do spłacenia. W mBanku wynosi tylko 0,5% od prolongowanej kwoty, natomiast w GE Money i Dom Banku dwukrotnie więcej. Często banki traktują prolongatę jako aneks do umowy i zmianę jej warunków na wniosek klienta, co również wymaga wniesienia przewidzianej stałej opłaty. Aneksowanie to koszt rzędu 50 – 200 zł. Najtaniej można zmienić warunki umowy w PolBanku, który przewiduje 50 zł za taką operację, co odróżnia go od Dom Banku, gdzie kwota ta wynosi 400 zł. W innych bankach kwota ta uzależniona jest od stopnia i charakteru zmian. Przykładowo w mBanku kształtuje się na poziomie od 50 do 150 zł.

Niektóre banki przewidują możliwość wcześniejszej spłaty kredytu. Jest ona często powiązana z prowizją i nie zawsze jest opłacalna. PKO BP różnicuje wysokość prowizji od rodzaju oprocentowania, jakie posiadamy. Przy zmiennym oprocentowaniu jej wysokość wynosi 1,5%, natomiast przy stałym oprocentowaniu 2% kwoty kredytu. W obu przypadkach jednak ta opłata nie może być niższa niż 200zł. Kredyt Bank i PolBank kwotę tę ustalają na poziomie 1% wartości kredytu. Bank BGŻ przewiduje rekompensatę od przedterminowo spłaconej kwoty kredytu w wysokości 1%, jednak jest ona tylko pobierana w okresie 5 lat od podpisania umowy.

Odpowiedzią banków na ryzyko walutowe stała się możliwość zmiany waluty kredytu podczas jego obsługi. Jest ona często ograniczona ilościowo. Trzeba pamiętać, iż decyzja taka powinna być podjęta w odpowiednim momencie przy uwzględnieniu wszystkich okoliczności i powinna być niewątpliwie reakcją na zmiany oprocentowania kredytów w poszczególnych walutach. Operacja taka, jako, że w dużym stopniu zmienia dotychczasową umowę kredytową, obarczona jest pewnymi kosztami. Koszt przewalutowania pobierany jest w procentowej wielkości od kwoty aktualnego zadłużenia, czyli kwoty kredytu pozostałego po przewalutowaniu. Należy dodać, iż nie wszystkie banki przewidują taką opłatę np. PolBank odstępuje od takiej prowizji czyniąc przewalutowanie darmowym. PKO BP ustanawia prowizję w wysokości 0,8%, a Dom Bank 2,5%.Mimo tych opłat często przewalutowanie jest nieuniknione i umożliwia uniknięcie jeszcze większych kosztów.

Wśród technicznych opłat, które musimy ponieść na rzecz banku podczas bieżącej obsługi kredytu znaleźć się również mogą opłaty za m.in.:

  • zmianę oprocentowania na wniosek kredytobiorcy
  • zmianę terminu spłaty rat
  • sporządzenie historii spłaty kredytu
  • sporządzenie duplikatu zezwolenia na wykreślenie hipoteki
  • sporządzenie kopii dokumentów na rzecz kredytobiorcy
  • zmianę harmonogramu spłaty kredytu
  • wezwanie do zapłaty
  • wysyłkę monitu / upomnienia
  • inne czynności na wniosek kredytobiorcy

Reasumując…

Warto przy doborze właściwej oferty pamiętać o wszystkich możliwych kosztach, które mogą zostać dodatkowo naliczone. Należy pamiętać, że niektóre z nich są negocjowalne podczas obsługi kredytu. Niestety w interesie banku nie jest przypominanie i wskazywanie na istnienie możliwości zmiany. Dlatego też warto być w stałym kontakcie z zaufanym ekspertem finansowym, mającym doświadczenie w tego rodzaju pertraktacjach. Pomoże nam to wyczuć odpowiedni moment oraz uniknąć niepotrzebnych kosztów, którymi będziemy obciążeni przez długie lata. Nie można również dać się skusić promocjami np. brakiem prowizji, czy niepokojąco niskim oprocentowaniem, ponieważ banki eksponując korzystne elementy, pomijają te niekorzystne, którymi rekompensują sobie obniżkę, bądź brak tych kosztów. Koszty okołokredytowe powinny być uwzględnione przed każdym wyborem kredytu i najlepiej, gdy istnieje taka możliwość, powinny być negocjowane indywidualnie. Pozwoli to na uniknięcie przykrych niespodzianek i na znaczne zmniejszenie kosztu kredytu. Należy postrzegać wszystkie czynniki oraz koszty kompleksowo przy uwzględnieniu wszelkich okoliczności, które mogą wpłynąć na atrakcyjność kredytu, a najlepiej w tej kwestii skonsultować się z kompetentnym i niezależnym ekspertem finansowym.

Lista dokumentów wymaganych podczas ubiegania się o kredyt

Objętość dokumentacyjna wniosku o kredyt hipoteczny jest uzależniona nie tylko od rodzaju źródła dochodu wnioskodawców. Duże znaczenie ma także sytuacja prawna, jak i rynek nieruchomości, na którym dokonuje się zakupu lokalu.

Rynek pierwotny

Gdyby pracownik banku decydował o kolejności analizy wniosków na podstawie ilości złożonych dokumentów, wszyscy kredytujący się na rynku pierwotnym oczekiwaliby na decyzję bardzo długo. Pod tym względem, zakup od dewelopera może wydawać się istną dokumentacyjną udręką.

Podstawowym załącznikiem przy wnioskowaniu jest umowa przedwstępna kupna-sprzedaży. Może być ona zawarta w formie umowy cywilno-prawnej lub aktu notarialnego i w tym aspekcie banki dają dowolność wyboru. Jedynie Raiffeisen Bank, gdy nieruchomość pochodzi z rynku pierwotnego, wymaga tego dokumentu koniecznie w formie aktu. Większa część banków wymaga również specjalnego oświadczenia dewelopera (na druku bankowym), w którym zawarte są szczegóły transakcji.

Kolejnym dokumentem, który dostarcza już deweloper jest pozwolenie na budowę, ewentualnie pozwolenie na użytkowanie, jeżeli inwestycja została zakończona. Należy szczególną uwagę zwrócić na fakt, czy decyzje te są prawomocne, tzn. muszą zawierać pieczęć o ostateczności decyzji. Ewentualny brak pieczątki może skutkować nieprzyjęciem wniosku w banku lub opóźnieniem w wydaniu decyzji do czasu dostarczenia prawomocnego dokumentu.

W przypadku, gdy deweloper do realizacji projektu wspomagał się kredytem inwestycyjnym, w komplecie dokumentów powinno znaleźć się oświadczenie banku kredytującego o bezciężarowym wydzieleniu lokalu. W niektórych przypadkach analityk może poprosić o dostarczenie opinii banku o zaciągniętym kredycie.

Przy wnioskowaniu wymagane są również Księga Wieczysta nieruchomości oraz Wypis Rejestru Sądowego (KRS) firmy wykonującej prace budowlane. Jeśli w KRS’ie nie figurują osoby działające w imieniu dewelopera, potrzebne będzie notarialne pełnomocnictwo, zawierające zakres w jakim osoby te mogą działać na rzecz inwestora.

Gdy inwestycja jest w trakcie realizacji do wniosku dołączyć należy obowiązkowo wypis i wyrys z rejestru gruntów, co przy oddanej do użytkowania nieruchomości nie zawsze jest konieczne.

Ważne!  Należy pamiętać o terminie ważności dokumentów. Standardowo są to:
• Księga wieczysta – 30 dni (sporadycznie do 90 dni)
• KRS – 90 dni
• Wypis i wyrys z rejestru gruntu – od 90 do 180 dni
• Oświadczenie inwestora na druku bankowym – 30 dni

 

Rynek wtórny

Zakup lokalu na rynku wtórnym nie jest tak skomplikowany pod względem biurokracji, jak transakcja na rynku pierwotnym. Dokumentacją, jaką należy przedstawić, jest umowa przedwstępna oraz Księga Wieczysta. Dodatkowo potrzebny bywa akt własności zbywcy(akt darowizny lub kupna). Dokument ten wymagany jest czasem nawet w przypadku, gdy właściciel ujawniony jest w dziale II Księgi Wieczystej. Gdy zbywca posiada spółdzielcze prawo własności, spółdzielnia musi wystawić zaświadczenia o niezaleganiu z opłatamispółdzielczymi oraz, w przypadku braku Księgi Wieczystej, oświadczenie o braku przeciwwskazań do jej założenia.

