Spośród zmiennych makroekonomicznym mających kluczowe znaczenie dla sytuacji na rynku nieruchomości oraz kształtowania się cen wymienić należy m. in. Produkt Krajowy Brutto, inflację, poziom stóp procentowych, tempo wzrostu gospodarczego czy stopę bezrobocia. Dobra sytuacja gospodarcza kraju bądź regionu, prowadzi bowiem do poprawy warunków życia, umożliwia akumulowanie oszczędności, daje poczucie stabilności, i podstawy do optymistycznych oczekiwań. Polepszający status finansowy, powoduje wzrost aspiracji i wymagań także w odniesieniu do warunków mieszkaniowych. Rynek pracy z jednej strony jest bardzo istotnym elementem wpływającym na podaż na rynku nieruchomości, w której siła robocza odgrywa istotną rolę. Z drugiej strony, sytuacja na rynku pracy ma decydujące znaczenie dla sytuacji finansowej potencjalnych nabywców.

Specyfiką rynku nieruchomości jest długoterminowość, zarówno procesu inwestycyjnego (długotrwałe procesy budowlane) jak i inwestycji po stronie popytu. Zakup mieszkania czy domu wiąże się bardzo często z koniecznością zaciągnięcia kredytu na bardzo długi okres. By więc podjąć decyzję, której konsekwencje będą odczuwalne prze kilkanaście bądź kilkadziesiąt lat, konieczne jest poczucie stabilności i bezpieczeństwa finansowego. W obliczu, groźby utraty pracy, zmniejszenia dochodu czy pogorszenia warunków kredytowania (w tym względzie istotną rolę odgrywa inflacja oraz bezpośrednio z nią powiązany poziom stóp procentowych), gospodarstwa domowe są mniej skłonne do zakupów nieruchomości.

Uwidacznia się w tym względzie także ogromna rola oczekiwań. Te z kolei kształtowane są w dużej mierze przez media, opinie specjalistów z danej dziedziny, a nierzadko także przez opinie sąsiadów itp. Przewidywania zwłaszcza jeżeli mają charakter masowy, prowadzić mogą do efektu samospełniającej się przepowiedni. Dla przykładu, przeświadczenie o tym, że niebawem z jakiegoś powodu znacznie wzrosną ceny nieruchomości, prowadzi do wzmożonej aktywności na rynku. Zwiększony w ten sposób popyt może samoistnie doprowadzić do wzrostu cen, nawet większego niż by to miało miejsce bez dostosowawczej reakcji podmiotów na przeczuwane zmiany. Psychologiczne aspekty, utrudniają prognozowanie. Wiele osób ma przeświadczenie o unikalności swojej strategii. Niestety, najczęściej nie w tym osamotnieni i z próby pójścia pod prąd powstają masowe zachowania.

Czynniki demograficzne odgrywają kluczową rolę dla wielkości popytu. Wielkość populacji determinuje zapotrzebowanie na nieruchomości mieszkalne. Ogromne znaczenie ma ilość nowych gospodarstw domowych i ich wielkość, czy zmieniający się model rodziny. Z jednej strony obserwować można malejący przyrost naturalny, zawieranie małżeństw w coraz późniejszym wieku (edukacja, kariera, chęć zapewnienia rodzinie odpowiedniego standardu życia). Z drugiej zaś rosną, ze względu na polepszającą się sytuację finansową, aspiracje mieszkaniowe Polaków. Młodzi ludzie chcą się jak najszybciej usamodzielnić. Częściej także rodzice mogą sobie pozwolić na kupno mieszkania dla dziecka np. w trakcie studiów, łącząc przez okres studiów dwa cele: lokum dla dziecka (w obliczu drogiego wynajmu i ograniczonego dostępu do akademików, bądź w obawie przed niesprzyjającymi nauce warunkami w domach studenckich) oraz wynajem (odstępne płacone przez współlokatorów pozwala spłacać całość bądź znaczną część raty kredytu mieszkaniowego. Ponadto dorosłe życie rozpoczynają roczniki wyżu demograficznego. Prognozy demograficzne determinują także opłacalność długoterminowych inwestycji w sektorze budownictwa.

