Często przy doborze właściwej oferty kredytowej sugerujemy się wyłącznie kosztami związanymi bezpośrednio z oprocentowaniem i wysokością miesięcznych rat. Jednakże, w praktyce, nawet około 10 % wartości kwoty kredytu stanowią tzw. koszty okołokredytowe, które niejednokrotnie musimy ponieść przed otrzymaniem pieniędzy z banku. Wiele banków oferuje możliwość ich refinansowania lub doliczenia do kwoty kredytu, więc najlepiej, gdy są one uwzględnione jeszcze przed złożeniem wniosku o kredyt. Warto zaznaczyć, iż koszty okołokredytowe są często pomijane w ofertach i reklamach banków, co powoduje, iż dowiadujemy się o nich dopiero podczas obsługi kredytu. Aby tego uniknąć należy przed podjęciem tak ważnej decyzji dopytać o wszelkie możliwe opłaty dodatkowe, jakie będziemy musieli ponieść zarówno przed uruchomieniem kredytu, jak i podczas jego spłaty.

Koszty okołokredytowe związane z uzyskaniem kredytu na zakup nieruchomości można podzielić na koszty bankowe związane z opłatami, które należy uiścić na rzecz banku oraz koszty pozabankowe.

Do opłat pozabankowych możemy w pierwszej kolejności zaliczyć:

• podatek od czynności cywilno-prawnych
• koszty ustanowienia hipoteki
• taksy notarialne
• ewentualne prowizje dla agencji nieruchomości.

Zobowiązanie podatkowe w przypadku podatku od czynności cywilno-prawnych powstaje z chwilą dokonania transakcji, czyli w praktyce podczas podpisywania umowy u notariusza. Płatnikiem jest notariusz, który odprowadza do Urzędu Skarbowego 2% wartości przedmiotu transakcji. Należy pamiętać, iż notariusz pobierze za swoją usługę taksę notarialną w wysokości ok. 2-3 tys. zł przy wartości nieruchomości do 400 tys.

Jeśli chodzi o koszt ustanowienia hipoteki zależy on od jej rodzaju. Wyróżnia się hipotekę zwykłą, określającą kwotę zobowiązań, która jest dokładnie wyliczona i obejmuje kwotę kredytu wraz z odsetkami oraz ewentualne koszty egzekucji – jej koszt wynosi 0,1 % wartości zabezpieczenia. Natomiast hipoteka kaucyjna określa górną granicę kwoty zobowiązania, jaka może być wynikiem zawartej umowy kredytu hipotecznego. Jest ona ustanawiana w sytuacji, gdy w dniu ustalania zabezpieczenia nie można dokładnie określić jej wartości. Przykładem tego może być hipoteka zabezpieczająca kredyt w walucie obcej, (np. CHF) kiedy przyszły kurs waluty jest nieznany. Hipoteka kaucyjna to również narzędzie dla banku, który chce się zabezpieczyć przed dodatkowymi, nieprzewidzianymi kosztami i ustanawia w związku z tym odpowiednio wyższe zabezpieczenie – koszt tej hipoteki to stała opłata w wysokości 19 zł. Należy pamiętać, iż hipotekę można ustanowić dopiero po podpisaniu umowy kredytowej. W tym celu wraz z umową należy złożyć odpowiedni wniosek do Wydziału Ksiąg Wieczystych właściwego Sądu. Sąd pobiera opłatę w wysokości 200 zł. Można tę czynność zlecić również notariuszowi, co również wiąże się z dodatkowymi kosztami w granicach kilkuset złotych. Do czasu uprawomocnienia się wpisu hipoteki w księdze wieczystej banki często wymagają dodatkowego zabezpieczenia, które zostanie omówione w dalszej części.

