Własne mieszkanie jest marzeniem niejednego Polaka. Niestety, nie każdego stać na tak dużą inwestycję. W związku z tym można szukać innego sposobu na „mieszkanie na swoim”. Dla niektórych atrakcyjną alternatywą są TBS-y. Czy warto pokładać w nich nadzieje?

Towarzystwo budownictwa społecznego (TBS) jest podmiotem, utworzonym na mocy ustawy z dnia 26 października 1995 roku o niektórych formach popierania budownictwa. W Polsce istnieje ok. 370 zarejestrowanych TBS-ów. Może je założyć prawie każdy: spółka giełdowa, gmina i spółdzielnia mieszkaniowa, jak również osoba fizyczna. Celem ich jest w szczególności budowa mieszkań na wynajem o umiarkowanych czynszach dla osób o średnich dochodach.

Dostęp do nieruchomości z TBS jest ograniczony. W ustawie o niektórych formach popierania budownictwa zostały przedstawione dwa wymogi, jakie trzeba spełnić, aby skorzystać z wynajmu mieszkania. Pierwszym z nich jest brak posiadania tytułu prawnego do lokalu mieszkalnego w tym samym mieście. Przez tytuł prawny należy rozumieć: prawo własności lokalu lub domu, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu, jak również umowę najmu. Warunek ten dotyczy wszystkich osób, zgłoszonych do wspólnego zamieszkania w TBS. Brak wyżej wymienionych tytułów prawnych zostaje zweryfikowany w chwili podpisywania z TBS umowy najmu, a nie w chwili składania wniosku. Obowiązuje on przez cały czas trwania umowy.

Drugim wymogiem jest uzyskiwanie odpowiednich, przeciętnych, miesięcznych dochodów. Nie mogą one przekraczać ustawowo określonego maksimum. Uzależnione są od ilości osób w gospodarstwie, jak również od średniego wynagrodzenia w danym województwie. Np. w Małopolsce wynosi ono 3 238,18 zł, a na Mazowszu - 4 253,81 zł. I tak, miesięczny dochód kandydatów na najemców mieszkania w TBS nie może przekraczać 130% średniego wynagrodzenia w danym województwie o więcej niż:

• 20% w jednoosobowym gospodarstwie domowym,

• 80% w dwuosobowym gospodarstwie domowym,

• dalsze 40% na każdą dodatkową osobę w gospodarstwie domowym o większej liczbie osób.

Dodatkowym wymogiem, z jakim trzeba się liczyć, jest wniesienie partycypacji, czyli udziału w kosztach budowy. Nie jest to mały wydatek, bo sięga niejednokrotnie 30% wartości mieszkania. Pieniądze na ten cel nie muszą pochodzić od najemcy. Może je wpłacić również pracodawca, osoba trzecia, a często nawet zdarza się, że opłatę uiszcza gmina. Ponadto dodatkowym kosztem, jaki trzeba ponieść, jest kaucja zabezpieczająca w wysokości do 10% wartości kosztu odtworzenia 1 m2 powierzchni użytkowej budynków mieszkalnych.

Niestety, aktualnie na rynku kredytów mieszkaniowych tylko bank PKO BP oferuje kredyt, którego celem może być pokrycie należności z tytułu kaucji zabezpieczającej i partycypacji w kosztach budowy. Jest on udzielany na kwotę do 50 tys. zł i maksymalnie na okres 10 lat.

Innymi sposobami na pozyskanie pieniędzy na skorzystanie z usług TBS jest wzięcie kredytu hipotecznego, zabezpieczonego na innej nieruchomości lub zwykłej pożyczki gotówkowej.

Pożyczka gotówkowa jest najprostszym, ale zarazem najdroższym sposobem realizację tego celu. W tym przypadku oprocentowanie sięga często 20% w skali roku. Natomiast kredyt hipoteczny ma stosunkowo niskie oprocentowanie, ale mało kto posiada inną nieruchomość pod zabezpieczenie.

Przykład: eśli założymy, że na pokrycie partycypacji potrzebne będzie 90 tys. zł, to raty równe na 20 lat będą kształtować się trojako. W przypadku pożyczki gotówkowej oprocentowanie wyniesie 18,00%, a miesięczna rata - 1 665,62 zł. W przypadku kredytu hipotecznego oprocentowanie wyniesie 5,9%, a miesięczna rata - 640,64 zł. Gdy zdecydujemy się na ofertę PKO BP "Własny kąt lokatorski" (max 50 tys. i najwyżej na 10 lat) oprocentowanie wyniesie 10,82%, a rata - 917,97 zł.

Należy pamiętać, że trzeba jeszcze uwzględnić kaucję zabezpieczającą. W Warszawie, dla mieszkania o powierzchni 50 m2, może ona wynieść nawet 35 tys. zł. Natomiast, gdy chcemy pozyskać mieszkanie z TBS-u z rynku wtórnego, często zbywcy ustalają cenę odstępnego w wysokości nawet 100 tys. zł.

Biorąc pod uwagę powyższe wymagania, należy zastanowić się, czy ulokowanie ok. 220 tys. zł w mieszkaniu, które nie jest nasze, jest rozsądnym rozwiązaniem. Dla porównania, ratę 1 600 zł w kredycie „Rodzina na Swoim” zapłacimy od kwoty 450 000 zł. Za taka cenę bez problemu można znaleźć mieszkanie w Warszawie o powierzchni 50 m2.