Rozmieszczenie ludności, koncentracja i gęstość zaludnienia także przekładają się na wielkość popytu w danym rejonie/determinują strukturę geograficzną zarówno popytu jak i podążającej za nim podaży. Wzmagają to migracje zewnętrzne i wewnętrzne. Masowe migracje zagranicę osłabiają popyt, a także zmniejszają zasoby siły roboczej. Migracje wewnętrzne typu miasto - wieś, aglomeracja-przedmieścia, także istotnie kształtują rynek nieruchomości. Rynek pracy z jednej strony jest bardzo istotnym elementem wpływającym na podaż w branży nieruchomości, w której siła robocza odgrywa istotną rolę. Z drugiej strony, sytuacja na rynku pracy ma decydujące znaczenie dla sytuacji finansowej potencjalnych nabywców. Nie bez znaczenia są migracje na tle zawodowym.

Popyt i podaż w oczywisty sposób zależą od istniejących zasobów mieszkalnych. Niedobory mieszkań, czy ich niskie standardy, wzmagają popyt oraz dają solidne podstawy do zwiększania podaży na rynku pierwotnym (nadwyżka popytu zapewnia zbyt i korzystne dla sprzedawców ceny).

Do kreacji podaży nie wystarczy jednak samo przekonanie o niezaspokojonym popycie. Konieczna jest bowiem inwestycja - w przypadku branży budowlanej - ogromna inwestycja. Istotnym ograniczeniem są zasoby gruntów i ich ceny. Na koszt inwestycji bezpośrednio wpływają ceny materiałów budowlanych, siły roboczej, a o szansach zrealizowania projektu przesądzić może dostęp do źródeł finansowania. Dostępność zasobów powiązana jest z kolei z regulacjami prawnymi oraz administracyjnymi. Bariery administracyjne stanowią w Polsce poważną barierę. Niedostateczny poziom zagospodarowania przestrzennego gruntów wiąże się często z koniecznością przebrnięcia przez długie i żmudne procedury lub zmianą planów dotyczących lokalizacji inwestycji. Aspekty demograficzne także mają odgrywają istotną rolę jeśli chodzi o dostęp do zasobów (emigracja specjalistów, niedobór rąk do pracy, tania siła robocza itp.).

Dostęp do źródeł finansowania jest niezwykle istotny także po stronie popytu. Jak zostanie później pokazane, warunki kredytowania stanowią bardzo ważną determinantę popytu na nieruchomości mieszkalne.

Kolejną dziedziną niezmiernie istotną dla rynku nieruchomości jest otoczenie legislacyjne. Szczególnie ważne są postanowienia podatkowe, regulacje dotyczące zagospodarowania przestrzennego, prawo bankowe, dotacje, subwencje, programy rządowe itp.

Motywy inwestycyjne także mają istotny wpływ na popyt. Dużą rolę odgrywa zarówno popyt inwestycyjny krótkoterminowy (zakup z zamiarem odsprzedania po kilkunastu miesiącach, albo zakup jeszcze w fazie budowy by odsprzedać już po oddaniu do użytku) jak i długoterminowy (na wynajem). Silne wpływy ma ten czynnik oczywiście w okresie gdy przewidywany jest wzrost cen. Aktywni są tu także inwestorzy zagraniczni.

Rynek nieruchomości jest bardzo wrażliwy na wszelkiego rodzaju zawirowania. Duży wpływ mają nawet czynniki pogodowe determinujące poziom postępów prac budowlanych, Ostatnie miesiące pokazały jak ogromne znaczenie dla tego rynku nieruchomości ma sytuacja sektora finansowego.