Część banków, w przypadku rynku wtórnego, wymaga również złożenia przez wnioskodawcęoperatu szacunkowego, który określa wartość nieruchomości. Niektóre banki posiadają listę akceptowanych rzeczoznawców majątkowych, więc przed bezpośrednim zleceniem wyceny, należy sprawdzić czy osoba, która została wybrana do sporządzenia dokumentu, znajduje się na liście banku.

Dokumentacja potrzebna do złożenia wniosku kredytowego na sfinansowanie nieruchomości przy rynku wtórnym nie powinna spędzać wnioskodawcy snu z powiek. Z drugiej strony deweloperzy są jednak lepiej przygotowani do czynności bankowych, niż osoby fizyczne i często udostępniają już gotowe komplety specyfikacji związanych z inwestycją. Ułatwia to znacząco zebranie niezbędnych dokumentów do złożenia wniosku i sprawia, że poziom zaangażowania kredytobiorcy w procesy biurokratyczne na rynku wtórnym, jak i pierwotnym, jest de facto bardzo zbliżony.

LTV, czyli kredyt a hipoteka

Zaciągając kredyt hipoteczny bank może nas poinformować, że nie spełniamy wymaganego poziomu LTV. Znajomość ograniczeń i szans, jakie daje ten wskaźnik, umożliwia nie tylko uzyskanie pozytywnej decyzji kredytowej, ale i otrzymanie oferty korzystniejszej nawet o kilkadziesiąt tysięcy złotych.

LTV (ang. loan to value) to stosunek wysokości środków udostępnionych w ramach kredytu przez bank do wysokości wartości jego zabezpieczenia. Najczęściej spotykanym jego odzwierciedleniem jest stosunek wysokości kredytu hipotecznego do wartości kupowanej nieruchomości.

LTV jest często mylnie określany mianem wskaźnika odzwierciedlającego poziom wkładu własnego. Nic bardziej mylnego – ilość gotówki udostępnionej w ramach zakupu nieruchomości ma niewątpliwie wpływ na LTV, nie jest z nim jednak tożsama.

Wartość nieruchomości: 300.000zł
Wysokość kredytu: 240.000zł
Wkład własny: 60.000zł
LTV = 240.000/300.000 = 80%

Ostatecznie to wartość zabezpieczenia stanowi klucz do szyfru. Dzięki tej świadomości można na przykład ubiegać się o kredyt w Nordea Banku lub DnB Nord (wymagających LTV <= 90%) nie mając wkładu własnego! Rozwiązaniem może być dołączenie drugiej nieruchomości.

Przed dołączeniem drugiej nieruchomości:
Wartość nieruchomości: 400.000 zł
Wysokość kredytu: 400.000 zł
Wkład własny: 0 zł
LTV = 400.000/400.000 = 100%

Po dołączeniu drugiej nieruchomości:
Wartość nieruchomości 1: 400.000 zł
Wartość nieruchomości 2: 100.000 zł
Wysokość kredytu: 400.000 zł
LTV = 400.000/500.000 = 80%

Dodatkowa nieruchomość może być mieszkaniem, w którym obecnie mieszkamy, działką budowlaną pod miastem lub domem rodzinnym. Jedynym warunkiem jest brak ich obciążenia i akceptacja przez bank.

Obniżone LTV może być źródłem nie tylko ubiegania się o kredyt w lepszych bankach, ale również uzyskania korzystniejszych marż w już wybranym. Różnice między LTV=100%, a LTV=70% sięgają 0.5 p.p., co obniża koszt kredytu o nawet o kilkadziesiąt tysięcy złoty.

Warto zapamiętać, że nie tylko gotówka, którą posiadamy, może się przyczynić do polepszenia warunków kredytowych, ale również majątek stanowiący naszą własność. Za każdym razem należy jednak rozważyć wszelkie za i przeciw – w końcu dom lub mieszkanie udostępnione w ramach kredytu będzie stanowiło jego zastaw.

Najczęstsze błędy przy doborze kredytu

Warto poznać jakie błędy są powszechnie popełniane przez osoby planujące zakup nieruchomości na kredyt. Dzięki temu możemy sami możemy uniknąć wielu pułapek.

Zły dobór czasu

Wiele osób zgłasza się do eksperta dopiero krótko przed kupnem mieszkania. Również wybierając kredyt samemu decydują się na bank w ostatniej chwili. W dobie, w której banki obiecują „decyzje kredytowe w 5 minut” albo „od ręki” nie ma co się dziwić takiej postawie. Procedury w bankach trwają jednak często znacznie dłużej niż mówią billboardy.

Dlatego warto jeszcze przed znalezieniem wymarzonego mieszkania zbadać swoją zdolność kredytową i skontaktować się ze specjalistą na ok. 1-1,5 miesiąca przed podjęciem decyzji o zakupie.

Zbyt duża ufność reklamom

Reklamy produktów finansowych są formą promocji, która ma zrobić wrażenie, że jeden bank jest lepszy od drugiego. Niestety reklamy rzadko mówią prawdę. Wierząc na przykład w slogan „Kredyt hipoteczny w CHF u nas na 2,5%”, może się okazać, że chodzi o oprocentowanie 2,5 % w czasie pierwszego roku spłaty kredytu. Na pozostałe 29 lat oprocentowanie jest podwyższane o 2 punkty procentowe, co sprawia, że dany kredyt jest jednym z najgorszych na rynku.

Warto mieć kontakt z dobrym ekspertem finansowym, który wydobędzie z reklamy elementy prawdziwe i będzie w stanie porównać realną ofertę z innymi na rynku. W ten sposób zapewnimy sobie, że dokonany wybór kredytu będzie korzystny dla nas przez cały czas trwania jego spłaty, a nie tylko przez okres promocyjny.

Błędne wyliczenie swojej zdolności kredytowej

Obecnie często można się spotkać z internetowymi „kalkulatorami kredytowymi”. Warto pamiętać, że mają one jedynie charakter orientacyjny, a często czysto promocyjny – mają zachęcić do odwiedzenia danego banku lub wyspecjalizowanej firmy. Nie są jednak wiarygodnym źródłem informacji o zdolności kredytowej.

By zbadać swoją zdolność kredytową należy się skontaktować z bankiem lub ekspertem. Zajmie to często dosłownie kilka-kilkanaście minut, ale informacja będzie rzetelna i pozwoli stworzyć rzeczywiste ramy naszych możliwości finansowych.

Wybór firmy pośredniczącej związanej z jednym bankiem

Branża pośrednictwa finansowego jest w Polsce dość młodą dziedziną rynków finansowych. Wykorzystało to wiele banków, tworząc firmy od siebie zależne i polecające swoim klientom przede wszystkim produkty tego jednego banku.

Przed wyborem eksperta finansowego, warto sprawdzić, czy współpracuje on z wieloma bankami. Można również zapytać specjalistę danej firmy, jak wyglądają statystyki sprzedaży, tzn. ile procentowo kredytów dana spółka udziela za pomocą każdego z partnerskich banków. Pomoże to zbadać niezależność danej instytucji i da pewność, że ekspert działa na naszą korzyść, a nie na korzyść banku.

Zakup mieszkania z agencją nieruchomości – wady i zalety

Dla jednych zło konieczne, dla innych pożyteczne ogniwo pomiędzy sprzedającymi i kupującymi – agencje nieruchomości. Od lat są istotnym uczestnikiem rynku.

Wśród ofert agencji nieruchomości dominują wprawdzie mieszkania z rynku wtórnego, jednak również deweloperzy korzystają z usług firm pośrednictwa. Osoby, które planują zakup mieszkania stają przed nie lada dylematem – kupować mieszkanie bezpośrednio, czy też posiłkować się pomocą agencji?

Każdy, kto kupował mieszkanie dobrze wie, jak długotrwały i absorbujący jest to proces. Należy rozpatrzyć wszelkie za i przeciw poszczególnych lokalizacji, obejrzeć dziesiątki mieszkań, zdobyć rozeznanie w poszczególnych technologiach budowy, nauczyć się czytać dokumentację techniczną i inne dokumenty związane z nabywaną nieruchomością. Niewątpliwą zaletą korzystania z usług agencji jest fakt, iż powinna ona w znacznym stopniu pomagać przy tym procesie. Nie chodzi jedynie o skojarzenie obu stron transakcji, przesłanie szablonu umowy przedwstępnej, czy udostępnienie biura do jej podpisania. Solidna agencja nieruchomości powinna przygotować umowę przedwstępną na podstawie udostępnionej przez sprzedającego dokumentacji, wyjaśnić niuanse prawne związane z zakupem, a także pomóc przy wnioskowaniu o kredyt hipoteczny.