Przy kalkulowaniu dodatkowych kosztów należy również uwzględnić ewentualną prowizję dla agencji nieruchomości w wysokości około 2,5 % wartości nieruchomości, opłaty za odpisy aktów notarialnych, wyciągów z ksiąg wieczystych (ok. 60 zł). Gdy planujemy uzyskanie kredytu na zakup nieruchomości należy pamiętać o powyższych opłatach, jako, że nie zawsze są uwzględniane przy określaniu ostatecznej kwoty kredytu i niejednokrotnie będziemy zmuszeni do sfinansowania ich z własnych środków. Może być to uciążliwe w przypadku osób, które nie dysponują własnymi oszczędnościami i są zmuszeni zaciągnąć kredyt bez udziału środków własnych. Warto wtedy sprawdzić, czy bank ma w ofercie włączenie kosztów okołokredytowych do kwoty kredytu. Jeżeli tak, nie poniesiemy często wysokich kosztów w chwili obecnej, ponieważ zostaną one doliczone do kredytu głównego.

Innym ważnym elementem kosztów okołokredytowych niezwiązanych bezpośrednio z oprocentowaniem są prowizję i opłaty bankowe. W znaczny sposób wpływają one na koszt kredytu, co sprawia, że powinny być brane pod uwagę w sposób szczególnie wnikliwy i uważny. Różnicą w stosunku do opłat urzędowych jest ich zróżnicowane oraz wysokość, która może ulec zmianie podczas trwania umowy. Każdy z banków posługuje się własną Tabelą opłat i prowizji, która jest z reguły załącznikiem do naszej umowy kredytowej. Forma i treść tych załączników bywa często niewystarczająco przejrzysta i czytelna dla zwykłego klienta, co powoduje, iż podczas obsługi kredytu czeka na nas wiele przykrych i nierzadko kosztownych niespodzianek.

Zaczynając od kosztów, które musimy ponieść jeszcze przed uzyskaniem kredytu należy wspomnieć o opłacie za wystawienie promesy kredytowej, czyli przyrzeczenia banku, iż dana osoba może uzyskać kredyt w określonej wysokości. Jest to często potrzebne przy zawieraniu umów przedwstępnych u notariusza oraz, gdy mamy do czynienia z wysokimi zadatkami. Strony transakcji chcą mieć pewność, iż kupujący będzie posiadał środki, przez co nie będzie przeszkód w terminowym zawarciu umowy. Banki w zbliżonej procedurze do udzielania właściwego kredytu badają zdolność wnioskodawcy i określają kwotę, jaką może on uzyskać. Pobierają one za to opłatę w wysokości zależnej od rodzaju banku. Przykładowo w GE Money zapłacimy za to 300 zł, w mBanku 150 zł, a Kredyt Banku uzyskamy promesę bez dodatkowych kosztów.

Często banki wymagają potwierdzenia wartości zabezpieczenia naszego kredytu, na którym będzie ustanowiona hipoteka. Dokonuję się tego w postaci wyceny nieruchomości lub inspekcji dokonywanej przez bank i jest związane z dodatkowy kosztem, który musi ponieść przyszły kredytobiorca jeszcze przed otrzymaniem decyzji o uzyskaniu kredytu. Koszt wyceny nieruchomości w bankach takich jak PKO BP, Dom Bank wynosi odpowiednio 150 i 200 zł. W GE Money Banku zapłacimy od 0 do 250 zł, a w PolBanku wycena będzie darmowa.