Poniższy wykres przedstawia ceny ofertowe za metr kwadratowy powierzchni mieszkalnej w największych miastach Polski w latach 2000-2007. Jak widać, od roku 2004, zaobserwować można wyraźne tendencje wzrostowe.

Źródło: opracowanie własne na podstawie REAS Consulting i redNET Consulting.

Mimo różnic pomiędzy poszczególnymi miastami, w każdej aglomeracji w badanym okresie pięły się ku górze. Początkowo powoli by zdecydowanie przyspieszyć w latach 2004-2007.

Warszawa jest z oczywistych względów największym i najważniejszym rynkiem nieruchomości w Polsce. Jako stolica jest centrum politycznym, ekonomicznym i intelektualnym kraju. Ma najwyższy poziom PKB i zagranicznych inwestycji bezpośrednich na mieszkańca. Miasto to ma także największy potencjał demograficzny. Poza oficjalnymi mieszkańcami Warszawy, jej populacja jest silnie zasilana przez studentów, jako że Warszawa jest także największym w Polsce ośrodkiem edukacji. Jest ona ponadto bardzo atrakcyjnym celem migracji zarobkowej. Oferuje bowiem dobre perspektywy zawodowe, najłatwiej jest znaleźć pracę (najniższe w kraju bezrobocie) oraz daje lepsze możliwości zarobkowe.

Skoncentrowany jest tam zatem ogromny popyt na lokale mieszkalne. Wszystkie te czynniki sprawiają, że warszawski rynek nieruchomości rozwija się w najbardziej dynamicznie. Warszawa charakteryzuje się najwyższym poziomem przeciętnych cen nieruchomości. Jest to związane z wieloma czynnikami. Pryz większych zarobkach oferowanych przez stolicę, ceny większości dóbr są wyższe niż w innych lokalizacjach. Ponadto, ceny dyskontują lokalizacyjne zalety stolicy. Średnie poziomy cen mogą być także zawyżane ze względu na odmienną strukturę nieruchomości w ofercie. W Warszawie jest zdecydowanie największy w Polsce rynek nieruchomości luksusowych. Ich udział z roku na rok wzrastał istotnie wpływając na kalkulacje przeciętnych cen.

W Poznaniu dynamika cen była znacząco niższa niż w pozostałych głównych miastach Polski. Znaczny skok cenowy zaobserwować można w 2007 roku. W znacznej mierze przyczyniło się do tego pojawienie się w ofercie projektu Warta Apartments, w ramach którego mieszkania miały niespotykany dotąd w Poznaniu poziom cen. (15-16 tys. /m2). Wpłynęło to istotnie na średnie wskaźniki cen. Kolejne luksusowe projekty sprawiły, że wysokie ceny utrzymywały się przez cały 2007 rok. Poniższe wykresy przedstawiają kształtowanie się cen na rynku nieruchomości w Poznaniu, w rozbiciu na rynek pierwotny i wtórny mieszkań oraz domów jednorodzinnych.

Źródło: http://www.nieruchomista.pl

Źródło: http://www.nieruchomista.pl

Na specyfikę rynku w Trójmieście duży wpływ mają warunki makroekonomiczne, zwłaszcza związane z zatrudnieniem. Od połowy 2007 odnotowuje się w Trójmieście spadek popytu na mieszkania. Jest to związane nie tylko z coraz trudniejszymi warunkami kredytowania ale także z niepewnością na lokalnym rynku pracy (stocznie oraz liczne podmioty z nimi powiązane). Dotychczas, aglomeracja mogła poszczycić się wysokim poziomem płac i jedną z najniższych w kraju stóp bezrobocia.

Relatywnie duża podaż (deweloperzy powoli dostosowują się do zmniejszającego się popytu, jednak nadal liczba ofert jest duża) przy ograniczonym popycie skutkuje obniżkami cen. W skali roku końcówka 2008 roku przyniosła 14% spadek cen (jest to największy spadek wśród analizowanych aglomeracji).