Drugą ważną zaletą korzystania z usług agencji jest fakt, iż udział ogłoszeń bezpośrednich w ogóle ogłoszeń wynosi ok. 5%. Pozostałe oferty, to ogłoszenia agencji (część to duplikaty). Oznacza to, iż szukając mieszkania wyłącznie bezpośrednio do znakomitej większości mieszkań po prostu nie dotrzemy. Świadomie rezygnując z usług pośrednictwa, zdajemy się na fakt, iż nasze jedyne, wymarzone mieszkanie znajdziemy akurat pośród tych 5% ofert.

Nie jest tajemnicą, iż zakup mieszkania czy domu, to dla większości Polaków największa i najważniejsza transakcja finansowa w życiu. Solidny pracownik agencji nieruchomości powinien być w stanie nie tyle zachęcić do kupna, ale raczej doradzić, która nieruchomość jest warta rozważenia, a od której powinniśmy trzymać się z daleka. Ponieważ agencje nieruchomości biorą odpowiedzialność za szkody wyrządzone w związku wykonywaniem swoich czynności, w przypadku niepowodzenia transakcji możemy oczekiwać od agencji odszkodowania. Należy przy tym podkreślić, iż odpowiedzialność agencji jest ograniczona i w praktyce trudna do wyegzekwowania.

Ważne! Jedną z największych wad korzystania z usług agencji jest wysoka cena. Agencje pobierają 1,5-2,9% netto prowizji od jednej ze stron transakcji. Zbywcy często dodają tę opłatę do ceny ofertowej. Oznacza to w praktyce, iż kupujący płaci nie tylko swoją własną prowizję, ale także prowizję sprzedającego (nie wspominając już o ewentualnym podatku od czynności cywilno-prawnych w wysokości 2%). Dla mieszkania o wartości 300 tys. zł dodatkowy koszt samych prowizji wynosi zatem ok. 15 tys. zł brutto. Są to zatem wartości niemałe.

System wynagradzania pracowników agencji nieruchomości premiuje tych, którym udaje się skutecznie sprzedawać mieszkania. Może to oznaczać, iż niesolidny pracownik agencji (a tacy niestety też się zdarzają) będzie utrudniał rzetelną ocenę mieszkania, eksponując jej zalety, jedynie po to, aby doprowadzić do transakcji. Niestety, jak przy każdej innym zakupie, także w tym przypadku musimy być odporni na próby manipulacji.

Korzystanie z usług agencji nieruchomości obok swoich niewątpliwych zalet, ma swoje ciemne strony i wiąże się z ponoszeniem znaczących kosztów. Każdy kupujący musi indywidualnie ocenić, czy jest w stanie znaleźć swoje wymarzone mieszkanie samodzielnie, czy jednak warto ponieść koszt agencji. Na pewno warto jest spróbować skorzystać z obu rozwiązań i świadomie podjąć decyzję, które rozwiązanie jest dla nas najlepsze.

Jak kształtują się ceny na rynku nieruchomości

Ceny na rynku nieruchomości są kształtowane przez wypadkową wielu różnorodnych czynników, oddziałujących ze zmiennym natężeniem w poszczególnych okresach czasu. Jak na większości rynków, ceny nieruchomości ustalają się w wyniku gry rynkowej popytu i podaży.

Te zaś kategorie zależą zaś od szeregu innych czynników, zarówno realnych jak i psychologicznych, powiązanych w różnoraki sposób, nierzadko na zasadzie sprzężeń zwrotnych. Wszystko to razem, tworzy skomplikowany system którego ostateczne kierunki rozwoju nie są łatwe do przewidzenia. Do najważniejszych uwarunkowań należą: ogólna sytuacja makroekonomiczna, nastoje i oczekiwania podmiotów, czynniki demograficzne, dostępne zasoby oraz źródła finansowania, a także otoczenie legislacyjne.

Czynniki makroekonomiczne wpływające na ceny nieruchomości

Spośród zmiennych makroekonomicznym mających kluczowe znaczenie dla sytuacji na rynku nieruchomości oraz kształtowania się cen wymienić należy m. in. Produkt Krajowy Brutto, inflację, poziom stóp procentowych, tempo wzrostu gospodarczego czy stopę bezrobocia. Dobra sytuacja gospodarcza kraju bądź regionu, prowadzi bowiem do poprawy warunków życia, umożliwia akumulowanie oszczędności, daje poczucie stabilności, i podstawy do optymistycznych oczekiwań. Polepszający status finansowy, powoduje wzrost aspiracji i wymagań także w odniesieniu do warunków mieszkaniowych. Rynek pracy z jednej strony jest bardzo istotnym elementem wpływającym na podaż na rynku nieruchomości, w której siła robocza odgrywa istotną rolę. Z drugiej strony, sytuacja na rynku pracy ma decydujące znaczenie dla sytuacji finansowej potencjalnych nabywców.

Specyfiką rynku nieruchomości jest długoterminowość, zarówno procesu inwestycyjnego (długotrwałe procesy budowlane) jak i inwestycji po stronie popytu. Zakup mieszkania czy domu wiąże się bardzo często z koniecznością zaciągnięcia kredytu na bardzo długi okres. By więc podjąć decyzję, której konsekwencje będą odczuwalne prze kilkanaście bądź kilkadziesiąt lat, konieczne jest poczucie stabilności i bezpieczeństwa finansowego. W obliczu, groźby utraty pracy, zmniejszenia dochodu czy pogorszenia warunków kredytowania (w tym względzie istotną rolę odgrywa inflacja oraz bezpośrednio z nią powiązany poziom stóp procentowych), gospodarstwa domowe są mniej skłonne do zakupów nieruchomości.

Uwidacznia się w tym względzie także ogromna rola oczekiwań. Te z kolei kształtowane są w dużej mierze przez media, opinie specjalistów z danej dziedziny, a nierzadko także przez opinie sąsiadów itp. Przewidywania zwłaszcza jeżeli mają charakter masowy, prowadzić mogą do efektu samospełniającej się przepowiedni. Dla przykładu, przeświadczenie o tym, że niebawem z jakiegoś powodu znacznie wzrosną ceny nieruchomości, prowadzi do wzmożonej aktywności na rynku. Zwiększony w ten sposób popyt może samoistnie doprowadzić do wzrostu cen, nawet większego niż by to miało miejsce bez dostosowawczej reakcji podmiotów na przeczuwane zmiany. Psychologiczne aspekty, utrudniają prognozowanie. Wiele osób ma przeświadczenie o unikalności swojej strategii. Niestety, najczęściej nie w tym osamotnieni i z próby pójścia pod prąd powstają masowe zachowania.

Czynniki demograficzne

Czynniki demograficzne odgrywają kluczową rolę dla wielkości popytu. Wielkość populacji determinuje zapotrzebowanie na nieruchomości mieszkalne. Ogromne znaczenie ma ilość nowych gospodarstw domowych i ich wielkość, czy zmieniający się model rodziny. Z jednej strony obserwować można malejący przyrost naturalny, zawieranie małżeństw w coraz późniejszym wieku (edukacja, kariera, chęć zapewnienia rodzinie odpowiedniego standardu życia). Z drugiej zaś rosną, ze względu na polepszającą się sytuację finansową, aspiracje mieszkaniowe Polaków. Młodzi ludzie chcą się jak najszybciej usamodzielnić. Częściej także rodzice mogą sobie pozwolić na kupno mieszkania dla dziecka np. w trakcie studiów, łącząc przez okres studiów dwa cele: lokum dla dziecka (w obliczu drogiego wynajmu i ograniczonego dostępu do akademików, bądź w obawie przed niesprzyjającymi nauce warunkami w domach studenckich) oraz wynajem (odstępne płacone przez współlokatorów pozwala spłacać całość bądź znaczną część raty kredytu mieszkaniowego. Ponadto dorosłe życie rozpoczynają roczniki wyżu demograficznego. Prognozy demograficzne determinują także opłacalność długoterminowych inwestycji w sektorze budownictwa.