Większość banków udzielających kredytów hipotecznych nie pobiera obecnie prowizji od rozpatrzenia wniosku kredytowego. Inaczej jednak sytuacja rysuje się w przypadku prowizji od udzielenia kredytu, która w zależności od banku i poziomu zabezpieczeń może dojść nawet do 4,5% wartości kredytu. W większości wypadków banki oferują wszelkiego rodzaju promocję mające na celu przyciągnięcie klientów poprzez zredukowanie bądź całkowite zniesienie prowizji. Należy jednak uważać na tzw. cross-selling, czyli sprzedaż łączoną kilku produktów jednocześnie. Przy cross-sellingu w momencie ubiegania się o kredyt, bank zobowiązuje nas do wykupienia również szeregu innych produktów i usług, jak karty kredytowe, czy pakiety ubezpieczeń. Prowizje, opłaty i inne koszty podstawowe, często porównywane przy wyborze kredytu, są wtedy na poziomie zerowym, co w znaczący sposób zachęca klientów, lecz nie odpowiada jednak realiom liczbowym. Spowodowane tym wrażenie niskich kosztów podstawowych zwiększa sprzedaż i pozornie uatrakcyjnia ofertę. Czyni tak wiele banków np. Mulitbank odstępuje od pobierania prowizji, ale tylko pod warunkiem przystąpienia do Pakietu Bezpiecznej Spłaty, w którym klient zobowiązany jest płacić, co 2 lata odpowiednią składkę. Podobną sytuację można również zaobserwować w przypadku Kredyt Banku, który w terminie od 17 marca b.r. do 30 czerwca b.r. odstąpił od pobierania prowizji oraz w mBanku, który wprowadził ofertę specjalną aż do 15 grudnia b.r., która pozwoli uniknąć prowizji poprzez udział w promocji miesięcznika „Ładny Dom”. Trzeba jednak zauważyć, iż w obu przypadkach banki rekompensują sobie brak prowizji wprowadzając obowiązkowe ubezpieczenia na życie lub od bezrobocia, których koszt jest zbliżony do wysokości prowizji, a jej brak jest nieustannie podkreślany w reklamach. W Dom Banku oraz GE Money Banku prowizja waha się od 0 do 4,5 % w przypadku tego pierwszego oraz 4,2 % w tym ostatnim i jest zależna od kwoty kredytu i poziomu ustanawianych zabezpieczeń. Ciekawą taktykę zastosował ING Bank Śląski, który do końca czerwca odstąpił od pobierania prowizji (przy bardzo korzystnej marży 0,5 %!), lecz w okresie poza promocyjnym kwota ta waha się od 0,9 do nawet ponad 1,5%. Należy stwierdzić, iż warto jest ograniczyć ten element kosztów szukając korzystnych ofert promocyjnych, obniżających stawkę dla określonych grup klientów lub, gdy jest taka możliwość przystąpić do negocjacji wysokości prowizji. Może być to znaczna oszczędność, przykładowo kredytując nieruchomość o wartości 400 tys. zł możemy uniknąć opłaty nawet do 18 tys. złotych (przy najwyższych prowizjach) lub korzystnie ją zmniejszyć.

Bardzo często w opłatach i prowizjach bankowych nie jest uwzględniony inny koszt, również niezwiązany z oprocentowaniem tzw. spread. Jest to różnica pomiędzy kursem kupna, a kursem sprzedaży danej waluty. W zależności od banku waha się on od 3,5% do nawet 8%. O ile kredyt mieszkaniowy wypłacany jest według ceny kupna waluty obowiązującej w banku, o tyle jego spłata będzie się odbywała po cenie jego sprzedaży. Dla klienta atrakcyjniejszy jest oczywiście mniejszy spread, ponieważ większy automatycznie podwyższa oprocentowanie, przez co kredyt staje się zwyczajnie droższy. Przykładowo mBank i Multibank posiadają obecnie spready w wysokości ok. 4,2%. Oznacza to, iż nie uwzględniając oprocentowania oraz innych opłat, zaciągając kredyt we frankach szwajcarskich w równowartości 400 tys. zł będziemy musieli zwrócić o ponad 16 tys. zł więcej niż pożyczyliśmy. Jest to jednak stosunkowo niewiele, biorąc pod uwagę fakt, iż w Getin Banku przy spreadzie wynoszącym 7,6%, nie zmieniając powyższych warunków nasza spłata podwyższy się o ponad 30 tys. zł. Warto, więc mieć świadomość, iż nawet niskie oprocentowanie kredytów walutowych może wzrosnąć, gdy weźmiemy pod uwagę ten czynnik.

Innymi opłatami, które niekiedy trzeba ponieść są również wszelkie opłaty za ubezpieczenie kredytu, wymogi posiadania polisy na życie czy ubezpieczeń od utraty pracy. Podwyższają one niewątpliwie koszt kredytu i dają większe zabezpieczenie bankom.