Na rynku wrocławskim także istotne znaczenie dla kształtowania cen mają duże i drogie projekty takie jak Sky Tower LC Corp., który wywołał spore fluktuacje cen (projekty o tak dużej wartości mają bardzo dużą wagę dla przeciętnego obrazu rynku), jako że parametry tego projektu zmieniały się z kwartału na kwartał - zredukowano zarówno liczę mieszkań (przekwalifikowanie powierzchni na cele biurowe) jak i cenę metra kwadratowego.

Według GUS, ceny kształtowały się zupełnie inaczej, co przedstawione zostało na poniższym wykresie. Pomimo podobnego kierunku zmian, uderzające są gigantyczne różnice w cenach w ostatnich kilku latach. Rozbieżności te są wynikiem stosowania odmiennych definicji wskaźników. Dane GUS odnoszą się bardziej do kosztów budowy niż do realnych cen ofertowych. Statystyki te zupełnie nie przystają więc do sytuacji rynkowej z jaką musieli zmierzyć się nabywcy nieruchomości w ostatnich latach.

Źródło: http://mekk.waw.pl/mk/mieszkanie/mieszkanie_premia_tabela

W Polsce ciągle mamy sytuację niedoboru mieszkań. Stąd też by znaleźć przyczyny gwałtownych wzrostów cen, warto prześledzić jak kształtowała się w tym okresie podaż. Wykres przedstawia ilość mieszkań oddanych do użytku w poszczególnych latach, z podziałem na rodzaj inwestora.

Wykres. Mieszkania oddane do użytku w Polsce w latach 1992-2007 w zależności od kategorii inwestora (w tysiącach) Źródło: Rynek mieszkaniowy w Polsce. Jesień 2008, Reas

Jak pokazuje wykres, rok 1992 może pochlubić się bardzo dobrym wynikiem jeżeli chodzi o liczbę oddanych do użytku mieszkań. Analizując ich strukturę, widać że ogromną przewagę miały wówczas mieszkania spółdzielcze. Na lata 91/92 przypadało bowiem zakończenie przedsięwzięć realizowanych przez spółdzielnie mieszkaniowe. Kolejne lata aż do roku 1996 przyniosły znaczne obniżenie liczby nowych mieszkań na skutek zmniejszenia aktywności spółdzielni (poziom inwestycji indywidualnych kształtował się na zbliżonym poziomie w tym okresie). Od roku 96 można zauważyć trend wzrostowy. Pewne anomalie pojawiły się w roku 2001 oraz w 2003. Były one skutkiem zmian prawnych. Odzwierciedla to jak wielkie znaczenie dla tej branży ma otoczenie legislacyjne.

Rok 2001 był ostatnim, w którym obowiązywała zerowa stawka VAT przy sprzedaży nowych mieszkań stąd wzmożona aktywność i skłonność do przyspieszania inwestycji by móc skorzystać ze starych zasad. Przesunięcia te sprawiły, że wynik w roku 2002 był nieco poniżej trendu. Ponadprzeciętna ilość nowych lokali w 2003 roku to skutek nowelizacji Prawa Budowlanego (obowiązkowe i płatne kontrole po zakończeniu budowy). Odpowiedzialne za to były głównie indywidualne podmioty budujące systemem gospodarczym. Ponadto można zauważyć malejące znaczenie spółdzielni. W badanym okresie, widać także rosnący udział segmentu deweloperskiego (mieszkania na sprzedaż i wynajem) oraz inwestycji indywidualnych.