Rozmieszczenie ludności, koncentracja i gęstość zaludnienia także przekładają się na wielkość popytu w danym rejonie/determinują strukturę geograficzną zarówno popytu jak i podążającej za nim podaży. Wzmagają to migracje zewnętrzne i wewnętrzne. Masowe migracje zagranicę osłabiają popyt, a także zmniejszają zasoby siły roboczej. Migracje wewnętrzne typu miasto – wieś, aglomeracja-przedmieścia, także istotnie kształtują rynek nieruchomości. Rynek pracy z jednej strony jest bardzo istotnym elementem wpływającym na podaż w branży nieruchomości, w której siła robocza odgrywa istotną rolę. Z drugiej strony, sytuacja na rynku pracy ma decydujące znaczenie dla sytuacji finansowej potencjalnych nabywców. Nie bez znaczenia są migracje na tle zawodowym.

Popyt i podaż w oczywisty sposób zależą od istniejących zasobów mieszkalnych. Niedobory mieszkań, czy ich niskie standardy, wzmagają popyt oraz dają solidne podstawy do zwiększania podaży na rynku pierwotnym (nadwyżka popytu zapewnia zbyt i korzystne dla sprzedawców ceny).

Do kreacji podaży nie wystarczy jednak samo przekonanie o niezaspokojonym popycie. Konieczna jest bowiem inwestycja – w przypadku branży budowlanej – ogromna inwestycja. Istotnym ograniczeniem są zasoby gruntów i ich ceny. Na koszt inwestycji bezpośrednio wpływają ceny materiałów budowlanych, siły roboczej, a o szansach zrealizowania projektu przesądzić może dostęp do źródeł finansowania. Dostępność zasobów powiązana jest z kolei z regulacjami prawnymi oraz administracyjnymi. Bariery administracyjne stanowią w Polsce poważną barierę. Niedostateczny poziom zagospodarowania przestrzennego gruntów wiąże się często z koniecznością przebrnięcia przez długie i żmudne procedury lub zmianą planów dotyczących lokalizacji inwestycji. Aspekty demograficzne także mają odgrywają istotną rolę jeśli chodzi o dostęp do zasobów (emigracja specjalistów, niedobór rąk do pracy, tania siła robocza itp.).

Dostęp do źródeł finansowania jest niezwykle istotny także po stronie popytu. Jak zostanie później pokazane, warunki kredytowania stanowią bardzo ważną determinantę popytu na nieruchomości mieszkalne.

Kolejną dziedziną niezmiernie istotną dla rynku nieruchomości jest otoczenie legislacyjne. Szczególnie ważne są postanowienia podatkowe, regulacje dotyczące zagospodarowania przestrzennego, prawo bankowe, dotacje, subwencje, programy rządowe itp.

Motywy inwestycyjne także mają istotny wpływ na popyt. Dużą rolę odgrywa zarówno popyt inwestycyjny krótkoterminowy (zakup z zamiarem odsprzedania po kilkunastu miesiącach, albo zakup jeszcze w fazie budowy by odsprzedać już po oddaniu do użytku) jak i długoterminowy (na wynajem). Silne wpływy ma ten czynnik oczywiście w okresie gdy przewidywany jest wzrost cen. Aktywni są tu także inwestorzy zagraniczni.

Rynek nieruchomości jest bardzo wrażliwy na wszelkiego rodzaju zawirowania. Duży wpływ mają nawet czynniki pogodowe determinujące poziom postępów prac budowlanych, Ostatnie miesiące pokazały jak ogromne znaczenie dla tego rynku nieruchomości ma sytuacja sektora finansowego.

Nieruchomość a koszt kredytu – na co zwrócić uwagę?

Wybierając mieszkanie, kierujemy się przede wszystkim jego ceną, powierzchnią czy lokalizacją. Nie zastanawiamy się jednak nad tym, jaki wpływ na nasz zakup ma przyszły koszt kredytu, który musimy ponieść, żeby zdobyć środki na mieszkanie.

Na początku należy dokonać wyboru odpowiedniej nieruchomości. Jest to szczególnie ważne w sytuacji, kiedy kwalifikujemy się do programu „Rodzina na Swoim”. Należy pamiętać o ograniczeniach powierzchni oraz ceny jednostkowej metra kwadratowego mieszkania w takim wariancie. Dopłaty do kredytu dotyczą wyłącznie lokali mieszkalnych o powierzchni użytkowej do 75m2 oraz domów do 140 m2. Korzyści, płynące z dopłat, są na tyle duże, że warto zastanowić się, czy nie lepiej wybrać mniejsze mieszkanie – które będzie spełniało powyższe wymogi – i cieszyć się tańszym kredytem.

Nie możemy zapomnieć również o limitach cenowych. Przykładowo w Warszawie wynoszą one aktualnie 9080,40 zł. Cena dotyczy metra kwadratowego powierzchni użytkowej, do której na szczęście nie dolicza się powierzchni balkonu, loggii, antresoli czy garażu. Dopłaty do kredytu mogą wynieść kilkaset złotych miesięcznie, dlatego warto wszystko szczegółowo sprawdzić.

Wielkość kredytowanej nieruchomości wpływa również na wysokość naszej zdolności kredytowej.Koszty utrzymania przyszłej nieruchomości zostaną uwzględnione w obciążeniach dochodu. Banki stosują własne stawki, na podstawie których wyliczają przyszłe koszty, które z reguły wynoszą ok. 10 zł za m2 powierzchni w przypadku lokali mieszkalnych oraz ok. 5 zł za m2 przy zakupie bądź budowie domu jednorodzinnego. Im większa nieruchomość, tym większe koszty utrzymania naliczy bank, co powoduje, że nasza zdolność kredytowa staje się mniejsza.

Większe mieszkanie oznacza większy kredyt. Nawet, jeżeli według kalkulatorów bankowych będziemy posiadać zdolność do obsługi kredytu, w praktyce może okazać się, że nie stać nas na comiesięczną spłatę raty. Dotyczy to przede wszystkim młodych osób, które w celu zwiększenia swojej zdolności kredytowej, dołączają do zadłużenia rodziców bądź znajomych. W rzeczywistości własne mieszkanie, które dla wielu osób jest początkiem samodzielności, może okazać się zbyt dużym obciążeniem.

Należy także zwrócić uwagę na wydatki, związane z samą transakcją. Większa cena nieruchomości pociąga za sobą większe koszty notarialne, a na rynku wtórnym – wyższy podatek od czynności cywilno-prawnych, który wynosi 2% ceny transakcyjnej.

Poszukując mieszkania, powinniśmy wnikliwie przeanalizować zarówno rynek nieruchomości, jak i rynek kredytów. Zebrane informacje mogą zaoszczędzić nam wiele pieniędzy, które na pewno jesteśmy w stanie dobrze spożytkować, zamiast przeznaczać je na wysokie odsetki od kredytu.

Kredyt na nieruchomość a wkład własny

Jednym z podstawowych problemów przy kredycie na zakup nieruchomości jest kwestia wkładu własnego. Uzyskanie kredytu bez wniesienia środków własnych jest możliwe wyłącznie w kilku bankach.

Wkład własny to część środków wpłaconych Sprzedającemu na poczet zakupu nieruchomości, pochodząca nie z kredytu bankowego, lecz z naszych oszczędności. Wysokość wniesionych przez nas środków wpływa na współczynnik LTV, czyli Loan to Value, określający udział kwoty kredytu w wartości zabezpieczenia. Jeżeli na przykład kupujemy nieruchomość za cenę 200 000 zł, a własnych środków chcemy zaangażować 50 000 zł, to współczynnik LTV dla tej transakcji wynosi 75%, natomiast nasz wkład własny – 25%.

Rekomendacja S(II) zaleciła bankom, by minimalny wkład własny w przypadku kredytów złotówkowych wynosił 10%, natomiast przy kredytach walutowych – 20%. Istnieje możliwość uzyskania kredytu przy posiadaniu mniejszego wkładu własnego, jednak od kwoty brakującego wkładu własnego będziemy musieli zapłacić składkę na ubezpieczenie, która stanowi średnio 3,5% – 4% tej kwoty i przeważnie jest płacona na okres 3 lat.

Ważne! Większe zaangażowanie finansowe w zakup nieruchomości niesie ze sobą wiele korzyści. Pierwszą z nich jest większy wybór banków. Niektóre z nich wprowadziły wymogi posiadania odpowiedniego wkładu własnego, przez co ograniczyły dostęp do swojej oferty osobom, posiadającym skromniejsze oszczędności. Im większe jest nasze zaangażowanie kapitałowe w transakcję, tym lepsze warunki kredytu możemy uzyskać. Unikamy również dzięki niemu płacenia składek na ubezpieczenie brakującego wkładu własnego.

