Zwyczajowo negocjacje przy zakupie mieszkania kojarzą się z targowaniem się o cenę. Warto, aby ustalając warunki transakcji nie zapomnieć o innych nie mniej istotnych kwestiach.

Termin zawarcia umowy przeniesienia własności

Kupując nieruchomość na kredyt trzeba uwzględnić czas jaki potrzebny jest na proces kredytowy. W zależności od banku może trwać on od 7-14 dni nawet do 6-8 tygodni . Dlatego dla bezpieczeństwa transakcji lepiej zachować bufor bezpieczeństwa i ustalić termin dojścia do skutku umowy na min. 6 tygodni.

Termin przelania przez bank środków na konto zbywcy

Zwyczajowo przeniesienie własności mieszkania wiąże się z zapłatą określonej sumy. Natomiast specyfika kredytów zakłada, że bank dopiero po okazaniu aktu notarialnego w określonym terminie dokonuje przelewu kwoty kredytu stanowiącej cenę lub część ceny na konto zbywcy. Ten termin różni się między poszczególnymi bankami. Choć zdarzają się banki ekspresowe, które dokonują przelewu niemal natychmiast po złożeniu dyspozycji, to jednak normą jest ok. 5 dni roboczych, a. w przypadku kredytów z dopłatami – „Rodzina na swoim” (ze względu na wymóg otrzymania akceptacji BGK) dwa tygodni. Dlatego, aby nie narażać się na zastosowanie art. 777 kpc, warto wynegocjować przynajmniej 7 dni roboczych, aby nie martwić się niepotrzebnie, czy aby na pewno bank zdąży z wypłatą kredytu.

W przeciwieństwie do poprzednich terminów warto walczyć, aby termin wydania zakupionego mieszkania był jak najkrótszy. Czasem zdarza się, że zbywcom zależy na opóźnieniu wydania mieszkania w terminie dłuższym niż zwyczajowe 7 dni od zapłaty ceny. Jeśli nabywca nie ma nic przeciwko temu, to warto wykorzystać tą sytuację do negocjowania obniżenia z tego tytułu ceny.

Kwestia zabezpieczenia umowy przedwstępnej również podlega negocjacjom, ponieważ wypływa z różnorodnych interesów storn. Jeżeli nabywca jest pewny, że otrzyma kredyt i jest przekonany, że chce nabyć przedmiotowe mieszkanie, to wskazany jest zadatek, który skutecznie zniechęca zbywcę do bezpodstawnego zerwania umowy. W przeciwnym wypadku wystarczy zaliczka, którą w przypadku zerwania umowy przedwstępnej można będzie odzyskać.

Cena

Konstruktywne negocjacje poszczególnych punktów umowy przedwstępnej mogą być dobrym punktem wyjścia do ostatecznego ustalenia ceny mieszkania. Zdecydowana postawa podczas negocjacji może skłonić zbywcę do przypieczętowania umowy przedwstępnej symbolicznym lub nawet znaczącym rabatem.

Dobrze wynegocjowana i sporządzona umowa przedwstępna powinna zakończyć udane negocjacje i z pewnością będzie podstawą pomyślnego zakończenia transakcji.

• Łukasz Ciołko