Wzrostowe trendy w ogólnej liczbie nowych mieszkań nie tłumaczą jednak sytuacji cenowej. Wzrastająca podaż powinna bowiem wpływać na spadki cen. Anomalie z roku 2001 i 2003 także nie znalazły bezpośredniego, wyraźnego przełożenia na ceny. Powodem jest fakt, że także popyt sukcesywnie wzrastał w analizowanym okresie, co niwelowało potencjalne możliwości spadków cen. Ponadto, dla cen nieruchomości dużo większe znaczenie ma podaż na rynku pierwotnym, na którym rok 2003 nie zapisał się szczególnymi osiągnięciami pod względem mieszkań oddanych do użytku. Widać to na wykresie nie uwzględniającym budów systemem gospodarczym.

Wykres: Mieszkania na sprzedaż i wynajem oraz spółdzielcze oddane w najbardziej aktywnych aglomeracjach Polski (w tysiącach) w latach 1997-2007. Źródło: Rynek mieszkaniowy w Polsce. Jesień 2008, Reas

Ciekawe jest też porównanie dla tego okresu mieszkań oddanych do użytku na rynku pierwotnym w przeliczeniu na 1000 mieszkańców, co przedstawia poniższy wykres.

2002 rok przyniósł stabilizację cen i początek powolnej drogi ku górze. Było to efektem poprawiającej się sytuacji gospodarczej i obniżenia stóp procentowych. Ludzie wyciągali swoje oszczędności z banków i lokowali je w mieszkaniach, które później będą mogłyby być sprzedane z zyskiem. Można też było zauważyć dwa trendy. Taniały jeszcze mieszkania w starym budownictwie, zwłaszcza w blokach z wielkiej pływy, a z drugiej strony ceny nowch mieszkań szły już pewniejszym krokiem w górę.

W roku 2003, rynek mieszkaniowy przyspieszył. Można było zaobserwować istotny wzrost popytu na mieszkania. Bardzo ważnym czynnikiem była w tym względzie rosnąca dostępność kredytów mieszkaniowych. Oprocentowanie kredytów złotowych w przeciągu 2 lat spadło z blisko 20% do przeciętnie 7-8% w skali roku. Możliwość zaciągnięcia kredytów w walutach obcych, co mimo ryzyka wiązało się z jeszcze niższym oprocentowaniem, dodatkowo wzmocniła ten efekt.

Przełom lat 2003/2004, przyniósł dodatkowe zawirowania związane z akcesją Polski do Unii Europejskiej. Powszechne przekonanie o tym, że po wejściu do Umii ceny będą gwałtownie wzrastać, silnie zmobilizowało popyt oraz zachęciło sprzedających do windowania cen. Powstał w ten sposób efekt samospełniającej się przepowiedni. Wkrótce ceny wróciły do poprzedniego poziomu.

Okres 2004-2006/7 charakteryzował się na rynku nieruchomości niekwestionowanym wzrostem cen. Trend wzrostowy wzmagała relatywnie niska podaż mieszkań w stosuku do szybko rosnącego efektywnego popytu. Sytuacja taka spowodowana była m. i. przez czynniki demograficzno-makroekonomiczne, regulacyjne i oszczędnościowo-spekulacyjne. Spadek bezrobocia, i wchodzenie w dorosłe życie roczników z wyżu demograficznego, wzmagały popyt. Dodatkowo, niskie stopy procentowe w kraju i za granica sprzyjają kredytom mieszkaniowym. Łatwiejszy był też dostęp do kredytów. W Polsce, od 2003 roku sektor bankowy jest silnie skoncentrowany na finansowaniu rynku nieruchomości mieszkaniowych. Duża jest korelacja pomiędzy zmianami cen na rynku mieszkaniowym, a wypłatami kredytów mieszkaniowych. Dowodzi to, iż dostęp do źródeł finansowania może stanowić jeden z najważniejszych czynników warunkujących kondycję rynku nieruchomości. Do rozwoju akcji kredytowej przyczyniła się też rosnąca świadomość kredytobiorców odnośnie możliwości jakie daje konkurencja między bankami (refinansowanie, możliwość przewalutowania itp.) Sprzyja temu upraszczanie procedur wpisu do hipoteki, obniżanie sądowych kosztów, oraz inne ulepszenia. Nie bez znaczenia było też systematyczne podnoszenie statusu materialnego i wiara w kontynuację tego trendu. Źródło: Ryzyko rynku nieruchomości, Zeszyty BRE Banku - CASE, Nr 92 2007

