27 października 2014
Kto nie ryzykuje, ten nie wygrywa. Zachęceni niskimi stopami procentowymi, postanawiamy zainwestować pieniądze banku i zakupić mieszkanie pod wynajem.
Trzeba mieć jednak świadomość, że cała inwestycja szybko może okazać się obciążającym problemem. O czym zatem powinien wiedzieć inwestor?
Na temat barier stających na drodze osób, które chcą zainwestować w mieszkanie oraz o sposobach na to, aby inwestycja ta przynosiła satysfakcjonującą stopę zwrotu mówi ekspert Salomon Finance, Romuald Pilitowski, którego fragmenty wypowiedzi znalazły się w artykule „Ryzykanci nie boją się kredytu”, opublikowanym na łamach Dziennika „PARKIET” dn. 27.10.2014.,/p>
Czy warto inwestować w nieruchomości finansowane kredytem? Jakie są plusy? Minusy? Zagrożenia?
Zakup nieruchomości jako inwestycji długoterminowej ma kilka zalet. Pierwszą jest możliwość uzyskania pasywnego przychodu: kupiona nieruchomość przynosi stałe wpływy, a zaangażowanie wynajmującego jest ograniczone. Wynajmowane mieszkanie przy odpowiedniej selekcji najemcy pozwala pokryć koszty obsługi kredytu z przychodów z najmu. Ponadto w dłuższej perspektywie czasowej znaczna część nieruchomości zyskuje na wartości, dlatego ewentualna sprzedaż, nawet przy uwzględnieniu inflacji, powinna być zyskowna. Poza tym mieszkanie kupione jako inwestycja daje możliwość uzyskania dodatkowego zabezpieczenia finansowego w okresie emerytalnym.
Największym zagrożeniem dla inwestorów jest jednak niewielki margines bezpieczeństwa tej inwestycji. Margines bezpieczeństwa jest w tym przypadku rozumiany jako różnica pomiędzy przychodami z najmu oraz kosztami związanymi z inwestycją. Dotyczy to szczególnie kupujących, którzy nie mają umiejętności czy doświadczenia w wyborze nieruchomości inwestycyjnych.
Dla wielu osób, które skłonne byłyby zainwestować w mieszkanie, barierą są znaczne koszty początkowe. W szczególności są to koszty notarialne oraz około-kredytowe, a na rynku wtórnym także podatek od czynności cywilno-prawnych. Ponadto wymagane jest zaangażowanie środków własnych. Do końca tego roku minimalny wkład własny wynosi 5% wartości nieruchomości, zaś od początku 2015 roku – 10%.
Jeśli kupujący dokona nietrafnego wyboru nieruchomości, to może mieć problem z jej sprzedażą i wyjściem z takiej inwestycji. Płynność nieruchomości jest bowiem z natury rzeczy niska. Ponadto dokonanie inwestycji w mieszkanie obniża zdolność kredytową na przyszłość.
Spośród głównych zagrożeń najważniejszymi są nieodpowiedni wybór nieruchomości i w związku z tym trudności z jej wynajęciem. Ponadto nieumiejętna selekcja wynajmujących może spowodować problemy z terminowymi płatnościami czynszu. Trzeba też pamiętać, że oprocentowanie kredytu hipotecznego jest oparte na zmiennym oprocentowaniu. W przypadku wzrostu stóp procentowych może okazać się, że wynajem przestał być opłacalny. Aktualnie stopy procentowe są na historycznie najniższym poziomie, tak więc aktualna wysokość rat nie jest odpowiednim punktem odniesienia.
Podstawowym warunkiem, aby inwestycja przynosiła satysfakcjonującą stopę zwrotu jest zakup stosownej nieruchomości o odpowiedniej wartości w korzystnej cenie. Okazje inwestycyjne na rynku nieruchomości nie zdarzają się zbyt często, jeśli już są – to wymagają zdecydowanego działania. Nie każdy jest na to finansowo i mentalnie przygotowany.
Podsumowując trzeba również pamiętać, że inwestycja w nieruchomości nie przynosi zysków od razu – to inwestycja dla cierpliwych. Jeśli koszty początkowe inwestycji będą znaczne, będą zwracały się przez długie lata.