Jak poprawić warunki kredytowe

W większości banków zarówno marże, jak i kwestia ubezpieczenia niskiego wkładu własnego, są uzależnione od współczynnika LTV. Im jest on niższy, tym mniejszy udział banku ma w całej transakcji, a tym samym istnieje mniejsze bankowe ryzyko kredytowe. Należy wymienić kilka możliwości zmniejszenia współczynnika LTV. Jeżeli dysponujemy dodatkowymi środkami, to możemy zmniejszyć kwotę kredytu, zwiększając część wnoszonego przez nas kapitału. Kolejne sposoby polegają na zwiększeniu zabezpieczenia kredytu i pozostawieniu bez zmian kwoty kredytu. W sytuacji, gdy posiadamy drugą nieruchomość, możemy włączyć ją do zabezpieczenia, a tym samym zmniejszyć LTV. Innym sposobem jest zwiększenie wartości nieruchomości poprzez przedstawienie własnej wyceny. Banki mają listy akceptowanych rzeczoznawców majątkowych, jednak czasami dopuszczają wycenę własną. Często możemy jednak spotkać się z zapisami w procedurze udzielania kredytu, że bank jako wartość zabezpieczenia uwzględnia niższą z dwóch wartości – cenę transakcyjną lub wartość z wyceny. Wtedy jedynym sposobem na poprawienie warunków kredytowych jest wprowadzenie wyższego wkładu własnego.

Bardzo korzystnym rozwiązaniem jest podwyższenie wartości nieruchomości poprzez kredytowanie remontu. Jeżeli posiadamy odłożone środki na remont, to możemy wnieść je jako wkład własny, natomiast remont – skredytować.

Przykład: Kupujemy nieruchomość za 400 000 zł, posiadamy 50 000 zł wkładu własnego oraz 50 000 zł, które chcemy przeznaczyć na remont. Jeżeli decydujemy się nie angażować środków na remont jako wkładu własnego, współczynnik LTV wyniesie 87,5%.

W sytuacji, gdy środki przeznaczone na remont wniesiemy jako wkład własny, natomiast remont skredytujemy, łączna kwota kredytu nie ulegnie zmianie i nadal będzie wynosiła 350 000 zł (300K zł na zakup, 50K zł na remont), jednak podwyższeniu ulegnie wartość zabezpieczenia, która wyniesie teraz 450 000 zł (zakup + remont), co daje nam współczynnik LTV w wysokości 77%.

Posiadanie wkładu własnego jest istotne w przypadku kredytowania transakcji o LTV >= 80%, ale tych powyżej 90%, czy 100%. Stwarza znacznie lepsze warunki kredytowania i zmniejsza ryzyko, związane z kredytem – po kryzysie walutowym wiele bankówwkładu własnego na poziomie 15-20%, tak by stanowił on swoisty bufor na wahania kursowe i spadki cen na rynku nieruchomości. wprowadziło chroniące je zapisy w umowach kredytowych, mówiące o sytuacjach spadku wartości zabezpieczenia czy wzroście salda zadłużenia w związku z osłabieniem złotówki. Przy wystąpieniu takich zdarzeń, bank ma prawo wypowiedzieć umowę kredytu. Dlatego rekomenduje się posiadanie wkładu własnego na poziomie 15-20%, tak by stanowił on swoisty bufor na wahania kursowe i spadki cen na rynku nieruchomości.

Czym jest ryzyko stopy procentowej?

Gdy zawieramy umowę kredytu hipotecznego, w każdym banku przedłożone zostanie nam Oświadczenie o świadomości istnienia ryzyka stopy procentowej. Podpisując taki dokument warto wiedzieć, na co się piszemy i czy owego ryzyka nie da się uniknąć.

Ryzyko stopy procentowej wynika z oparcia oprocentowania, a dokładniej jego składnika, WIBORu, o wysokość stóp procentowych obowiązujących w Polsce. Zmiana tych stóp tworzy niewiadomą, której nie da się oszacować w długim terminie, a niemożność oszacowania skutkuje powstaniem ryzyka.

Głównym decydentem w kwestii stóp procentowych jest Rada Polityki Pieniężnej, organ NBP odpowiedzialny za kontrolowanie inflacji krajowej, a tym samym za określania kosztu pieniądza w gospodarce za pomocą stóp. Gdy RPP decyduje się na podniesienie stopy referencyjnej, koszt pieniądza rośnie, WIBOR zwyżkuje, a wraz z nim oprocentowanie oraz rata kredytu. Odwrotnie sytuacja ma się w przypadku obniżki stopy referencyjnej – koszt pieniądza w gospodarce spada, WIBOR słabnie, a oprocentowanie i raty szybują w dół.

W latach dziewięćdziesiątych możliwe były jeszcze kredyty ze stałym oprocentowaniem, np. 20% rocznie. Obecnie, gdy oprocentowanie stanowi sumę stawki WIBOR i marży bankowej, wszystkie kredyty hipoteczne mają oprocentowanie zmienne, w związku z czym przed ryzykiem stopy procentowej nie da się de facto zabezpieczyć.

Możliwe jest jednak, że ryzyko procentowe zamieni się w szansę. Gdy kredyt uruchamiamy w momencie prowadzenia przez państwo restrykcyjnej polityki monetarnej (wysokie stopy procentowe), istnieje znaczne prawdopodobieństwo, że po pewny czasie stopy spadną, a wraz z nimi rata naszego kredytu. Nie zawsze więc ryzyko jest ryzykiem.

Ryzyko stopy procentowej jest dzisiaj nieodłącznym elementem każdego kredytu hipotecznego, zaciąganego w Polsce. Aby mu przeciwdziałać, warto mieć ok. 20-sto procentowy zapas na comiesięczne raty kredytowe, ponieważ nie zawsze stopy procentowe będą poruszały się zgodnie z naszym życzeniem.

Co oznacza wskaźnik DTI i dlaczego jest ważny dla zdolności kredytowej?

Ubiegając się o kredyt hipoteczny możemy otrzymać negatywną decyzję instytucji finansującej ze względu na nieodpowiedni poziom DTI. Znajomość tego wskaźnika staje się tym bardziej istotna w świetle Rekomendacji T, która od niedawna obowiązuje na rynku bankowym.

DTI to w rozwinięciu „debt to income”, czyli dosłownie „dług do dochodu”. W kontekście kredytowym należy go tłumaczyć jako współczynnik sumy zobowiązań do bieżącego dochodu netto. Podczas liczenia zdolności kredytowej w banku bierze się pod uwagę zobowiązania bieżące zsumowane z ratą kredytu, o który się ubiegamy. Warto zwrócić uwagę, że przy kredytach walutowych do wysokości zobowiązań banki zwyczajowo dodają 20%, aby zabezpieczyć się na wypadek wahań kursowych.

Zgodnie z najnowszą rekomendacją KNF-u wskaźnik DTI może maksymalnie wynieść 50% (przy dochodach poniżej średniej krajowej) lub 65% (przy dochodach powyżej średniej krajowej). Bank chcący udzielić kredytu lub pożyczki może nas więc maksymalnie obciążyć ratą, która nie spowoduje przekroczenie tego wskaźnika.

Przykład: Suma dochodów netto: 4000zł

Rata pożyczki (w PLN): 600zł
Rata kredytu hipotecznego, o który się ubiegamy: 1800 (ok. 430.000zł w CHF)
DTI = (600+1800+20%*1800)/4000
DTI > 65%
Brak pozytywnej weryfikacji zdolności kredytowej

Debt to income zdaje się więc wyznaczać racjonalną granicę maksymalnej raty łącznych zobowiązań. Nowa Rekomendacja T zdaję się potwierdzać tę tezę, ustanawiając maksymalny wskaźnik DTI na 50%, co w przyszłości uchroni może skłonne do ryzyka jednostki przed nadmiernym zadłużeniem.

Bank szybki czy bank tani?

Szybkość definitywnie kojarzy się z wysoką ceną. Kupując szybki samochód czy też komputer z szybkim procesorem drenaż portfela jest nie do uniknięcia. W przypadku kredytów nieczęsto jest inaczej…

Drugą rzeczą jaka przychodzi na myśl, to relacja szybkości wykonania danego produktu do jego jakości. Ponieważ kredyt jest specyficznym produktem, który w miarę upływu czasu staje się kosztowniejszy, musi połączyć on w sobie cechy solidnego wykonania z niskim kosztem jego obsługi.