Rola kredytów na rynku nieruchomości jest ogromna. Korzystne zmiany warunków kredytowania mogą sprawić, że dla osoby nabywającej mieszkanie na kredyt, obciążenia z tego tytułu będą dla niego mniejsze pomimo znaczącego wzrostu cen nieruchomości. Przedstawiają to poniższe wykresy. Źródło: Ryzyko rynku nieruchomości, Zeszyty BRE Banku - CASE, Nr 92 2007

Wśród czynników regulacyjnych, sprzyjających wzrostowi popytu w tym okresie, wymienić należy wygasłą w 2004 roku dużą ulgę budowlaną, wygasłą z końcem 2005 r. ulgę remontową (wydatki na wykończenie mieszkania można było odpisać od podatku). Wprowadzoną w 2000 r. ulgę odsetkową, zapowiedzi wprowadzenia utrudnień w udzielaniu kredytów mieszkaniowych nominowanych w walutach obcych w związku z rekomendacją S (choć jej wpływ był przeceniony), czy obawy przed wprowadzeniem 22%stawki VAT na budownictwo mieszkaniowe w 2008 r. (ostatecznie zmiana nie weszła w życie dzięki zmianie definicji budownictwa społecznego, co skutkowało przedłużeniem okresu obowiązywania obniżonych stawek). Niepewność i oczekiwania mają ogromne znaczenie dla kształtowania się rynku nieruchomości. Znów obawy przed znacznym wzrostem cen (w związku ze zwiększeniem VAT), zmobilizowały nabywców, a zwiększony w ten sposób popyt, pomógł windować ceny.

Czynnikiem oszczędnościowo-spekulacyjnym była zaś utrzymująca się wysoka stopa zwrotu z inwestycji w nieruchomości i wysokie stawki najmu, a także w odniesieniu do inwestorów zagranicznych, duża różnica w cenach pomiędzy Polską, a innymi krajami UE.

W 2007 roku zaobserwować można było już stopniową stabilizację, a nawet odwrócenie trendów na rynku nieruchomości. Dość znaczne zahamowanie sprzedaży skutkowało pojawieniem się trendu spadkowego, w odniesieniu do cen ofertowych. Często jednak zamiast oficjalnego obniżenia cen stosowane były różnego rodzaju bonusy (np. miejsce parkingowe gratis, nie wliczenie w cenę tarasu itp.)

Na polskim rynku mieszkaniowym od jesieni 2008, zaobserwować można nowe zjawisko. Kryzys finansowy przyczynił się do istotnych ograniczeń w finansowaniu. Banki wprowadziły różnego rodzaju ograniczenia: od podniesienia poziomu wymaganego wkładu własnego, zwiększenia marż, do wycofania się z walut obcych, ustalania dolnych limitów dochodów, czy zaprzestania kredytowania zakupów na rynku pierwotnym. Problemy z kredytami dotykają zarówno deweloperów jak i potencjalnych nabywców.

Skutkiem tego, ograniczeniu uległ bieżący popyt. Ograniczenia w finansowaniu deweloperów doprowadzić mogą do zmniejszenia przyszłej podaży ze względu na zaniechanie bądź opóźnienia w realizacji niektórych projektów. Kształtowanie się tych dwóch wielkości ma oczywiście wpływ na ceny na rynku nieruchomości. Ograniczenie dostępu do kredytów dla nabywców sprawia, że deweloperzy mają problemy ze zbyciem nieruchomości. W efekcie nie tylko odnotować można spadki cen, ale także większą skłonność deweloperów do ustępstw. Z drugiej strony bieżące problemy z finansowaniem mogą przynieść spadek przyszłej podaży, co wpłynie na przyszłe ceny nieruchomości w odwrotnym kierunku.

