Przy wyborze kredytu na ogół sugerujemy się najbardziej widocznymi kosztami: oprocentowaniem i prowizją. W praktyce zdarza się, że większym od prowizji kosztem są ubezpieczenia, których banki z reguły nie eksponują w ofertach.

Przy kredytach mieszkaniowych kredytobiorca spotyka się z wieloma rodzajami ubezpieczeń, które możemy podzielić na ubezpieczenia obligatoryjne oraz dodatkowe.

Ubezpieczenia obligatoryjne

Do standardowych rodzajów ubezpieczeń pierwszej kategorii należą:

• ubezpieczenie pomostowe - obowiązujące do momentu uzyskania wpisu hipoteki banku do Księgi Wieczystej kredytowanej nieruchomości. Składka ubezpieczenia pomostowego wyrażona jest przeważnie w postaci dodatkowej marży z reguły od 0,5% do 2%.

• ubezpieczenie brakującego wkładu własnego – rekomendacja S(II) nakłada obowiązek ubezpieczenia brakującego wkładu własnego, jeżeli kredytobiorca nie dysponuje wkładem własnym w wysokości co najmniej 20% przy kredytach walutowych oraz 10% w przypadku kredytów w PLN. Składka na to ubezpieczenie liczona jest przeważnie jako procent od różnicy pomiędzy wkładem własnym wymaganym a posiadanym. Ubezpieczenie płacone jest do momentu nadpłacenia kapitału stanowiącego brakujący wkład własny. Przy wyborze oferty kredytu należy zwrócić uwagę, czy składka na ubezpieczenie jest pobierana jednorazowo, czy regularnie, np. co 3 lub 5 lat. Niezależnie od opcji należy śledzić poziom kapitału kredytu, aby w momencie przekroczenia danego progu LTV niezwłocznie poinformować bank i zażądać zaprzestania pobierania opłaty lub nawet zwrotu części poniesionych środków.

Przykład: Zaciągamy kredyt w PLN na 300 tys. zł bez wkładu własnego (LTV=100%). Bank pobierze opłatę za ubezpieczenie brakującego wkładu własnego w wysokości np. 3,5% za 5 lat ubezpieczenia z góry. Opłata 3,5% dotyczy 10% kwoty kredytu, ponieważ właśnie taki poziom ustaliła Komisja Nadzoru Finansowego. Koszt ubezpieczenia niskiego wkładu własnego wyniesie więc:
300 tys. x 10% x 3,5% = 1050 zł

• ubezpieczenie nieruchomości – banki zabezpieczając się na nieruchomości wymagają, by była ona ubezpieczona od ognia i innych zdarzeń losowych. Kredytobiorca musi dokonać cesji polisy ubezpieczeniowej na rzecz banku, aby to bank w razie nieszczęścia otrzymał odszkodowanie. Przeważnie instytucje pozostawiają kredytobiorcy możliwość wyboru ubezpieczyciela, co niejednokrotnie jest tańsze niż wybór Towarzystwa współpracującego z bankiem. Należy pamiętać, że ubezpieczenie od ognia i innych zdarzeń losowych nie obejmuje swoim zakresem ruchomości stanowiących wyposażenie mieszkania.

Ubezpieczenia dodatkowe

W ramach cross-sellingu, czyli sprzedaży produktów pobocznych przy okazji zakupu produktu głównego, banki często oferują różnorodne ubezpieczenia dodatkowe. Wśród nich można wymienić m.in.: ubezpieczenie na życie i ubezpieczenie do ryzyka utraty pracy. Decydując się na dodatkowe produkty sprzedawane w pakiecie z kredytem, warto przeanalizować nie tylko ich opłacalność (zazwyczaj zastosowanie ubezpieczenie na życie zastępuje prowizję), ale także ich przydatność (spod ubezpieczenia od utraty pracy wyjęte są często zwolnienia za porozumieniem stron i o charakterze dyscyplinarnym, co pokrywa prawie 90% rynkowych przypadków).

Standardowo można przyjąć, że obecna tendencja na rynku kieruje oferty kredytowe bardziej w stronę ubezpieczeń jako alternatywy do prowizji, niż rzeczywistych korzyści synergii bankowości z ubezpieczeniami. Wybierając kredyt należy więc zwrócić uwagę, czy mamy do czynienia z ubezpieczeniem obligatoryjnym, czy fakultatywnym i od tych drugich trzymać się jak najdalej.