Aby produkt był solidny, wymaga to czasu, dlatego istotą dobrego kredytu jest czas analizy wniosku. Dlatego też, aby minimalizować ryzyko udzielenia kredytu i jego wypłacalności, instytucje finansowe poddają wnikliwej analizie zarówno sytuację finansową klienta, jak i stan prawny nieruchomości będącej jego zabezpieczeniem. Trzecim, pośrednim elementem wpływającym na określenie ryzyka, jest tzw. scoreing bankowy. Składa się na niego kilkanaście pomniejszych czynników takich jak np.: wiek, stan cywilny czy historia w BIK. Analiza dokumentacji oraz określenie sytuacji w jakiej znajduje się wnioskodawca, sprowadza się do wydłużonego czasu wydania decyzji i ustalenia warunków na jakich będzie podpisana umowa kredytowa.

Ważne! Stabilność dochodu nie jest określana tylko przez regularny wpływ na konto, lecz również samą formę prawną uzyskanego dochodu. Najbardziej korzystną i najprostszą do weryfikacji formą zatrudnienia jest umowa o pracę na czas nieokreślony.

Gdy wniosek kredytowy wraz z kompletem dokumentacji jest rozpatrzony bardzo szybko, może to świadczyć o liberalnym podejściu banku do ryzyka. Ponieważ banki są instytucjami wyczulonymi na tą kwestię, podobnie jak wszelkiego typu agencje ubezpieczeniowe, koszt podwyższonego ryzyka kredytowego spadnie na wnioskodawcę. Może być on ukryty jako dodatkowe ubezpieczenia (na życie, od utraty pracy czy też od wad prawnych nieruchomości) lub wystąpić w postaci podniesienia marży kredytu. Zdarzają się sytuacje, w których bank może zażądać dodatkowego zabezpieczenia na innej nieruchomości niż ta która będzie kredytowana.

Należy pamiętać również, że niektóre banki wydają decyzje szybko, ale są do decyzje wstępne. Sporządzane są one najczęściej w oparciu o oszacowanie zdolności kredytowej i sprawdzeniu historii kredytowej w BIK. W takich sytuacjach pozytywna weryfikacja następuje w przeciągu 2-3 dni, jednak ostateczna decyzja może diametralnie odbiegać od tej wydanej wcześniej, a czas oczekiwania może być już dużo dłuższy.

Przy szybkim wydaniu decyzji, wnioskodawca musi się liczyć również z możliwą dużą ilością warunków jakie należy spełnić, aby bank przygotował umowę kredytową. To może mieć niekorzystny wpływ na sprawny przebieg całego procesu, a w efekcie wydłużanie się całej procedury.

Pomimo, że wiele banków w reklamach chwali się krótkim czasem podejmowania decyzji, nie jest to wyznacznikiem jego jakości. W gronie prędkich banków, drogi i szybki kredyt to prawie standard. Dlatego też czasem warto poczekać na decyzję nieco dłużej. Może się wtedy okazać, że cierpliwość… jednak popłaca.

Różnice między kredytem gotówkowym a hipotecznym

Jak łatwo zauważyć kredyty są znacznie niżej oprocentowane w porównaniu z pożyczkami. Jednocześnie są one mniej dostępne, a proces wnioskowania jest dłuższy i znacznie trudniejszy. Z czego to wynika?

W języku potocznym terminy pożyczka i kredyt stosuje się zamiennie. Nawet banki używają tych pojęć błędnie. W rzeczywistości terminy te mają całkowicie inne podstawy prawne i konsekwencje ekonomiczne.

Pożyczkę możne udzielać każdy, zarówno osoba fizyczna, jak i prawna (w tym instytucja finansowa). Jedynym wymogiem jest posiadanie samoistne pożyczanej kwoty. Podstawą prawną do jej zawarcia jest kodeks cywilny. Z nieco inną sytuacją mamy do czynienia w przypadku kredytów, które mogą udzielać jedynie banki na podstawie prawa bankowego.

Pozyskany dzięki pożyczce kapitał staje się własnością pożyczkobiorcy. Jeśli w umowie nie zrobiono żadnych zastrzeżeń to może on swobodnie nim dysponować. W przypadku kredytu bank zobowiązuje się oddać do czasowej dyspozycji kredytobiorcy kwotę pieniężną na określony cel. Nie staje się ona jego własnością. Dodatkowo jest to wyłącznie bezgotówkowy pieniądz bankowy, pod postacią zapisu na rachunku – nie można uzyskać kredytu „do ręki” w formie gotówki. Jeśli chodzi o cel kredytowy to musi on być ściśle określony we wniosku. Natomiast, gdy dojdzie do wykorzystania środków niezgodnie z zadeklarowanym przeznaczeniem bank może zażądać jego natychmiastowej spłaty.

Ważne! Banki najczęściej udzielają kredytów mieszkaniowych. Stanowią one ponad 90% wszystkich kredytów. Średnia ich wartość w II kwartale 2010 roku wynosiła 202,6 tys. zł, przy ok. 5 tys. pożyczki.

Różnica w oprocentowaniu pomiędzy kredytem a pożyczką wynika przede wszystkim z odmiennego ryzyka, jakie ponosi bank. Kredyty są na ogół zabezpieczone – nieruchomością, samochodem, poręczeniem. Zmniejsza to znacznie ryzyko niespłacenia zaciągniętego zobowiązania, gdyż w sytuacji niewypłacalności kredytobiorcy, bank zaspokoi swoje roszczenie z innego źródła. Ponadto przy kredycie instytucje finansowe znacznie staranniej dobierają swoich klientów. Wymagają znacznie więcej zaświadczeń i dokumentów, co zmniejsza ponoszone ryzyko. Dzięki temu banki mogą pozwolić sobie na zmniejszenie oprocentowania kredytów. Biorąc to pod uwagę można dojść do wniosku, że tak naprawdę kredyty skierowane są do klientów o dobrej kondycji finansowej, którzy szukają jak najmniejszego kosztu pieniądza.

W trakcie kryzysu, kiedy banki zaczęły ograniczać ilość udzielanych kredytów wzrosła znacznie liczba zaciągniętych pożyczek. W 2007 roku wynosiły one 80 mld złotych, a na początku 2010 już prawie 160 mld zł. Zwiększyła się także znacząco suma pożyczek zagrożonych z 10 mld do 25 mld zł.

Powodem takiego zjawiska była bardziej liberalna polityka przy udzielaniu pożyczek bankowych. Ich roczna rzeczywista stopa procentowa przekraczała często 20%. Przy udzielaniu pożyczek niewymagane są najczęściej zabezpieczenia, a niejednokrotnie wystarczy dowód osobisty i zaświadczenie o dochodach. W takim przypadku banki nie wiedzą nic o sytuacji finansowej swojego klienta, a tym samym podejmują znaczne ryzyko ich niewypłacalności. Cześć osób po pożyczki sięga, gdyż otrzymała wcześniej decyzje odmowną w sprawie kredytu, a więc znalazły się w grupie wysokiego ryzyka. W sierpniu 2010 w Polsce było 1,92 mln takich osób.

Na polskim rynku działają liczne firmy pożyczkowe niepodlegające nadzorowi bankowemu. Brak ścisłej kontroli pozwala im jeszcze bardziej obniżyć wymogi pożyczkowe i oferować łatwo dostępne pożyczki w niewielkich kwotach. Charakteryzują się one zazwyczaj bardzo wysokim kosztem obsługi, na który składa się oprocentowanie i dodatkowe opłaty.

Największym tego rodzaju podmiotem jest Provident S.A. Tylko w pierwszym półroczu udzielił on pożyczek gotówkowych za kwotę 648 mln zł. Osoby zapożyczające się w tego rodzaju podmiotach muszą liczyć się z faktem, że roczna rzeczywista stopa procentowa będzie wynosiła ponad 100% (np. w Provident S.A 108%). Związane jest to z ilością niespłacanych pożyczek wynoszących 30%.

Wysoki koszt pożyczek względem kredytów ma swoje odzwierciedlenie w ponoszonym przez bank ryzyku. Znaczne oprocentowanie oznacza jednak wysoką ratę. Dlatego przed podjęciem decyzji o zaciągnięciu pożyczki należy się dobrze zastanowić, czy nie będzie to zbyt duże obciążenie dla domowego budżetu. A może stać nas jednak na kredyt?