Sytuacja finansowa deweloperów ma bardzo duże znaczenie dla cen na rynku pierwotnym. Będąc w dobrej sytuacji finansowej, firmy deweloperskie mogą budować bez udziału środków finansowych nabywców, a więc nie są skłonne do obniżania cen. Inaczej wygląda sytuacja gdy kurczą się źródła finansowania. By kontynuować bieżącą działalność potrzebne są pieniądze. Przyparci do muru deweloperzy nie mogą czekać w nieskończoność i godzą się na obniżki by sprzedać mieszkania. Wzrastają też rozbieżności pomiędzy cenami ofertowymi a transakcyjnymi, gdyż w obecnej sytuacji pozycja negocjacyjna nabywców jest znacznie silniejsza. Deweloperzy w niektórych przypadkach skłonni są nawet pomóc w zorganizowaniu wkładu własnego coraz częściej wymaganego przy kredytach.

Wrażliwość sektora nieruchomości w Polsce jest zwiększona przez fakt, że większa część inwestycji realizowana jest przez inwestorów indywidualnych (zwłaszcza poza głównymi aglomeracjami), z zasady bardziej elastycznych i szybciej reagujących na zmieniające się warunki. Częstsze są przypadki zamrażania inwestycji bądź ich wydłużania przy niekorzystnym splocie uwarunkowań. Większe zainteresowanie budową własnego domu zmniejsza automatycznie popyt na mieszkania w wielorodzinnym budownictwie.

By bronić się przed spadkiem cen deweloperzy próbują stworzyć pozory stabilizacji cen poprzez system promocji i bonusów, dzięki którym udaje im się ograniczyć oficjany spadek cen. Mimo ich wysiłków, według specjalistów z Zespołu ds. Rynku Nieruchomości w Instytucie NBP, w 2009 roku można spodziewać się 15-20% spadków cen na rynku nieruchomości. Jako uzasadnienie podają nadwyżkę niesprzedanych mieszkań w połączeniu z wysokimi jeszcze cenami i ograniczonymi możliwościami finansowania. Według nich rozpoczyna się faza spadkowa, mająca potrwać do ok. 2012 roku, kiedy to najbardziej będą widoczne skutki obecnych ograniczeń po stronie podaży - podaż nowych mieszkań według przewidywań znacznie spadnie, co przy w miarę stabilnym popycie doprowadzi do wzrostu cen.

Dodatkowym czynnikiem mającym wpływ na spadki cen jest przekonanie nabywców o tym, że ceny będą jeszcze spadać - spora część potencjalnych nabywców, jeśli ma taką możliwość, woli poczekać do momentu gdy mieszkania będą jeszcze tańsze. Ogranicza to jeszcze bardziej bieżący popyt.

Zmienia się struktura inwestycji. Zmniejszają się inwestycje w wieże mieszkalne na rzecz projektów na przedmieściach. Tereny te kusza niższymi cenami gruntów. Ponadto prostsze konstrukcje budynków skutkują niższymi kosztami. Pozwala to na obniżenie cen sprzedaży. Należy pamiętać, że wskaźniki średnich cen nie oddają w pełni sytuacji. W dużych aglomeracjach, są one bowiem zawyżane przez luksusowe apartamentowce, których udział w ostatnich latach wzrastał. Oczywiście średnie wskaźniki zacierają też różnice lokalizacyjne itp.

Obecny kryzys, zmniejsza też zaufanie nabywców do deweloperów, których płynność może być istotnie naruszona (nawet zagrożenie bankructwem). Przez to są bardziej przychylni Rynowi wtórnemu, a z rynku pierwotnego preferują inwestycje bliskie ukończenia.