Zakup mieszkania na kredyt wiąże się z podpisaniem umowy przedwstępnej. Zabezpieczeniem takiej umowy może być wymóg wpłaty zadatku lub zaliczki, z czego zbywcy ochoczo korzystają. Czym zadatek różni się od zaliczki i która opcja jest korzystniejsza?

Wbrew pozorom zadatek i zaliczka nie są zwrotami wymiennymi, określającymi przedpłatę na poczet przyszłego zawarcia umowy sprzedaży. Skutki rozróżnienia zaliczki od zadatku odczuwalne są dopiero w momencie, kiedy umowa przyrzeczona nie dochodzi do skutku. Negocjując i podpisując umowę przedwstępną, należy pamiętać o uregulowaniu również tej kwestii, a pomocna jest w tym precyzyjna terminologia.

Zadatek jest instytucją uregulowaną w Kodeksie Cywilnym (art. 394):

Art. 394.
§ 1. W braku odmiennego zastrzeżenia umownego albo zwyczaju zadatek dany przy zawarciu umowy ma to znaczenie, że w razie niewykonania umowy przez jedną ze stron druga strona może bez wyznaczenia terminu dodatkowego od umowy odstąpić i otrzymany zadatek zachować, a jeżeli sama go dała, może żądać sumy dwukrotnie wyższej.
§ 2. W razie wykonania umowy zadatek ulega zaliczeniu na poczet świadczenia strony, która go dała; jeżeli zaliczenie nie jest możliwe, zadatek ulega zwrotowi.
§ 3. W razie rozwiązania umowy zadatek powinien być zwrócony, a obowiązek zapłaty sumy dwukrotnie wyższej odpada. To samo dotyczy wypadku, gdy niewykonanie umowy nastąpiło wskutek okoliczności, za które żadna ze stron nie ponosi odpowiedzialności albo za które ponoszą odpowiedzialność obie strony.

Jeżeli strony wpisują w umowie termin „zadatek”, oznacza to, że ta forma przedpłaty ma stanowić swoiste zabezpieczenie wykonania umowy, a strona, która zrywa umowę przedwstępną, wypłaca z tego tytułu odszkodowanie stronie poszkodowanej.

Istotne jest, że przepisy Kodeksu Cywilnego dotyczące zadatku stosuje się wprost, nawet jeśli nie zostały powtórzone w umowie.

Przykład: Zadatek = 5.000.
1. Umowa nie dochodzi do skutku z winy kupującego – sprzedający zachowuje wpłacone mu przy umowie przedwstępnej 5.000 zł.
2. Umowa nie dochodzi do skutku z winy sprzedającego – sprzedający wypłaca kupującemu 10.000 (zwraca 5.000 zł wpłacone mu przy umowie przedwstępnej + 5.000 w ramach zadośćuczynienia).

Inaczej jest z zaliczką, którą co do zasady wpłaca się na poczet przyszłej należności, ale nie jako zabezpieczenie. Z tego powodu w przypadku niedojścia do skutku umowy przyrzeczonej stronie, która wpłaciła zaliczkę, przysługuje jej zwrot. Stronie, która zaliczkę przyjmuje nie przysługuje prawo zatrzymania tej kwoty, ponieważ zaliczka w przeciwieństwie do zadatku nie pełni roli odszkodowawczej. Elastyczne podejście do instytucji zaliczki wzmacnia fakt, że nie jest uregulowania przepisami Kodeksu Cywilnego, zatem kwestia uregulowania zaliczki pozostawiona została swobodnemu uznaniu stron i jest zwyczajowo zawarta w umowie przedwstępnej w osobnym punkcie.

Przy założeniu równości stron oraz porównywalnej mocy negocjacyjnej można podsumować, że kontrahenci pewni pomyślnego zakończenia transakcji częściej decydują się na zastosowanie mocniej wiążącego zadatku. Natomiast w sytuacji niepewności, np. co do uzyskania kredytu, warto rozważyć umówienie się na zaliczkę i warunki jej odzyskania, w przypadku zaistnienia niesprzyjających okoliczności.