Pozabankowe koszty kredytowe

Zakup nieruchomości na kredyt wiąże się nie tylko z kosztami odsetek, czy prowizją za udzielenie kredytu. Do całkowitego kosztu transakcji, należy doliczyć również opłaty notarialne, sądowe, skarbowe, jak i ewentualnie prowizje agencji nieruchomości.

Dopiero zsumowanie wszystkich opłat pozwala przygotować się świadomie transakcji zakupu nieruchomości.

Zobowiązanie podatkowe w przypadku podatku od czynności cywilno-prawnych powstaje z chwilą dokonania transakcji, czyli w praktyce podczas podpisywania umowy u notariusza. Płatnikiem jest notariusz, który odprowadza do Urzędu Skarbowego 2% wartości przedmiotu transakcji. Należy pamiętać, iż notariusz pobierze za swoją usługę taksę notarialną w wysokości ok. 2-3 tys. zł przy wartości nieruchomości do 400 tys.

Jeśli chodzi o koszt ustanowienia hipoteki zależy on od jej rodzaju. Wyróżnia się hipotekę zwykłą, określającą kwotę zobowiązań, która jest dokładnie wyliczona i obejmuje kwotę kredytu wraz z odsetkami oraz ewentualne koszty egzekucji – jej koszt wynosi 0,1 % wartości zabezpieczenia.

Hipoteka kaucyjna określa natomiast górną granicę kwoty zobowiązania, jaka może być wynikiem zawartej umowy kredytu hipotecznego.

Jest ona ustanawiana w sytuacji, gdy w dniu ustalania zabezpieczenia nie można dokładnie określić jej wartości. Przykładem tego może być hipoteka zabezpieczająca kredyt w walucie obcej (np. CHF), gdy przyszły kurs waluty jest nieznany. Hipoteka kaucyjna to również narzędzie dla banku, który chce się zabezpieczyć przed dodatkowymi, nieprzewidzianymi kosztami i ustanawia w związku z tym odpowiednio wyższe zabezpieczenie – koszt tej hipoteki to stała opłata w wysokości 19 zł.

Ważne! Należy pamiętać, iż hipotekę można ustanowić będąc właścicielem danej nieruchomości dopiero po podpisaniu umowy kredytowej.

W tym celu wraz z umową należy złożyć odpowiedni wniosek do Wydziału Ksiąg Wieczystych właściwego Sądu. Sąd pobiera opłatę w wysokości 200 zł od ustanowienia jednej hipoteki. Można tę czynność zlecić również notariuszowi, co również wiąże się z dodatkowymi kosztami w granicach kilkuset złotych. Do czasu uprawomocnienia się wpisu hipoteki w księdze wieczystej banki często wymagają dodatkowego zabezpieczenia, często pod postacią ubezpieczenia.

Kalkulując koszt zakupu nieruchomości nie można zapomnieć o ewentualnej prowizji dla agencji nieruchomości, która średnio wynosi ok. 2,5% ceny transakcyjnej.

Przykład: Koszty zakupu lokalu mieszkalnego na rynku wtórnym.

Cena zakupu 400 000 zł
PCC – 2% 8 000 zł
Taksa notarialna 2 370 zł
VAT od taksy notarialnej 521,40 zł
Wypisy aktu notarialnego (średnio z VAT-em) 260 zł
Wniosek do Sądu (łącznie z VAT-em) 244 zł
Wynagrodzenie agencji nieruchomości – 2,5% 10 000 zł
VAT od wynagrodzenia agencji nieruchomości 2 200 zł
Koszty sądowe 200 zł
Suma opłat: 23 795,40 zł
Łączny koszt zakupu nieruchomości 423 795,40 zł

 

Planując uzyskanie kredytu należy pamiętać o wszystkich kosztach, nie tylko bankowych. Banki obecnie rzadko dają możliwość uzyskania środków na koszty notarialne, czy sądowe i niejednokrotnie będziemy musieli sfinansować je z własnej kieszeni. By cała transakcja zakończyła się pomyślnie powinno się odłożyć odpowiednią ilość środków na pokrycie nieprzewidzianych kosztów, których przy zakupie mieszkania, budowie domu, czy remoncie, nigdy nie brakuje.

Jak rozpoznać dobrego eksperta kredytowego?

Różnorodność i ilość ofert kredytowych poszczególnych banków skłania do skorzystania z usług wyspecjalizowanej firmy. Przy wyborze eksperta kredytowego należy kierować się szczególną starannością.

Istnieje jednak kilka cech, po których rozpoznamy dobrego eksperta kredytowego.

Doświadczenie

Trudno określić jaki staż powinien mieć dobry ekspert kredytowy, któremu można zaufać. Miarą doświadczenia można nazwać umiejętność udzielenia odpowiedzi na nurtujące klienta pytania. Jeśli specjalista potrafi przekazać wiedzę o produktach kredytowych w sposób zrozumiały, zwięzły i przekonywujący, to są to przesłanki do stwierdzenia, że ekspert jest osobą, która zna się na swoim zawodzie i będzie w stanie rzetelnie pomóc.

Niezależność

Niezależność jest cechą pożądaną w pierwszej kolejności od firmy zatrudniającej eksperta kredytowego. Szerokość wachlarza jej ofert świadczyć będzie bowiem o niezależności specjalisty ds. kredytów. Im znaczniejszy wybór banków, tym większa gwarancja niezależności. Analityk kredytowy, który dysponuje większymi możliwościami wyboru oferty w ramach swojej firmy, będzie w stanie wybrać bardziej dopasowany do potrzeb klienta produkt. Dobry ekspert kredytowy nie oferuje z góry konkretnego rozwiązania, ale bada wiele możliwości, tak aby wybór oferty był indywidualnym procesem dla każdego klienta.

Profesjonalizm

Wśród czynników, które wpływają na profesjonalizm można wymienić punktualność i dotrzymywanie terminów. Tak drobne sprawy mogą świadczyć o zorganizowaniu eksperta kredytowego i jego podejściu do klienta i powierzonych przez niego spraw. Kwestią jest nie mniej istotną jest umiejętność znalezienia wspólnego z klientem języka i umiejętnego wytłumaczenia mu etapów procesu kredytowego i umożliwienie zrozumienia zawiłości umowy kredytowej.

Zaangażowanie

Miarą zaangażowania eksperta kredytowego powinno być indywidualne podejście do potrzeb klienta oraz umiejętność sprostania jego oczekiwaniom. Trudno określić ile czasu i energii analityk kredytowy powinien poświęcić klientowi, to kwestia subiektywna. Absolutnym minimum powinno być jednak poczucie klienta, że wybrana przez niego oferta jest korzystna i że w pełni rozumie jej funkcjonowanie. 

Partnerstwo

Partnerstwo powinno przejawiać się w zachowaniu właściwych relacji ekspert (jako osoby, która dokonuje przeglądu ofert i pomaga w podjęciu wyboru) – klient (jako osoby, która podejmuje ostateczną decyzję co do wyboru). Specjalista ds. kredytów nigdy nie powinien podejmować decyzji za klienta, ani naciskać na nią. Ma jedynie wspomóc przy wyborze. Ostateczna decyzja należy zawsze do kredytobiorcy.

Transparentność

Dopełnieniem partnerstwa powinna być transparentność eksperta kredytowego. Transparentność powinna przejawiać się w rzetelnym omówieniu i wytłumaczeniu wszelkich kosztów i mechanizmów rządzących oferowanym produktem.

Etyka

Należy pamiętać, że ekspert kredytowy jest pośrednikiem między bankiem a przyszłymi kredytobiorcami. Etyczne postępowanie specjalisty jest rzeczą trudną do zweryfikowania, ale pomocna przy tym będzie odpowiedź na pytanie: Czy ekspert posiada wszystkie powyżej wymienione cechy? Są one przesłankami do tego, aby pracę eksperta kredytowego nazwać etyczną czyli taką, która działa tylko i wyłącznie na korzyść klienta.

Wybierając analityka kredytowego warto pamiętać, że pomoże on dokonać decyzji, która będzie miała wpływ na nasze finanse przez długie lata. Warto więc poświęcić czas, spotkać się z kilkoma ekspertami i porównać zaproponowane przez nich oferty.

 

10 przykazań solidnego eksperta finansowego

Jeśli szukasz eksperta, z którym współpracując będziesz mógł odpowiedzieć na większość poniższych pytań pozytywnie, to z pewnością dobrze trafiłeś!