Jedną z nich jest obowiązkowe ubezpieczenie od niskiego wkładu własnego. Jest to opłata za podwyższone ryzyko banku z tytułu udzielenia kredytu z niskim wkładem własnym. Zgodnie z rekomendacją „S” banki powinny ustalać maksymalny poziom wskaźnika LTV (relacja wysokości kredytu do wartości nieruchomości) na poziomie 80%. Gdy poziom ten zostaje przekroczony pobierana jest, zazwyczaj jednorazowa, procentowa opłata od różnicy pomiędzy wniesionym, a wymaganym wkładem własnym. Jest to dodatkowe zabezpieczenie banku. Stawki w poszczególnych bankach są znacznie zróżnicowane. Przykładowo Kredyt Bank oraz BGŻ pobierają 3,5 % kwoty kredytu nieznajdującej pokrycia w wymaganej przez bank wartości zabezpieczenia. Jest to stosunkowo dużo, biorąc pod uwagę fakt, iż w ING Banku Śląskim zapłacimy tylko 0,7 % od tej różnicy.

Innym ubezpieczeniem jest tzw. polisa pomostowa, którą banki wymagają do czasu wpisania hipoteki do księgi wieczystej. Okres ten jest znaczący szczególnie, gdy nieruchomość jest w trakcie budowy i w związku z tym nie posiada jeszcze księgi wieczystej, przez co wpis ten jest niemożliwy. Dodatkowo od złożenia wniosku do prawomocnego ustanowienia hipoteki może minąć nawet kilka miesięcy i koszt ten może być znaczący. Jednocześnie zdarza się, że banki stosują na ten przejściowy okres podwyższone oprocentowanie kredytu (najczęściej o 1-2 proc.) lub też wymagają jeszcze innych dodatkowych zabezpieczeń (np. weksel). Istotna jest przy tym nie tylko wysokość oprocentowania, ale też sposób jego naliczania. Banki naliczają zazwyczaj opłaty na okres miesięczny lub raz na kwartał. Jest to o tyle ważne, ponieważ jeśli hipoteka zostanie ustanowiona po czterech miesiącach, w przypadku płatności kwartalnej poniesiemy stratę płacąc dwa razy za trzy miesiące z góry. Przykładowo taka sytuacja może zaistnieć w banku BGŻ, gdzie składka na ubezpieczenie spłaty kredytu do czasu ustanowienia hipoteki wynosi 0,215% ubezpieczanej kwoty kredytu płatnej za okres 3 miesięcy.

Niewątpliwie dodatkowo obciążą nas koszty obowiązkowego ubezpieczenia nieruchomości i coraz częściej wymaganego ubezpieczenia na życie. Ubezpieczenia nieruchomości wymaga obecnie każdy bank, a jego wysokość zależy od rodzaju Towarzystwa Ubezpieczeniowego, w którym wykupimy polisę. Jej koszt nie przekracza w skali roku 0,01% wartości nieruchomości, przy czym, gdy ubezpieczenie wykupimy w banku, koszt ten zostanie rozłożony na 12 miesięcy i doliczony do poszczególnych rat. Inaczej dzieje się w przypadku ubezpieczeń na życie. Opłaty są tu bardziej zróżnicowane, zależą bowiem od ubezpieczyciela, wieku klienta oraz sumy ubezpieczeniowej. Banki często wymagają zawarcia umowy ubezpieczenia w banku, narzucając z góry wysokość składki i sumy ubezpieczenia, zwiększając tym samym realny koszt kredytu.