1. Czy Twój ekspert jest niezależny?

Ryzykowne jest słuchanie wskazówek przedstawicieli banków czy funduszy inwestycyjnych, którzy posiadają w ofercie produkty tylko swoich firm.

2. Czy Twój ekspert zna słowo dywersyfikacja?

Nie warto słuchać eksperta, który oferuje Ci inwestowanie kapitału tylko w jeden produkt lub określony typ instrumentów finansowych. Dywersyfikacja portfela jest podstawową zasadą rozsądnego inwestowania.

3. Czy Twój ekspert mówi Ci o wszystkich kosztach produktów, które Ci rekomenduje?

Jeżeli ekspert mówi tylko o walorach rekomendowanego produktu, bagatelizując koszty i ewentualne ukryte, słabe punkty, zastanów się, czy aby na pewno jest to ekspert czy sprzedawca.

4. Czy Twój ekspert oferuje i wybiera najlepsze dla Ciebie produkty, czy w swojej ofercie ma tylko jeden rodzaj produktów?

Niezależność to także możliwość wyboru najlepszych dla klientów produktów finansowych dostępnych na rynku. Jeżeli specjalista współpracuje tylko z jednym bankiem czy towarzystwem funduszy inwestycyjnych, zastanów się, czy rzeczywiście jest w stanie w jakikolwiek sposób Ci pomóc.

5. Czy Twój ekspert potrafi zweryfikować Twoje obecne umowy finansowe?

Ekspert w dziedzinie rynków finansowych potrafi zweryfikować zawarte już umowy finansowe. W przypadku kiedy są to umowy korzystne dla klientów nie nalega na ich zmianę, ale kiedy są niekorzystne podpowie jak z nich wystąpić.

6. Czy Twój ekspert ma dla Ciebie czas?

Czy Twoje spotkania z ekspertem trwają tyle co „Teleekspress”, czy jest on w stanie poświęcić dla Ciebie swój czas i odpowiedzieć na Twoje pytania oraz wytłumaczyć nurtujące niejasności?

7. Czy Twój ekspert mówi Ci o ryzyku ponoszenia okresowych strat?

Rynek kapitałowy jest zależny od wielu czynników, a przyszłość zawsze zaskakuje. Analityk, który obiecuje Ci permanentne zyski jest bardziej czarodziejem niż specjalistą.

8. Czy Twój ekspert potrafi przekazać Ci wiedzę o rynkach finansowych w sposób klarowny i skondensowany?

Rynek finansowy jest skomplikowany i relatywnie skomplikowany dla osób nie mających wykształcenia ekonomicznego. Warto mieć specjalistę, który nie tylko posiada wiedzę, ale również chętnie się tą wiedzą dzieli.

9. Czy Twój ekspert jest partnerem przy podejmowaniu Twoich decyzji finansowych?

Jeśli nie czujesz potrzeby skonsultowania się z ekspertem przy podejmowaniu ważnych decyzji finansowych, to chyba nie ufasz mu lub nie wierzysz w jego kompetencje.

10. Czy Twój ekspert tłumaczy Ci zasady działania produktu, który Ci poleca?

Konieczne jest, aby przy zawieraniu ważnych umów finansowych mieć komfort dobrze podjętej decyzji. Dlatego należy dobrze znać rozwiązanie, które poleca ekspert. Jeśli po spotkaniu z nim nie jesteś w stanie zrozumieć tego produktu, to chyba nie jest to najlepszy pomysł, żeby zawierać tak poleconą umowę.

Europejskie Quantetative Easing

Od dłuższego czasu nad Europą wisi widmo deflacji, co w połączeniu z bardzo powolnym wzrostem PKB grozi długoterminową stagnacją. W najczarniejszym scenariuszu może się to skończyć nawet rozpadem strefy euro.

Dane makroekonomiczne nie pozostawiają złudzeń – inflacja na poziomie 0,4% i wzrost PKB 0,8% w roku 2014 zmusza Europejski Bank Centralny do podjęcia bardziej zdecydowanych działań niż dotychczasowe. Wprawdzie od wybuchu kryzysu w 2009 roku, EBC uruchomiło kilka programów (Securities MarketsProgramme, Longer-Term Refinancing Operations czy OutrightMonetaryTransaction) oraz kilkukrotnie obniżało stopy procentowe, co pośrednio miało pomóc gospodarce, tak się jednak ostatecznie nie stało.

Stąd też 22 stycznia prezes EBC Mario Draghi podjął decyzję o bezpośredniej pomocy na rynkach strefy euro i na wzór amerykańskiego FED, Banku Anglii czy Banku Centralnego Japonii ogłosił, że rozpocznie program luzowania ilościowego – Quantitative Easing(QE). Program ten przewiduje, że EBC przeznaczy na systematyczny skup obligacji rządowych 60 mld EUR miesięcznie, aż do końca września 2016 roku. Ilość nabywanych obligacji poszczególnych krajów będzie proporcjonalny do udziału danego kraju w kapitale EBC. W założeniu ma to rozwiązać problem niskiej inflacji i zwiększyć dynamikę wzrostu PKB. Dodatkowo miałoby to wpłynąć na obniżenie kursu EUR w stosunku do USD. Przeciwnikami tego rozwiązania są głównie Niemcy, którzy nie tylko posiadają największe udziały w EBC (ponad 18%), ale już ponieśli największe straty z tytułu ratowania innych państw strefy. Niemiecki Bundesbank obawia się, że wpędzi to nie tyle same Niemcy co całą Europę w hiperinflację, która będzie nie do opanowania w krótkim terminie.

Patrząc na skalę skupu, może wydawać się ona mniejsza niż interwencja FEDu na rynku amerykańskim. To zależy jednak od perspektywy. Od marca 2009 roku do października 2014 gospodarka USA dostała zastrzyk 3,3 BLN $ gotówki co daje średnio ok. 4% wartości PKB rocznie. Swoją decyzją Mario Draghi zamierza wpompować ok. 1,3 BLN EUR (1,47 BLN $) w strefę euro w przeciągu 1,5 roku co wynosi ok. 8,7% wartości PKB rocznie. Można więc słusznie uznać, że interwencja EBC jest dwukrotnie większa niż interwencja FED.

PKB strefy euro jest niższy niż USA – 11.296 MLD $ vs. 16.800 MLD $, a do tego pracuje na nie nieco więcej ludzi 340 mln vs. 317 mln. Stąd też dużo większe różnice w danych o bezrobociu – w latach 2010-2014 w strefie euro bezrobocie rosło z 7,6% do 11,6%, gdzie USA może się pochwalić corocznym spadkiem bezrobocia z 9,63% do 6,29%. W 2010 roku, wzrost PKB w USA wyniósł 2,5% by w kolejnych latach wynosić odpowiednio 1,6% w 2011, 2,3% w 2012, 2,2% w 2013 i 2,6% w 2014 roku. Podobnie rzecz się ma z inflacją, która wahała się w latach 2010-2014 w przedziale 1,47%-3,16%. Na postawie danych statystycznych widać, że interwencja FED numerycznie poprawiła sytuację USA, przy prognozie wzrostu 3,5%, a inflacji na 1,6%.

Jak się wydaje, taka polityka banku centralnego nie ma także oddczuwalnego wpływu na np.: dług publiczny. W USA co prawda wzrósł on z 76% w 2009 roku do 101,54% w 2014, jest to jednak skutek bardziej reformy służby zdrowia, którą wprowadził ostatnimi czasy Barak Obama. W przypadku strefy euro w tym czasie dług publiczny również wzrósł – z 70,1% w 2009 roku do 90,9% w 2014 bez wprowadzenia QE. Podobnie jest w Wielkiej Brytanii i Japonii. Bezpośredni wpływ QE na pogłębianie się zadłużenia na podstawie danych należy więc wykluczyć.

Polityka FEDu w USA jak dotąd się sprawdzała. W gospodarkę wpompowano dodrukowany pieniądz ratując ją przed recesją, a zapowiadana hiperinflacja nigdy nie wybuchła. Naturalnym jest więc, że Europa czuje się skuszona taką perspektywą. Niemieckie obawy o szalejącą inflację wydają na chwilę obecną przesadzone. Z drugiej strony, ponad dwukrotnie większa skala zakupów na jakie wybiera się Mario Draghi może budzić kontrowersje. Sama informacja o wysokości planowanego skupu dla rynków była na tyle szokująca, że giełdy rozświeciły się na zielono, a samo EUR osłabiło się w stosunku do USD o 4,3%.

Autorzy:

Michał Wójtowicz, Salomon Finance