Z reguły podejmując decyzję o zaciągnięciu kredytu określamy jego kwotę na początku. Nie zawsze jest jednak możliwe precyzyjne wyliczenie tej kwoty i niekiedy już po uzyskaniu kredytu pojawia się potrzeba jego podwyższenia. Często potrzebujemy dodatkowych środków na remont, wyposażenie, czy nawet dokończenie budowy nieruchomości. Jest to przeważnie możliwe w ramach już istniejącej umowy kredytowej, jednak wiąże się z dodatkowymi kosztami. W GE Money Banku zapłacimy za takie podwyższenie opłatę stałą w wysokości 300 zł. Inne banki takie jak mBank czy Dom Bank pobierają opłatę procentową w stosunku do kwoty podwyższenia i kształtuje się ona w pierwszym przypadku od 0 do 3 % natomiast w drugim przypadku w granicach 0,5% do 4,5% kwoty podwyższenia.

Banki również pobierają opłatę za prolongowanie kredytu, czyli wydłużenie jego okresu spłaty. Jest to możliwe, gdy umowa tak stanowi, ale jest oczywiście obarczone pewnymi kosztami. Opłata średnio wynosi do kilku procent od sumy pozostającej do spłacenia. W mBanku wynosi tylko 0,5% od prolongowanej kwoty, natomiast w GE Money i Dom Banku dwukrotnie więcej. Często banki traktują prolongatę jako aneks do umowy i zmianę jej warunków na wniosek klienta, co również wymaga wniesienia przewidzianej stałej opłaty. Aneksowanie to koszt rzędu 50 - 200 zł. Najtaniej można zmienić warunki umowy w PolBanku, który przewiduje 50 zł za taką operację, co odróżnia go od Dom Banku, gdzie kwota ta wynosi 400 zł. W innych bankach kwota ta uzależniona jest od stopnia i charakteru zmian. Przykładowo w mBanku kształtuje się na poziomie od 50 do 150 zł.

Niektóre banki przewidują możliwość wcześniejszej spłaty kredytu. Jest ona często powiązana z prowizją i nie zawsze jest opłacalna. PKO BP różnicuje wysokość prowizji od rodzaju oprocentowania, jakie posiadamy. Przy zmiennym oprocentowaniu jej wysokość wynosi 1,5%, natomiast przy stałym oprocentowaniu 2% kwoty kredytu. W obu przypadkach jednak ta opłata nie może być niższa niż 200zł. Kredyt Bank i PolBank kwotę tę ustalają na poziomie 1% wartości kredytu. Bank BGŻ przewiduje rekompensatę od przedterminowo spłaconej kwoty kredytu w wysokości 1%, jednak jest ona tylko pobierana w okresie 5 lat od podpisania umowy.

Odpowiedzią banków na ryzyko walutowe stała się możliwość zmiany waluty kredytu podczas jego obsługi. Jest ona często ograniczona ilościowo. Trzeba pamiętać, iż decyzja taka powinna być podjęta w odpowiednim momencie przy uwzględnieniu wszystkich okoliczności i powinna być niewątpliwie reakcją na zmiany oprocentowania kredytów w poszczególnych walutach. Operacja taka, jako, że w dużym stopniu zmienia dotychczasową umowę kredytową, obarczona jest pewnymi kosztami. Koszt przewalutowania pobierany jest w procentowej wielkości od kwoty aktualnego zadłużenia, czyli kwoty kredytu pozostałego po przewalutowaniu. Należy dodać, iż nie wszystkie banki przewidują taką opłatę np. PolBank odstępuje od takiej prowizji czyniąc przewalutowanie darmowym. PKO BP ustanawia prowizję w wysokości 0,8%, a Dom Bank 2,5%. Mimo tych opłat często przewalutowanie jest nieuniknione i umożliwia uniknięcie jeszcze większych kosztów.

Wśród technicznych opłat, które musimy ponieść na rzecz banku podczas bieżącej obsługi kredytu znaleźć się również mogą opłaty za m.in.:

• zmianę oprocentowania na wniosek kredytobiorcy
• zmianę terminu spłaty rat
• sporządzenie historii spłaty kredytu
• sporządzenie duplikatu zezwolenia na wykreślenie hipoteki
• sporządzenie kopii dokumentów na rzecz kredytobiorcy
• zmianę harmonogramu spłaty kredytu
• wezwanie do zapłaty
• wysyłkę monitu / upomnienia
• inne czynności na wniosek kredytobiorcy